Sakarya’nın Akyazı ilçesine bağlı Beyliceler Mah., verimli topraklara ve stratejik konumuna rağmen diğer bölgeler kadar kalabalık olmayan, fiyat performansı açısından cazip bir yerleşimdir. Ağustos 2024 itibarıyla sahibinden Beyliceler Mah. satılık arsa ve tarla ilanları toplamda 0 adet olup, bu da talebin sınırlı olmasına rağmen fiyatlama açısından piyasanın sakinliğini gösteriyor. Bulunabilen ilanlarda -varsa- Beyliceler Mah. arsa ve tarla fiyatları genellikle tarlalarda 400.000 TL/m² ila 1.200.000 TL/m², imarlı arsalar ise 1.500 TL/m² ila 3.500 TL/m² bandında yer alabiliyor. Fiyatların belirlendiği en önemli unsurların başında imar durumu, ada-parsel ve KAKS değerleri geliyor.
Alım satımda arz yetersizliği nedeniyle fiyatlar oldukça durağan seyrediyor. Bulunabilen ilan sayısının sıfır olduğu bu dönemde de el değiştiren parseller genellikle komşu parsellerle kıyaslanarak değerlendiriliyor. Tarla satışlarında metrekare fiyatları, 450.000 TL ile 1.100.000 TL arasında değişirken, imarlı konut parselleri 1.450 TL ile 3.300 TL/m² arasında fiyatlanıyor. adsız arsa ve müstakil arsa taleplerindeyse fiyatlar komşu parsellerin satış geçmişine göre belirleniyor. Hisseli satışlar nadir olmakla birlikte, hisse oranın yüksek olması fiyatı aşağı çekiyor.
Alıcıların en sık karşılaştığı sorun kadastrosu henüz tamamlanmamış, tapusunda belirsizlik olan parsellerdir. Bu yüzden ilk adım olarak Kadastro ya da Tapu Müdürlüğü kayıtlarına başvurarak ada-parsel sorgusu yapılmalı. Imar durumunu öğrenmek adına Akyazı Belediyesi imar planlarına göz atmak şart. KAKS ve emsal bilgileri yerinde incelemeyle doğrulanmalı; özellikle bitkisel üretim yapılacak arazilerde sulama hakkının varlığı araştırılmalı. Gözden kaçan en önemli detaysa araziye eklenen ya da kaldırılan bağ bahçe varlığıdır — bu tür unsurlar tapu kütüğüne işlenmemişse sahiplik sırasında ciddi anlaşmazlıklara yol açıyor.
Beyliceler Mah.nde görülen tapu türlerinden ilki müstakil arsa tapularıdır; bu parsellerde genellikle inşaat yapımında kapasite KAKS’a göre sınırlıyor. Hisseli satışlardayse ortak mülkiyet söz konusu olduğundan irtifak hakları ve pay oranlarının net olarak belirlenmesi gerekiyor. Tapu devri sırasında kadastro haritalarıyla uyumlu olmayan parsellerde bilirkişi raporuyla m² düzeltilmesi yapılabilmekte. Krediye uygunluk açısından da tapu sicilinde herhangi bir haciz ya da takyidat olmayan parseller tercih ediliyor. tarım arazisi alanında satın alınacak parseller içinse köy tüzel kişiliği yerine doğrudan tapu sahibiyle anlaşmak muhtemel ihtilafları engelliyor.
Topraksarsa.com üzerinden ilanları tararken en pratik yol Beyliceler Mah. satılık arsa ve tarla anahtar kelimesini kullanarak doğrudan bu mahalleye odaklanmak. Fiyat ve metrekare filtreleriyle 400.000 TL üzeri tarımsal arazi fiyatları ya da 1.500 TL/m² üzeri imar durumu aranan parseller hızlıca bulunabiliyor. Öte yandan, Akyazı'nın genelinde ilan sayısının az olması nedeniyle ilave arama yöntemleri de devreye giriyor; komşu köyler ve mahalleler de taranarak alternatif parseller değerlendiriliyor.
Bölgedeki kısıtlı ilan sayısına rağmen satın alınabilen parseller genelde çevre köylere oranla daha uygun fiyat etiketlerine sahip. Sakin nüfus yoğunluğu nedeniyle tarımsal faaliyetlerde uzun vadeli planlama yapılabiliyor ve parsel büyüklüklerinin ideal ebatlarda olması da yatırımcılar açısından avantaj oluşturuyor. Beyliceler Mah. arsa ve tarla fiyatları henüz emsal değeri yüksek parsellerin pazarlık marjını koruyor — bu da gelecekteki fiyat artışlarına dair ihtimal bırakıyor.
Beyliceler Mah.nde kaydedilen en düşük m² fiyatı imar durumu olmayan tarla için 450.000 TL, en yüksek fiyat ise imarlı konut parseli için 3.500 TL civarında yer alıyor. Ortalama m² fiyatı olarak 1.200 TL ile 2.500 TL bandındaki parseller yatırımcıların ilk tercihi olabiliyor. Tarla satışlarındam² değeri ağırlıklı olarak verimliliğe göre değişirken, imarlı parsellerde fiyat genellikle KAKS oranlarıyla paralel ilerliyor.
Arazi satın alırken tapu sicilindeki kayıtlardan hisseli mülkiyet olup olmadığını kontrol etmek, imar planına göre parsellerin ada-parsel numaralarını teyit etmek gerekiyor. Kadastro haritası dışındaki parsellerde m² düzeltmesi yapılmamışsa tapu devri sırasında ciddi ek maliyetler ortaya çıkabiliyor. Ayrıca tarım arazisi alanlarında sulama hakkının varlığı ve kullanım koşulları da satın alma öncesi netleştirilmeli.
toprakarsa.com’da Beyliceler Mah. satılık arsa ve tarla anahtar kelimesiyle yapılan spesifik aramada sonuç görülmemektedir; bu durum ilanda bulunmama ihtimalini de beraberinde getiriyor. Fiyat ve metrekare filtreleriyle beraber komşu köyler de seçilerek altyapı araştırması genişletilebilir.
2.000 m²’lik bir imar durumu bulunan parsel yaklaşık 3.500 TL/m² ise yaklaşık toplam değeri 7.000.000 TL civarında çıkar. Bu hesaplama parsellerin inşaat potansiyeline, KAKS oranına ve konumu gibi unsurlara dayanıyor. Beyliceler Mah. arsa ve tarla fiyatları bu hesaplama yöntemi üzerinden piyasa koşullarına göre değişim gösterebiliyor.
Akyazı ilçesindeki ilanlar için Akyazı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
