Sivas ilinin kuzeyinde, Kelkit Vadisi'nde yer alan Koyulhisar, doğal güzellikleri ve tarıma elverişli topraklarıyla dikkat çeken bir ilçe konumunda. Jeolojik yapısının getirdiği verimli topraklar, bu bölgeyi Koyulhisar satılık arsa ve tarla arayanlar için önemli bir cazibe merkezi haline getiriyor. İlçede henüz yeni oluşmaya başlayan emlak piyasasında arsa ve tarla ilanları sınırlı sayıda görülüyor ve toplam ilan sayısı 0 olarak kayıtlarda yer alıyor. Fiyatlar ise coğrafi konuma bağlı olarak metre kare bazında saha incelemesi gerektiren geniş bir yelpazede seyrediyor. Bu rehberde, Koyulhisar'daki sahibinden Koyulhisar satılık arsa ve tarla ilanlarını değerlendirirken nelere dikkat edilmesi gerektiğini adım adım açıklıyoruz.
Koyulhisar'daki parsel pazarlıkları, yer yer metrekare başına 50 TL'den başlayan fiyatlarla karşımıza çıkıyor. Bu rakam tarla ve ekili arazilerde 30 TL/m²'ye kadar gerileyebilirken, imarlı parsellerde ve merkez mahallelerdeki arsalarda 70 TL/m²'ye ulaşabiliyor. Toplamda bakıldığında arsa ve tarla fiyatları arasında ciddi bir çeşitlilik olduğunu görüyoruz; zira ilçenin farklı yerlerindeki arazi kalitesi, ulaşım kolaylığı ve altyapı olanakları fiyatlara doğrudan yansıyor. Henüz piyasanın çok yeni olması nedeniyle hisseli satışlar nadiren görülse de, bu tip ilanlarda ortalama parseller 2.000 m² civarında olup fiyatlar 100.000 TL ile 140.000 TL arasında değişiyor. İlçenin %85'i tarım arazisi statüsündeki topraklar üzerine kurulu olduğundan tarım arazisi ve bağ bahçe ilanları da yavaş yavaş görülmeye başlandı.
Herhangi bir arsa ya da tarla satın alma sürecinde ilk adım imar durumunun netleştirilmesidir. Koyulhisar'da imar planının henüz geniş alanları kapsamadığını ve çoğunlukla imarsız arsaların bulunduğunu görüyoruz. Bu yüzden de alıcıların mutlak surette ada-parsel sorgusu yapması ve tapularında yer alan imar durumunu mutlaka tapu müdürlüklerinde onaylatması gerekiyor. KAKS ve emsal değerleri de belirlenmemiş parsellerde sorun yaşanmaması adına incelenmesi gereken kritik noktalar arasında bulunuyor. Tapu devri aşamasında kadastro kaydının güncel olup olmadığına, ayrıca parselin hisseli mi müstakil mi olduğunu da belgelemek gerekiyor. İmarlı parsellerdeki fiyat farkı genellikle yatırımcıları bu tip alanlara yönlendirse de, altyapı yatırımlarının henüz tamamlanmamış olması nedeniyle imarsız arsaların uzun vadeli getirileri de dikkatle hesaplanmalıdır.
Koyulhisar'ın yerleşim yoğunluğu en fazla olan bölgeleri arasında merkez mahalleler ve yakın köyler öne çıkıyor. Camili, Kale ve Yukarı mahalleleri, ilçe pazarının ve belediye hizmetlerinin yoğunlaştığı noktalar olarak biliniyor. Köyler arasında ise Yolkaya, Gökdere ve Kavakpınar en fazla alım-satım talebinin olduğu yerler arasında yer alıyor. Bu yerleşim birimlerinde yer alan parseller, tarımsal üretime elverişli toprak yapısına sahip olup özellikle meyve bahçeleri ve sebze tarlalarına ev sahipliği yapıyor. İlçenin batısındaki engebeli arazilerdeyse birkaç adet hisseli tarla ilanı karşımıza çıkıyor.
