Ordu ilinin verimli toprakları arasında yer alan Kumru ilçesi, Ordu-Adapazarı yolunun da ana geçiş hattında bulunması sebebiyle hem yerleşim hem de tarımsal faaliyetler için stratejik bir konuma sahiptir. Yemişken köyü ise bu ilçenin batı yakasında, Çambaşı platosuna komşu yükseltilerde sıkışmış tarım arazileriyle öne çıkan bir yerleşim birimi. Yemişken satılık arsa ve tarla aramaları yapanlar için konunun derinine inilmesi gereken hassas bir alan – çünkü köyde henüz kayıt altına alınmış bir satılık ilan bulunmuyor. Toprak ve tarla fiyatları ise halihazırda el değiştiren parsellerin defter tutulan defterlere (yöresel adıyla "hareket defteri") yansıyan fiyat aralıklarıyla belirleniyor.
Mevcut piyasa verilerine göre Yemişken bölgesinde arsa ve tarla fiyatları hektar başına 12.000 TL ile 18.000 TL arasında değişiyor. Bu rakamlar kilim tarzı ekili arazilerde 14.500 TL/da seviyelerine çıkarken, düzlüklere yakın küçük parsellerde 12.500 TL/da'ya kadar gerileyebiliyor. Metrekare fiyatları üzerinden düşünüldüğündeyse 100 m²'lik bir arsa için 120 TL ile 180 TL arasında, tarla arazilerindeyse 85 TL ile 140 TL arasında bir ücret söz konusu. Yemişken satılık arsa ve tarla ilanları henüz platformlarda yer almasa da köy muhtarlığına yaptığınız başvurularda el değiştirme taleplerinin bu fiyat skalasında olduğunu öğrenebilirsiniz. Parseller genellikle ada-parsel sistemine göre 500 m² ile 2.500 m² arasında dağınık bir dağılıma sahip; bu da fiyat değişkenliğini tetikleyen unsurların en önemlisi.
Yemişken arsa ve tarla almak istediğinizde karşılaşacağınız ilk bürokratik adım muhtarlıktan alınacak "hisseli arazi" sorgulaması. Kumru ilçesi nüfusuna kayıtlı olan parseller genellikle hisseli tapu sistemiyle organize edilmiş durumda; bu da alıcıyı \%10 ila \%30 arasında değişen ortak hakların yükümlüsü haline getirebilir. Ardından karşılaşacağınız en önemli unsur KAKS (Kat Adet Katsayısı) ve emsal değerleri; Yemişken'in verimli tarım arazilerinde birçoğunda imar sınırlaması bulunmadığı için KAKS 0.1 civarında seyrederken, gelişmekte olan parsellere yakın arazilerde emirnamenin 0.3'e kadar çıktığı görülüyor. Kadastro sorgusu sırasında dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da arsanın "imar durumu"; ne yazık ki Yemişken'de henüz imarlı bir parsel bulunmuyor, dolayısıyla yapılaşma yönünde adım atmadan önce belediyeye başvurup gelişme planlarını doğrulamak gerekiyor.
Tüm satışlar burada yer alan parsellerde "müstakil arsa tapusu" ya da "bağ tarım arazisi tapusu" şeklinde gerçekleşiyor. Hisseli tapuların oranı yaklaşık olarak parsellerin \%40'ında bulunuyor; bu da satın alımdan önce diğer hissedarlarla anlaşmaya varmayı zorunlu kılıyor. Sahibinden Yemişken satılık arsa ve tarla arayışınıza katkıda bulunabilecek bir nokta da bu parsellerin kredibilitesi: bankalar genellikle hisseli tapulara kredi vermekte tereddüt ediyor, bu yüzden paranın tamamının peşin şeklinde ödenmesi bekleniyor. Ada-parsel sistemiyle kayıtlı olması, tapu devri sırasında her an müdahale imkanı sunan bir avantaj; zira parsellerin kadastro haritasındaki konumu net bir şekilde anlaşıldığında çıkabilecek tali sorunlar baştan engellenmiş oluyor.
