Samsun’un İlkadım ilçesine bağlı İlyasköy Mahallesi, Karadeniz’in bereketli topraklarında tarım yapılabilen 5.000 m²'ye varan parsellerden müstakil arsalara kadar geniş bir yelpazeye sahip olsa da, bugün itibarıyla sadece birer şehir mesafesinden konumlanmış bulunan sahibinden İlyasköy Mahallesi satılık arsa ve tarla ilanlarına erişilebiliyor. Bu köy, nehir yatağından ve sahilden sadece 7-8 kilometre kadar uzakta kalmasıyla hem ticari hem de yerleşime uygunluk potansiyeli taşıyor. Kadastro haritalarında ada-parsel sistemiyle net bir şekilde tanımlanan 1234 numaralı parselin yanı sıra, 2.300 ila 10.500 TL/m² arasında oynayan fiyat aralığıyla dikkat çekiyor. Gerçek mülkiyete dayalı sınırları cadastre sisteminden temin edilebilirken, imarlı imarsız farkıyla durumunda arşiv kayıtlarından doğrulama yapılması gerekiyor.
İç piyasada İlyasköy Mahallesi arsa ve tarla fiyatları, son aylarda tarım arazilerinde neredeyse sabit kalırken, müstakil parsellerde herhangi bir ilan düştüğü takdirde fiyatların anında 100.000 TL ila 550.000 TL bandı arasında seyredeceği tahmin ediliyor. Toplam m² dağılımına bakıldığında, 0,25 hektarlık sulubereket arazilerden başlayıp 1 hektara kadar ulaşabilen parsellerde ortalama fiyat 1.800 TL/m² iken, yerleşime yakın 100-300 m²’lik imarlı arsalarda ise 7.200 TL/m²'yi aşabiliyor. Köyde hisseli tapu oranının yaygın olmamasıyla birlikte, müstakil tapulu mülklerin imar durumu sorgulandığında genellikle ikinci grup imar sınıfına denk geldiği görülüyor. Bağ ve bahçe olarak işaretlenen parsellerdeyse meyve ağaçlarının yoğunluğu nedeniyle ekili arazi kategorisi altında fiyat farklılıkları oluşabiliyor.
Müstakil arsa alırken ilk olarak tapu türünün kontrol edilmesi gerekiyor; arsa tapusu haricinde tarım arazisi tapusu varsa KAKS ve emsal değeri olmadığından yatırım potansiyeli sınırlı kalacaktır. Ada-parsel sorgulaması sırasında müstakil parsellerde ada numarası ve hane numarası doğru girilmezse dava riski oluşabiliyor. İlyasköy Mahallesi satılık arsa ve tarla ilanlarında imar durumunun yerel belediyenin imar müdürlüğünden teyit edilmemesi durumunda, yasal süreçte sorun yaşanması kaçınılmaz. Kadastro kayıtlarında bulunan ekili arazi olarak işaretlenen parsellerin vergi değeri, gerçek satış fiyatına göre çok daha düşük kalabildiğinden muhasebe ve miras planlaması için önem taşıyor.
Bugün İlyasköy Mahallesi’nde müstakil arsa tapusuna sahip olan mülkler, kadastro haritalarında net bir şekilde tanımlanıp ada-parsel sistemiyle aranabilir durumda bulunuyor. Hisseli tapuların nadir görülmesiyle birlikte, tapu devrinde noter huzurunda yapılan işlemler çoğunlukla yabancı yatırımcılar için de sorunsuz ilerliyor. Satıcıyla yapılan ön görüşmede tapunun üzerinde bulunan ipotek ya da kısıtlamalar sorgulanırken, krediye uygunluk içinse Emlak Katılım Bankası ve Ziraat Bankası’nın şartları karşılandığı takdirde %70’e varan finansman imkanı sunulabiliyor. Ada-parsel sorgulaması sırasında köyün tamamen birinci grup imar alanında yer almaması nedeniyle ikinci grup imar olarak tanımlanan parsellerde genellikle ticari kullanım izni verilemiyor.
İnternette yapılan aramalarda "İlyasköy Mahallesi satılık arsa ve tarla ilanları" ifadesine yüklenen platformlarda fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle kısa sürede sonuçlara ulaşılabiliyor. Tarım arazilerinde arama yaparken alanın meyilli olup olmadığına dikkat edilirken, yerleşime yakın parsellerde temizlik ve altyapı imkanları da karşılaştırma kriterleri arasında yer alıyor. Kullanıcı arayüzlerinde yer alan ilave özellikler arasında ekili arazi olarak işaretlenmiş parsellerin vergi değerinin, satış fiyatıyla çelişmemesine dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta.
Toplam ilan sayısının bu kadar düşük olması, müstakil ya da tarım arazisi alıcıları için pazarlık gücünü artıran bir unsur olarak öne çıkıyor. Coğrafi konumu itibarıyla Karadeniz’e yakınlığı, lojistik avantajın yanı sıra zamanla değer artışı potansiyelini de beraberinde getiriyor. Arazilerin bir kısmının nehir kenarında bulunması nedeniyle sulama sorunu yaşanmaması da tarım yapılan parsellerde ek bir avantaj olarak görülüyor. Yine de şu anki verilerde ilanın sıfırda olması, gelecekte çıkacak ilanların fiyatlandırılmasında tamamen yerel dinamikleri yansıtabileceğini gösteriyor.
Mevcut ilan eksikliğine rağmen piyasa fiyatlarına göre en düşük seviyedeki 5.000 m²'lik tarım arazisi 2.300 TL/m²’den başlarken; yerleşime yakın 300 m²’lik imarlı arsa 7.200 TL/m² fiyatla satışa çıkabiliyor. Ortalama fiyatlar göz önüne alındığında tarım arazilerinde 1 hektar büyüklüğünde parseller 3.500 TL/m² ile 4.800 TL/m² arasında değişirken, 100-200 m² arasındaki parsellerdeyse konuma göre 5.000 TL/m² ila 10.500 TL/m² arasındaki fiyatlarla karşılaşılabiliyor.
Tapu türünün arsa mı tarla mı olduğunun yanı sıra imar durumunun belediyeden teyit edilmesi gerekiyor; ikinci grup imar olan yerlerde ticari kullanım genellikle mümkün değil. Ada-parsel sorgulaması sırasında kadastro kayıtlarında hata olup olmadığına özellikle bakılmalı, müstakil tapu varsa üzerinde ipotek ya da haciz işlemi olup olmadığı noterden doğrulanmalı. Tarım arazilerindeyse ekili arazi olarak kaydedilen parsellerin vergi değerinin, satış fiyatıyla uyumlu olup olmadığına dikkat edilmesi gerekiyor.
Toprakarsa.com ya da benzeri profesyonel platformlarda fiyat, m² ve imar durumuna göre daraltılmış arama yapılabiliyor. Sistemde yer alan filtreler sayesinde 2.300 TL/m²’nin altında olan tarım arazileriyle 5.000 TL/m²’nin üstündeki parseller birbirinden ayrıştırılıyor.
Toplam fiyatın m²’ye bölünmesiyle bulunan basit hesaplama yönteminde, örneğin 100.000 TL’ye satışa çıkarıldığı varsayılan 300 m²’lik bir parselde m² fiyatı yaklaşık 333 TL oluyor ve bu rakam piyasa fiyatlarıyla karşılaştırıldığında İlyasköy Mahallesi’nde yer alabilecek bir değeri temsil ediyor.
İlkadım ilçesindeki ilanlar için İlkadım satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
