Ordu ilinin Ordu’yu batıya bağlayan sahil yolunun kesişme noktasında bulunan Fatsa, Karadeniz’in verimli arazileriyle hem yerli hem yatırımcı gözlerin odaklandığı bir ilçe. Fatsa’nun denize sıfır olmadığı için sahip olduğu tarım toprakları ve imarlı parseller, özellikle sahibinden Fatsa satılık arsa ve tarla talebini tetikliyor. Son dönemde yayınlanan sadece dört ilan, dikkatleri bu yöreye çekmeye yetiyor; fiyatların 3,9 milyon TL ile 5,9 milyon TL arasında değiştiği, alanların ise 211 m² ile 4.150 m² arasında dağıldığı görülüyor. Dört ilanın tümü imarlı şehir arsası olunca, yatırımcılar için incelemeyi de kolaylaştırıyor.
Başka illerde görmeye alıştığımız binlerce ilan yükü Fatsa’da henüz yok; ama eldeki dört ilan, fiyat skalasını net bir şekilde ortaya koyuyor. 3,9 milyon TL’den başlayan fiyatlar, 5,9 milyon TL’ye kadar ulaşıyor. M² başına baktığımızda, en küçük ilan 211 m²lik bir parselde 18.483 TL/m², en büyük ilan ise 4.150 m²’lik bir alanda yaklaşık 1.422 TL/m² fiyatla karşımıza çıkıyor. Burada dikkat edilmesi gereken husus, tüm ilanların imarlı şehir arsası olması; bu da her bir parselin inşaat yapısına uygun olduğunu gösteriyor.
Öncelikle imar durumu mutlaka sorgulanmalı. Fatsa’daki dört ilanın tamamı imarlı parseller olsa da, yakın komşu mahallelerde imarsız arazilerin bulunduğunu da unutmamak gerekiyor. Tapu devri sürecinde ada-parsel sorgulaması yaparken, kadastrodaki doğruluğu teyit etmek önemli. Ayrıca KAKS ve emsal oranları, yapılabilecek inşaatın sınırlarını belirlediği için fizibilite yapılmadan atılacak adımlar risk taşıyor. Parselin hangi imar planı içerisinde kaldığına dair gerekirse ilçe belediyesinden resmi belge alınmalı.
Mevcut ilanlarda öne çıkan üç nokta bulunuyor. Dolunay mahallesi, sahibinden ilan sayısının ikiye ulaşmasıyla sahibinden Fatsa satılık arsa ve tarla arayanların ilk duraklarından biri durumunda. Kavraz ve Yapraklı köylerindeyse birer ilan yayınlanmış; her ne kadar miktar olarak sınırlı kalsalar da, tarlaların ve ekili arazilerin alım-satım potansiyeli yatırımcılar için alternatif sunuyor. Köylerde yer alan ekili araziler arasındaki fiyatlar genellikle 1.500 TL/m² ile 3.000 TL/m² bandında bulunuyor.
Konum, m² değeriyle doğrudan bağlantılı. Sahile yakın parsellerin fiyatı artarken, ilçe merkezine uzaklaştıkça fiyatlar çeşitleniyor. İmar durumu da en önemli belirleyici unsurlardan; imarlı parsellerde fiyatlar, imarsız olanlara göre çok daha yüksek seviyelere ulaşıyor. Ayrıca parselin toprak niteliği — tarım arazisi, bağ bahçe ya da şehir arsası olması — ve tapu türü (hisseli mi müstakil mi) fiyat farkını oluşturuyor. Doğal olarak, şehir planı içerisinde kalan ve altyapısı tamamlanmış parseller, hem fiyat hem de satış kolaylığı açısından öne çıkıyor.
İnternet üzerinden yapılan aramalarda, fiyat filtresi 5 milyon TL’nin altında olduğunda sadece bir ilan çıkıyor. Alan filtresini 300 m² ile sınırlandırdığınızda ise iki ilan karşılaşabiliyor. Fatsa’daki Fatsa satılık arsa ve tarla ilanlarında en çok kullanılan filtreler arasında tapu türü, imar durumu ve m² seçeneği bulunuyor; bu sayede arama sonuçlarında sadece ihtiyaca uygun ilanlar listeleniyor.
Fatsa’daki dört ilanın tamamı sahibinden platformunda yer alıyor. Bu da doğrudan sahibiyle görüşme avantajını beraberinde getiriyor; fiyat pazarlığı konusunda daha esnek bir zemin oluşabiliyor. Emlak ofislerinden ise henüz ilan görülmese de, büyükşehirdeki emlak firmalarıyla çalışmak, tapu devri ve kadastro işlemlerinde yardımcı olabiliyor. Sahibinden ilanların sayısının fazla olmadığı bir dönemde, ofislerin sunduğu danışmanlık hizmetlerine de ihtiyaç duyulabiliyor.
Güncel verilerde fiyat aralığı 3,9 milyon TL ile 5,9 milyon TL arasında değişiyor. Toplam dört ilan içerisinde ortalama m² fiyatı 6.000 TL seviyesinde hesaplanabiliyor. En düşük birim fiyatı 1.422 TL/m² olan 4.150 m²’lik parseldeyse, toplam fiyat milyonun altında kalıyor.
Özellikle tapu türüne ve ada-parsel numarasına bakılmalı. Kadastro kaydının güncel olup olmadığıyla beraber, imar planındaki değişiklikler incelenmeli. KAKS ve emsal oranlarıyla birlikte yapılabilecek inşaat miktarı öğrenilmeli; aksi takdirde yasal sorunlarla karşılaşma riski artıyor.
Fiyat ve m² aralığına göre yapılan filtrelemelerle sahibinden ilanlar kolayca listelenebiliyor. İmarlı parseller arasındaki seçim sayısı, imarsızlara kıyasla oldukça sınırlı kaldığından, filtre seçimlerini dar bir aralıkta tutmak gerekiyor.
Toplam fiyatın m²’ye bölünmesiyle oluşan birim fiyat, alıcıların karşılaştırma yapmasını kolaylaştırıyor. Örneğin 5 milyon TL’lik bir ilanın m²’si 6.000 TL’ye denk gelirken, 4 milyon TL’lik bir ilanın m²’si 20.000 TL düzeyine ulaşıyor; bu da aradaki kalite ve konum farkını ortaya koyuyor.
Arsaların tapu türüne ve bankaların kredi politikalarına bağlı olarak değişmekle birlikte, genel yaklaşım bankaların imarlı şehir arsaları için daha olumlu durması yönünde. Tapu kadastro kaydının temiz olması ve yasal sorun taşımaması da kredi onay sürecini kolaylaştırıyor.
Ordu genelindeki ilanlar için Ordu satılık arsa sayfasına bakın.
