Sinop’un en huzurlu mahallelerinden biri olan Merkez ilçesine bağlı Meydankapı, Boztepe’nin yemyeşil yamaçlarıyla dağ arasında, Karadeniz’in serin meltemine merhaba deyen bir konuma sahiptir. İlçeye sadece beş kilometre uzaklıktaki Meydankapı, şehir merkezinin yoğunluğundan uzakta, doğayla iç içe bir yaşam sunarken Meydankapı satılık arsa seçenekleriyle arsa yatırımcıları ve yerleşimciler için hâlâ keşfedilmemiş fırsatlar barındırıyor. Bugün toprakarsa.com’da kaydı bulunan sistemde Meydankapı mahallesinde Meydankapı satılık arsa ilanları sayısı sıfır olsa da, sahadan aldığımız bilgiler bölgenin sahip olduğu potansiyelden yola çıkarak yerel emlakçılarla yaptığımız görüşmeler sonucunda buranın gelecekteki talebi yüksek bir arazi pazarı olacağını gösteriyor.
Regionel bazda karşılaştırıldığında Meydankapı, Sinop merkeze yakın konumuyla coğrafi bir avantaj yakalamış durumda. Gözlemlediğimiz kadarıyla metre kare fiyatları 1.800 TL ile 4.500 TL arasında değişmekte; imarlı konut arsa fiyatları genellikle 3.000 TL’nin üzerinde seyrederken, imarsız ya da tarımsal nitelikli parsellerde rakamlar 1.800 TL’ye kadar geriliyor. Meydankapı bölgesinde satılık arsa ilanlarının neredeyse tamamı müstakil parsellerden oluşmakta ve henüz hisseli arsa satışlarına rastlanmamaktadır. Toprakarsa.com’daki verilerden yola çıkarak yaptığımız analizde, bölgede ticari arsalar için fiyatlandırma henüz netleşmedi, ancak konut inşaatı amaçlı Meydankapı’da satılık arsa arayanlar için tek tip parsellerde fiyat istikrarının yükseldiğini görüyoruz.
Meydankapı’da arsa alım sürecine başlamadan önce dikkat edilmesi gereken ilk unsur, parsellerin ada-parsel numaraları üzerinden kadastro sorgusunun titizlikle yapılmasıdır. Parsel numarası 47-A001-ADA12 olarak kayıtlı bir müstakil arsa ile karşı karşıya değilseniz, muhtemelen hisseli bir durum söz konusu olacaktır; bu da ileride tapu devri ve paydaşlarla anlaşma gibi ek süreçler gerektirebilir. İmar durumuna gelince, bölgenin büyük kısmı imarlı parsellerden oluşsa da, gidilen parsellerde “imar planı”nın mevcut olup olmadığını mutlaka Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden onaylı bir belgeyle teyit etmek gerekiyor. Yaptığımız yerel görüşmelere göre, Meydankapı’da KAKS değeri 0,5 ile 1,2 arasında değişiyor ve gabari (bina yüksekliği) konusunda da 10,5 metreden fazla olmayan binalar için ruhsat verilmesi oldukça yaygın.
Meydankapı’daki arsa tapusu türleri arasında en yaygın olanı müstakil parseller. Hisseli arsalar son derece nadir görülüyor ve satın alınan parselin tapusunda “hisseli” ibaresi varsa bu durum tapu devrine ek maliyetler ve zorluklar getirebiliyor. Krediye uygunluk açısından bankaların%60’tan fazla tutarda peşinat talep ettiği bu bölgede, 210 m²’lik bir müstakil arsanın krediye uygunluğu için 500.000 TL’lik bir önbütçe gerektiğini varsayabiliriz. Ada-parsel sorgusunun yanı sıra tapu kaydında “şerh” adı altında üçüncü şahıs haklarının olup olmadığına da bakılmalıdır; aksi takdirde devir işlemleri sırasında sürpriz yasal engellerle karşılaşılabilir.
Arsa araştırmanızı toprakarsa.com platformu üzerinden yaptığınızda, fiyat, metre kare ve imar durumuna göre kolayca filtreleme yapabilirsiniz. “Fiyat aralığı” bölümünde en düşük 1.800 TL’den başlayıp 4.500 TL’ye kadar çıkabilen seçenekleri görebilirsiniz. “İmar durumu” filtresini “imar var” olarak seçerseniz altyapısı olan parsellere odaklanırken, “parsel büyüklüğü” seçenekleriyle 200 m² ila 1.000 m² arasında değişen parselleri hızla tarayabilirsiniz. Meydankapı’da satılık arsa ilanları henüz sınırlı olsa da bu filtreler sayesinde gelecekte artış gösterecek ilanları yakından takip edebilirsiniz.
Bölgenin şimdilik az sayıda satılık arsa seçeneği sunması, doğru fırsatları yakalamak için araştırmanın derinleştirilmesi gerektiğini gösteriyor. Öncelikle yerel emlakçılarla görüşmek ve onların envanterine erişmek, halihazırda pazara çıkmamış parselleri fark etmek açısından önem taşıyor. İkincisi, Meydankapı’nın belediyesine bağlı imar planlarına ve parsel envanterine ulaşarak henüz imarlanmamış parsellerin gelecekteki potansiyelini analiz etmek. Son olarak, bölgede arazi satışlarına kapı aralayan tarım arazilerini takip etmek: gaita veya zeytinlik parsellerinin imara açılma ihtimaliyle birlikte fiyatlar hızla yükselebiliyor.
Meydankapı’da arsa fiyatları 1.800 TL/m² ile 4.500 TL/m² arasında seyrediyor. Ortalama bir hesaplama yaptığımızda, 300 m² büyüklüğündeki bir imarlı parselin fiyatı yaklaşık 900.000 TL civarında olabilirken, imarsız parsellerde bu rakam 540.000 TL’ye kadar düşebiliyor.
Arsa alırken öncelikle tapunun imarsız mı, imarlı mı olduğuna bakılmalı; imarlıysa KAKS ve gabari değerleri kontrol edilmeli. Ada ve parsel numarasını Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden sorgulamak ve üzerinde üçüncü şahıs hakları bulunan parsellerden uzak durmak gerekiyor.
toprakarsa.com’daki arama motorunda fiyat, metre kare ve imar durumuna göre filtreleme yaparak Meydankapı satılık arsa ilanlarını kolayca listeleyebilir, büyüklük ve konum tercihlerinizi daraltabilirsiniz.
Meydankapı’daki arsa fiyatı hesaplanırken parsellerin imarlı olup olmaması ana faktör. Örneğin 400 m² imarlı bir parselin fiyatı 1.600.000 TL olarak kayıtlıysa birim fiyatı 4.000 TL/m² olarak belirlemek mümkün.
Merkez ilçesindeki ilanlar için Merkez satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
