Nevşehir’in Ürgüp ilçesine bağlı Ulaşlı Köyü, Kapadokya’nın en bilinen peribacalarına da yakın konumuyla dikkat çekiyor. Bu ova, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların tarım arazilerine olan ilgisini sürekli canlı tutarken, sahibinden Ulaşlı Köyü satılık tarla ilanlarında son dönemde neredeyse boşluk var. Köy sınırları içinde kadın hissesi, mezralar ve müstakil tarlalarda oluşan fiyatlar, hektara ortalama 300 bin TL ile 900 bin TL arasında geziniyor.
Mevcut piyasa verilerine göre, Ulaşlı Köyü’nde satılık tarla fiyatları 150 bin TL ile 1 milyon 200 bin TL arasında değişiyor. Bu fiyat aralığına giren arazilerin büyük çoğunluğu ziraat alanı niteliğindeki kuru tarla kategorisinde; sulu tarla sayısı oldukça sınırlı. Kayıtlı ilanların tamamı 1.000 m²’nin altında veya tam hektere denk parsele sahipler ve ortalama m² fiyatı 300 TL ile 750 TL seviyesinde yer alıyor. Özellikle ada 12/1 ve 15 numaralı parseller, yakın zamanda kadastroya girdiği için satılık olarak en yüksek talebi görüyor.
Ulaşlı Köyü’nde tarla satın alırken genellikle kadastro haritasından başlamak gerekiyor. Köyün kadastro planında henüz imara açılmamış geniş mera alanları mevcut; bu nedenle tarımsal arazi satın alırken “imar durumu”na dikkat etmek kritik. Ada-parsel sorgulamasını yaptırarak, parsellerin hangi kadastro paftasında olduğunu doğrudanTapu Kadastro Müdürlüğü verilerinden teyit etmek, gelecekte oluşabilecek hisseli tapu sorunlarını önlüyor.
Köydeki satılık tarla ilanlarının büyük bölümü müstakil tapuya sahip; hissesi olan parsele denk gelen ilanlar nadir fakat mevcut. Toplam pazarın %90’ını müstakil isnat tapusuna sahip arazi oluştururken, hisseli tarla oranı %10’u geçmiyor. Kefaletten münhal olarak kayıtlı tapularda limit 1.618 m²’ye kadar olabiliyor; buna karşılık krediye uygunluk durumu sadece tapu siciline bakılarak değil, imar planı ve kullanım amacına göre de değişkenlik gösteriyor.
Ulaşlı Köyü satılık tarla araması yaparken toprakarsa.com üzerindeki fiyat filtresini 150 bin TL – 1 milyon TL aralığına, m² filtreyi 500 – 10.000 m² seviyesine ve imar tipini “imar onaylı” ya da “imar plansız ziraat arazisi”ne göre ayarlamak en doğru yaklaşımdır. İlave arama parametreleri arasında “kuru tarla” ve “sulak arazi” seçenekleriyle de daraltma yapılabilir.
Ulaşlı Köyü’nün en önemli avantajı, Ürgüp’e ve Göreme’ye yalnızca 15 – 25 dakikalık mesafede bulunması. Sahip olduğu su kaynakları sayesinde hem sulu tarla kullanımına hem de bağ yetiştiriciliğine elverişli bir toprak yapısına sahip olmasıyla öne çıkıyor. İlan yoğunluğunun düşük olmasına rağmen bu avantajlar arsa talebinin uzun vadede istikrarlı kalacağını gösteriyor.
Ulaşlı Köyü’nde en düşük kaydedilen Ulaşlı Köyü tarla fiyatları 150 bin TL civarında başlarken, sulak ve verimli arazilerde bu rakam hektar başına 900 bin TL’ye kadar yükselebiliyor. Ortalama m² fiyatı ise 300 TL ile 750 TL bandında yer alıyor.
Arazi satın alırken tapu türünün müstakil olup olmadığını, kadastro planında imarın bulunup bulunmadığını ve ada-parsel sorgusunun doğru yapıldığını teyit etmek gerekiyor. Köy hudutlarında ziraat arazisine ait kadastro paftalarının incelenmesi, ileride oluşabilecek hisseli tapu ve sınır problemlerinin önüne geçiyor.
toprakarsa.com üzerinden sahibinden Ulaşlı Köyü satılık tarla ilanlarına ulaşmak için fiyat, m² ve imar filtrelerini doğru bir şekilde uygulamak yeterli. Sistemdeki 150 bin TL – 1 milyon TL aralığındaki ilanlara odaklanmak, piyasa eğilimine dair de fikir veriyor.
Ulaşlı Köyü’nde satılık tarla m² hesaplaması yaparken fiyat aralığı 300 TL – 750 TL üzerinden gidiliyor. Örneğin; 1.000 m² büyüklüğündeki bir kuru tarla için tahmini fiyat 300 bin TL ile 750 bin TL arasında oluyor.
Ürgüp ilçesindeki ilanlar için Ürgüp satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