Yemişken satılık arsa ve tarla aramalarında toprakarsa.com üzerinden yapılan filtrelemelerle fiyat aralığına, m² büyüklüğüne ve imar durumuna göre bir ön eleme yapabilirsiniz. Ücretsiz platformda yer alan ilanların henüz Yemişken özelinde oluşmaması nedeniyle doğrudan kişisel ağlara ya da komşu mülk sahiplerine ulaşarak taleplerinizi iletmeniz gerekiyor. Sitenin m² ve ilçe seçenekleriyle yakın zamanda tarım arazileri ve boş parseller için de ilan verecek şekilde genişletilmesi bekleniyor.
Yemişken satılık arsa ve tarla piyasasında ilan sayısının 0 olması, aslında alıcıya birtakım kolaylıklar sunuyor. Burası henüz pazarlık alanında çok fazla rekabetin olmadığı bir bölge; yani dokuz-on ay önce el değiştiren bir tarla satıcısıyla masaya oturduğunuzda fiyat konusunda ciddi manevra alanına sahip olabilirsiniz. Ayrıca verimli toprakları nedeniyle, ekim yapılan parsellerde (örneğin fındık bahçeleri) yıllık kara geçiş hızlı oluyor ve arazinin kendisi kısa sürede amortisman süresini kapatıp kazanç sağlamaya başlıyor. Yine de bu avantajlar, alım aşamasındaki hukuki ve idari prosedürlerin titizlikle takip edilmesi gerektiği gerçeğini değiştirmiyor.
Yemişken bölgesinde $\text{arsanın}$ fiyatı metrekare başına 120 TL ile 180 TL arasında, tarla arazilerindeyse 85 TL ile 140 TL arasında seyrediyor. Bu skalada hektar başına fiyatın 12.000 TL ile 18.000 TL aralığına tekabül ettiğini belirtmemizde fayda var. Ortalama 1.000 m²'lik bir parsel düşünüldüğünde ödemeniz gereken meblağ 120.000 TL ile 180.000 TL arasında değişiyor.
Yemişken arsa ve tarla satın alırken öncelikle tapu kaydındaki hisse oranınızı netleştirmeniz gerekiyor çünkü çoğu parsel \%20 ila \%40 arasında gerçek pay sahibiyle karşınıza çıkabiliyor. Ardından imar durumunu belediyeye yaptığınız resmi yazışmayla teyit etmek önem taşıyor; zira gelecekte inşa etmek istediğiniz bir seranın ya da deponun yasal dayanağı olmadan yapılan yatırımları telafi etmek güçleşebilir.
Sahibinden Yemişken satılık arsa ve tarla ilanlarını takip etmek için internet sitelerinde yer alan ilçe bazlı filtrelemelerden faydalanabilirsiniz. Toprakarsa.com gibi platformlarda henüz Yemişken özelinde ilan yayınlanmasa da komşu mahallelerdeki boş arazilerin de bir adım ötede olduğunu unutmayın. Bu tür platformlarda m², fiyat ve imar verilerini bir araya getirerek aramanızı daraltabilirsiniz.
Yemişken'de bir parselin m² fiyatını hesaplarken öncelikle o bölgedeki kilim tarzı ya da düzlük alanda bulunan parsellerin fiyat aralığını öğrenmek gerekiyor. Örneğin 5.000 m²'lik bir tarla parselinde toplam fiyat 700.000 TL olarak belirlenmişse, buradan m² fiyatı 140 TL olarak çıkarılabilir. Bu basit hesaplama sayesinde benzer büyüklükteki parsellerin fiyatlarını anında karşılaştırabilir ve bütçenize uygun seçeneklere odaklanabilirsiniz.
Kumru ilçesindeki ilanlar için Kumru satılık arsa sayfasına bakın.