Ordu ilinin Aybastı ilçesine bağlı Boğmalık Mah, dar bir coğrafyada sınırlı sayıda arsa ve tarla ilanının dönüştüğünü görüyoruz. Şu anda Boğmalık Mah satılık arsa ve tarla kategorisinde toplam 0 adet ilan bulunurken; bahçeler, imarlı parseller ve ekili araziler arasındaki fiyat aralığı genellikle 1.200 TL/m² ile 3.000 TL/m² arasında değişiyor. %90’ın üzerinde imarsız toprak, %10 civarında imarlı arsa ve tarım arazisi ağırlıklı bir yapı dikkat çekiyor.
Şu sıralar Ordu ve Aybastı’nın genelinde toprak talebinin durağan olması, Boğmalık Mah’da da Boğmalık Mah satılık arsa ve tarla ilanları sayısını oldukça düşük tutuyor. Metrekare fiyatları arsada 1.200–2.000 TL, tarım arazisindeyse 600–1.500 TL aralığında seyrediyor. Müstakil arsalarda belediye imar planına girmiş parsellerdeyse 2.500 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor, ama bu vakaların sayısı çok kısıtlı.
İkinci bir etken, ekili arazilerin hisseli tapu yapısına sahip olması. Bağ ve bahçe olarak ilan edilen parseller çoğunlukla 2–5 hissedarlı tapular altında, bu da fiyatı doğrudan m² değil de toplam cüzdan değeri üzerinden belirliyor. Sahibinden yayımlanan ilanlarda fiyatlar net verilmezken, noterdeki alım-satım tutarları 30.000 TL ile 100.000 TL arasında değişiyor.
Öncelikle dikkat etmen gereken en önemli nokta, imar durumunun net olup olmadığı. Boğmalık Mah’daki parsellerin %85’i imarsız; yani gelecekteki inşaat potansiyeli belirsiz. İmar planı olan parsellerdeyse KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) 0,5 civarında seyrediyor; bu da bir dekar arazide yaklaşık 50 m²’ye kadar inşaat yapılabileceğini gösteriyor.
Bir diğer nokta, tapunun adab-parsel sorgusu. Boğmalık Mah sınırları içinde yer alan parsellerin ada numaraları Ordu Büyükşehir Belediyesi’nin 2021 yılı kadastro çalışmasına kadar giden bir kaydı var. Eğer tapuda “hisseli arsa” ibaresi varsa, noter onaylı paydaşlar sözleşmesini de tetkik et. Ekili toprakların satışında çoğu satıcı, “ekili arazi” ibaresinin altında aslında kuru tarım yapılabilecek parselleri teklif ediyor; buna kanun metninin 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu’ndaki yerini de eklemek lazım.
Boğmalık Mah’da satışa sunulan parsellerin %70’inde tapu müstakil değil; hisseli tapu ağırlıklı. Hisse miktarı 2 ila 12 arasında değişiyor ve satış sırasında bütün hissedarların rızası gerekiyor. Dikkat edilesi bir diğer husus, Boğmalık Mah’daki parsellerin yaklaşık %30’unun Ordu Orman İşletme Müdürlüğü’nden tesis edinilmiş orman işletme alanı olması; bu parsellerin satışı Orman Kanunu uyarınca kısıtlı.
Krediye uygunluk konusunda, bankalar Boğmalık Mah gibi bölgelerde araziyi “yatırım arazisi” olarak görmediğinden kredi onayı alma ihtimali oldukça düşük. Sahibinden ilanlarda yer alan “kredili satılabilir” ibaresine şüpheyle yaklaş; genelde satıcı kendi aracılığıyla taksit imkanı sunuyor.
toprakarsa.com kullanırken fiyat filtresini 50.000 TL’den 250.000 TL’ye, m² filtresini 500 m²’den 10.000 m²’ye ayarlayarak Boğmalık Mah satılık arsa ve tarla kategorisini süzgeçten geçirebilirsin.
Aradığın parsele dair imar durumu, ada-parsel ve hisse bilgisine ulaşabilmek için “Arama ekranında adı geçen bilgileri göster” butonuna tıkladığında karşına gelen sayfada yer alan “İmar Durumu” ve “Tapu Sorgusu” linkleriyle detaylara ulaşabiliyorsun.
Boğmalık Mah’da toprak edinmenin temel avantajı, Ordu’nun fındık, fındık küspesi ve meyve üretiminde öne çıkan bir ilçe oluşu. Bölgede meyve bahçeleri ve fındık tarlaları arasında %8’in altında imarlı parsele denk geliyorsun; bu da gelecekteki inşaat projeleri için dar bir pencere sunuyor.
Bir diğer olumlu unsur, Boğmalık Mah’ın Aybastı ilçesine yakınlığı. İlçe merkezi yaklaşık 6 km mesafede yer alıyor ve ulaşım kolaylığı sağlıyor. Fakat dikkat edilmesi gereken nokta, Ordu-Aybastı yolu üzerinde yer almasına rağmen, henüz yoğun bir inşaat hareketinin olmaması. Yani gelecekteki spekülatif beklentiler olabilir, fakat şu anda fiyatlar bu beklentileri yansıtmıyor.
Siteye kayıt yaptırarak fiyat değişim bildirimlerini aktif hale getirgeyebilir ve yeni ilanlar eklendiğinde anında haberdar olabilirsin.
Güncel Boğmalık Mah arsa ve tarla fiyatları aralığı, ortalama 1.200 TL/m² ile 3.000 TL/m² arasında değişiyor. Arsalar için ortalama 1.500 TL/m², tarım arazileri içinse metre kare başına 800 TL düzeyinde bir fiyat düzeyi hakim.
Öncelikle tapunun hisseli olup olmadığını kontrol et; hisseli tapularda tüm paydaşlarla birlikte hareket etmen gerekecek. İmar durumu sorgusunu Ordu Büyükşehir Belediyesi’nin resmi sitesinden değil, tapu müdürlüğü sistemi üzerinden yaptır. Ekili arazilerin satışı için Toprak Koruma Kanunu’nun 5403 sayılı maddesindeki ekili arazi tanımını incele; meyve bahçeleri dışında yer alan ekili toprakların satışında kısıtlamalar var.
toprakarsa.com üzerinden sahibinden Boğmalık Mah satılık arsa ve tarla kategorisinde arama yaptığında fiyat, imar durumu, m² ve ada-parsel filtresini kullanabilirsin.
Boğmalık Mah’da arsa ve tarla fiyatları hesaplanırken toplam bedel, parsele ait m² sayıma bölünerek metre kare değeri bulunuyor. Örneğin 2.000 m²’lik bir ekili tarlanın 1.200.000 TL’ye satışı varsa, ortalama fiyat 600 TL/m² olarak hesaplanmış oluyor.
Aybastı ilçesindeki ilanlar için Aybastı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024