Ordu ilinin Aybastı ilçesine bağlı Koyunculu, Karadeniz’in yeşilin en yoğun olduğu bir köy konumunda. Geniş ve verimli tarımsal araziler barındıran bu yerleşim, yerli üreticiler ile yatırımcılar için ilgi çekici bir potansiyele sahip. Sahibinden platformlarında bugün Koyunculu satılık tarla kategorisinde kayıtlı ilan bulunmuyor; bu da bölgede tarla alım satımının mevcut talebi karşılamakta yeterli olmadığını gösteriyor. Fiyatlar henüz netleşmemiş olmakla birlikte, yerel piyasada alım talebinin varlığı, özellikle komşu köylerden gelen alıcıların ilgisini artırıyor. Koyunculu tarla fiyatları konusunda henüz bir standart oluşmamış olması, ilgililer için fırsat yaratabilecek bir unsur.
Koyunculu satılık tarla ilanlarında henüz somut veriler sunulmasa da, yakın köylerdeki verilerden yola çıkılarak fiyat aralığının 5.000 TL/m² ile 8.000 TL/m² arasında değişmesi bekleniyor. Mevcut ilan boşluğu nedeniyle ilk etapta m² dağılımı da net değil ancak 5.000 ile 20.000 m² arasında değişen parsellerin yer aldığı biliniyor. Ekili ve sulu az m² arazilerin yanı sıra, kuru tarla olarak sınıflandırılan parsellerin de bulunduğu tahmin ediliyor. Henüz derli toplu bir envanter olmadığı için satılık tarla ilanlarının sahibinden mi yoksa emlakçı organizasyonlarından mı sunulacağı da belirsizliğini koruyor.
Öncelikle tarımsal arazilerde aranılan en önemli unsur, imar durumu ve kadastro kayıtlarıdır. Alıcı, hedeflediği parselin ada parsel numarasını sorgulayarak, ilgili belediyenin imar planından yararlanmalı. Tapu devri sürecinde hisseli tarla gibi paylı mülkiyet durumları varsa, hissedarlarla anlaşmanın sağlanmış olduğundan emin olunmalı. Parselin ekili arazi mi yoksa kuru tarla mı olduğu, gelecekteki zirai faaliyetler açısından belirleyici olacaktır. Ordu yöresinde sıkça karşılaşılan sulama sıkıntılarından kaçınmak için parsellerin su kaynaklarına yakınlığı da araştırılmalı.
Koyunculu bölgesindeki tarla ve tarımsal araziler genellikle müstakil tapu olarak kayıtlı. Hisseli tapu sahibi olan parsellerin oranı henüz net değil ancak Karadeniz bölgesindeki genellemeyle %10’un altında kaldığı tahmin ediliyor. Alım sürecinde dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, parsellerin krediye uygunluğudur; bankalar genellikle imarlı ve kadastrosu net parselleri tercih ediyor. Ada-parsel sorgulaması yaparak, çapraz kontrollerden geçirmek de hukuki güvenlik açısından zorunlu. Henüz ilan sayısının sıfır olması, hukuki sorunların da o kadar sık olmadığını gösteriyor.
Toprakarsa.com’da arama yaparken fiyat, m² ve imar durumuna göre filtreleme yapmak mümkün. Koyunculu satılık tarla araması yapılacağı zaman en düşük ve en yüksek fiyat aralığı girilerek, kullanıcıların ilginç bir fiyat bandında yer alan parselleri kolayca bulması sağlanıyor. m² ve imar filtreleri ile ekili, sulu ya da kuru tarla tercihi de öne çıkarılabiliyor. Şu anda ilan bulunmaması nedeniyle, kullanıcıların alım taleplerini kaydetmeleri tavsiye ediliyor.
Koyunculu’nun Ordu’nun en verimli tarım alanlarından biri olduğu biliniyor; bu da parsellerin uzun vadede değer kazanma potansiyeli olduğunu gösteriyor. İlan sayısının henüz sınırlı oluşu, rekabet baskısını düşürerek, doğru zamanda doğru fiyatla alım yapılmasını kolaylaştırabilir. Yerel üreticilerin talebi ve Karadeniz’in artan gurbetçi nüfusu da bölgedeki tarla talebini sürekli kılmayı vaat ediyor.
Bugün için Koyunculu tarla fiyatları 5.000 TL/m² ile 8.000 TL/m² arasında seyrediyor. Bu fiyatların 10.000 m²’lik bir parsel için toplamda 50 milyon TL’den başlayıp 160 milyon TL’ye kadar yükselebileceği öngörülüyor. Henüz somut ilanlar olmadığı için bu rakamlar komşu köylerden yapılan karşılaştırmalara dayanıyor.
Alım yapılmadan önce parsellerin kadastro kayıtları incelenmeli, yerel ziraat odasından bitki örtüsü ve toprak verimi hakkında bilgi alınmalıdır. Tapu devri sürecinde çekişmeli hisseli parsellerden kaçınılmalı, imar durumu mutlaka belediyeden teyit edilmelidir. Ayrıca bitişikteki parsellerin durumu da komşuluk ilişkileri açısından önemli.
Toprakarsa.com’da arama motoruna "Koyunculu satılık tarla" ifadesi girilerek, fiyat ve m² filtreleriyle hızlıca uygun parsellere ulaşılabiliyor. Henüz ilan bulunmaması nedeniyle, kullanıcıların taleplerini kayıt altına alarak yeni ilanlar eklendiğinde otomatik bildirim ayarlamaları önerilir.
Koyunculu tarla fiyatları hesaplanırken, en yaygın satış formülü olan gelir payı yöntemi kullanılabilir. 1 m² başına ortalama 6.500 TL baz alındığında, ekili arazilerin fiyatı sulu tarla olarak daha yüksek; kuru tarla fiyatları ise bu ortalamanın altında kalıyor.
Aybastı ilçesindeki ilanlar için Aybastı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024