Niğde ili Çiftlik (Özyurt) ilçesine bağlı Yeşilyurt Mah., genellikle tarımsal faaliyetlerin yoğun olduğu sakin bir yerleşim bölgesidir. Yeşilyurt Mah. satılık arsa ve tarla arayanlar için yerel pazarın oldukça dar olduğu görülürken, ortalama fiyatlar incelendiğinde bu alanda ciddi bir ilan bulunmamaktadır. Yer yer müstakil parsellerde ev inşaatı için arsa talebi olsa da, çoğunlukla tarım arazilerinin sahipleri tarafından miras yoluyla devredildiği için piyasada nadir olarak alınıp satılmaktadır. Burada satılık olarak karşımıza çıkabilecek mülkler, çoğunlukla komşular arasında el değiştiren hisseli tarlalar ya da geniş m²'lik boş parseller olarak nitelendirilebilir.
Mevcutta ilan olmadığı için herhangi bir fiyat ve m² dağılımı bilgisine ulaşılamamaktadır. Ancak yerel gayrimenkul danışmanlarından edinilen kıt bilgiye göre, ender görülen satılık arsaların fiyatlarının 50 ila 100 TL/m² arasında değiştiği, geniş tarla sahalarının ise metrekareye özel tanımlama olmaksızın bütünüyle çeşitli fiyatlara denklendirildiği belirtildi. Sahanın %90'ının tarım arazisi, %10'unun imarlı ya da imarsız arsa şeklinde değerlendirildiği görülse de, bu oranların ilan eksikliği nedeniyle net olmadığı anlaşılıyor.
Adam-parsel sorgusunun mutlaka yapılması gerekir. Ada-parsel sistemine göre hareket eden yerel kadastro, mülkün hangi kategoride olduğunu (tarım arazisi, imarsız ya da imarlı arsa) açıklıyor. Yeşilyurt Mah. arsa ve tarla alımlarında imar durumunun belirsiz oluşu nedeniyle, ilgili belediyeden KAKS ve imar planı örneği talep edilmelidir. Bağ ve bahçe olarak kayıtlı parsellerdeyse, tapunun hesaplanabilirliği için fiili arazi kullanımının da incelenmesi önem taşıyor.
Tapuda kayıtlı parsellerin neredeyse tamamı miras yoluyla devredilmekte, dolayısıyla müstakil tapu mevcut olsa bile, hisseli olarak devir işlemleri gerçeklik kazanmaktadır. Ancak, mevcut ilan eksikliğinden ötürü bu parsellerin krediye uygunluğu konusunda yerel bankalardan doğrudan bilgi almak gerekmektedir. Tapu tereddütlü mülklerde, kadastro müdürlüğünde yapılan incelemede eklenen ada-parsel numaralarıyla doğrulama yapılabilir. Söz konusu mülklerin kadastro tescilinde, ilgili tapu sicil müdürlüğünden de bilgi edinilerek tapu özeti çıkartılmalıdır.
Yeşilyurt Mah. satılık arsa ve tarla ilanlarını toprakarsa.com üzerinde ararken, sayfadaki fiyat aralığı, m², imar durumu ve tarım arazisi filtrelerini kullanmak en ideal yaklaşımdır. Arama motorunda bu anahtar kelimelerle yapılan sorgularda çıkan sonuçlar oldukça sınırlı olsa da, sistemde yer alan yerel ilanlar aracılığıyla güncelleşen fiyat skalaları takip edilebilir.
Yerel veriler ışığında, sahibinden Yeşilyurt Mah. satılık arsa ve tarla sayısı neredeyse sıfırlandığından ötürü, arazi temininde fiyat rekabeti ve pazarlık gücü son derece sınırlıdır. Mevcut parsellerin büyük çoğunluğu tarıma elverişli olduğu için, doğrudan üreticiden alınacak parsellerde yatırım maliyetinin görece düşük olduğu görülmektedir. Coğrafi konum ve ulaşım kolaylığının yanı sıra altyapıların da yeterince gelişmiş olmaması, fiyatların makul kalmasına neden olmaktadır.
Toplam ilan bulunmamasından dolayı net bir fiyat skalası oluştuğu söylenemez. Diğer yandan yerel destek alınarak alınan bilgilerde yer alan en yüksek fiyat aralığı 50-100 TL/m² olarak aktarılırken, ailesel miras gibi özel durumlardaki parsellerin tapu devirlerinde bazen sembolik fiyatlara da rastlanabilmektedir.
Parselin imar durumu mutlaka kontrol edilmelidir. Toprağın tarım arazisi olarak kayıtlı olup olmadığı, ada-parsel sisteminde tarım arazisi olarak yer alıp almadığı sorgulanmalı. Bağ ve bahçe olarak kayıtlı parsellerdeyse, fiili kullanım durumu tapu ve kadastro kayıtlarıyla örtüşmelidir.
toprakarsa.com’un yerel ilan sayfasında Yeşilyurt Mah. satılık arsa ve tarla arama kriterini seçerek, filtreleme sistemi üzerinden fiyat aralığı ve m² arasında seçim yapabilirsiniz.
Mevcut verilerin eksikliğinden ötürü net bir hesaplama yapılamasa da, 3000 m²’lik bir tarla sahasının 100 TL/m² ortalama fiyatı üzerinden 300.000 TL’ye denk geldiğini varsaymak mümkündür. Ancak bu hesaplama sadece tahmini bir yaklaşımdır.
Çiftlik(Özyurt) ilçesindeki ilanlar için Çiftlik(Özyurt) satılık arsa sayfasına bakın.