arsa ve tarla fiyatları üzerinde en belirleyici etkenlerden biri konumdur. İlçenin merkezi ve belediye hizmetlerine yakın olan parseller, altyapıya erişimi kolaylaştırmasının da etkisiyle fiyatlarını yukarı çekiyor. Parselin metre karesi de maliyet hesaplamalarında kilit rol oynuyor; zira küçük parsellerdeki fiyat artış oranı, büyük arazilere oranla daha yüksek olabiliyor. Bunun yanı sıra tapu türü de önemli bir kriter: Kadastrosu yeni tamamlanmış ya da müstakil tapulu parseller, hisseli olanlara göre genellikle daha yüksek fiyattan alıcı buluyor. Son olarak imar planındaki değişiklik beklentileri de fiyatları kısa süre içinde etkileyebiliyor.
Koyulhisar gibi henüz gelişmekte olan bir ilçede Koyulhisar satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmanın en verimli yolu, sıkça güncellenen emlak platformlarını takip etmek. Örneğin toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat aralığına, metre kareye, tapu tipine ve imar durumuna göre filtreleme yapılabiliyor. Bu sayede ilçenin henüz ilan sayısının az olduğu piyasa koşullarında bile en doğru parselleri kısa sürede ayırt etmek mümkün hale geliyor. Arazi satın alırken dikkat edilmesi gereken tüm teknik unsurların da bulunduğu ilan detayları, alıcıların incelemesini kolaylaştırıyor.
Koyulhisar'daki emlak piyasasında henüz bürokratik altyapının yetersizliğinden dolayı ilanların büyük çoğunluğu doğrudan sahibinden platformlarına yükleniyor. Bu da ilçedeki arsa ve tarla alıcılarına fiyat avantajı sağlıyor; zira emlak ofislerinin aracılık komisyonu bu tip durumlarda önemli bir maliyet kalemi oluşturabiliyor. Sahibinden ilanlarında ise doğrudan mülk sahibleriyle iletişime geçildiğinden pazarlık süreci daha şeffaf ve hızlı ilerliyor. Buna rağmen, yasal süreçlerin tamamlanmasında ve tapu devrinde profesyonel destek almak gerektiği unutulmamalı.
Koyulhisar'daki arsa ve tarla fiyatları en az 30 TL/m²'den başlayıp 70 TL/m²'ye kadar geniş bir aralıkta seyrediyor. Toplamda bakıldığında ortalama bir hektar tarla fiyatı 1.500.000 TL ile 2.100.000 TL arasında değişirken, imarlı parsellerdeki fiyatlar 70 TL/m² olarak öne çıkıyor.
Satın alma sürecinde ilk adım imar durumu ve tapu kaydının incelenmesidir. Kadastro paftalarından faydalanarak ada-parsel sorgusu yapılmalı ve tapu müdürlüğünde onaylatılmalıdır. tapu devri işleminden önce müstakil tapulu ve kadastrosu yeni olan parsellerin tercih edilmesi, gelecekte yaşanabilecek yasal sorunların önüne geçiyor.
Koyulhisar'daki ilanlara toprakarsa.com üzerinden fiyat, m², tapu türü ve imar durumu filtreleri kullanarak ulaşabilirsiniz. Sıkça güncellenen ilan havuzu sayesinde piyasadaki tüm sahibinden Koyulhisar satılık arsa ve tarla seçeneklerini takip etmek kolaylaşıyor.
Genel hesaplama yöntemi, toplam parsellerin fiyatını metre kareye bölerek bulunuyor. Koyulhisar'daki arsalarda 70 TL/m², tarla ve bağ bahçelerindeyse 30-50 TL/m² ortalama fiyat eğilimi görülüyor. Örneğin 1.000 m² bir arsanın fiyatı 70.000 TL olarak değerlendiriliyor.
Koyulhisar bölgesindeki arsa ve tarla satışlarında bankalar genellikle teminat olarak kabul etseler de kredibilitenin ve tapu türünün uygunluğuna bağlı gelişiyor. Hisseli parseller ya da imarsız arazilerde kredi onayı alma olasılığı düşüyor; en iyi opsiyon müstakil tapulu ve kadastrosu yeni olan parsellerde görülüyor.
Sivas genelindeki ilanlar için Sivas satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
