Sivas merkez ilçesinin en dinamik yerleşim birimlerinden Yakupoğlan-Yenimahalle, kent merkezine sadece 5 kilometre uzaklıkta konumlanıyor. Meram ve Aksu vadilerinin kesişim noktasında yer alan bu mahalle, hem tarımsal olanakları hem de gelecek vaat eden arsa potansiyeliyle dikkat çekiyor. Bugün itibarıyla bölgede aktif **satılık arsa ve tarla ilanları** bulunmuyor ancak fiyat beklentileri, geçmiş dönem verileriyle netleşiyor. Yakupoğlan-Yenimahalle satılık arsa ve tarla terimleriyle yapılan araştırmalarda ise piyasa yaklaşık 1.500 TL/m² ile 4.000 TL/m² bandında oluşuyor; arsaların ortalama büyüklüğüyse 500 m² ila 2.000 m² arasında değişiyor. İlave olarak, tarla ilanlarının fiyat aralığıysa 800 TL/m²'den başlayıp 2.500 TL/m² civarında sonlanıyor.
Ekim 2023'ten bu yana Yakupoğlan-Yenimahalle bölgesinde toplam 12 yeni ilan yayınlandı ve bunların %40'ını imarlı arsalar oluşturdu. Kalan %60'lık dilimiyse hem hisseli hem de müstakil *tarım arazisi* ilanları karşılıyordu. Yakupoğlan-Yenimahalle arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde en yüksek fiyat, imarlı 600 m²'lik bir arsaya aitken (2.800 TL/m²), en düşük fiyatlardansa yukarı Sivas yoluna yakın 1.800 m²'lik bir tarla temin edilmişti (900 TL/m²). Ortalama m² fiyatıysa arazilerde 1.200 TL, arsalardaysa 2.200 TL şeklinde belirlendi. Bağ bahçe parselleri de hızlıca alıcı bulabiliyor; son 6 ayda satılan 4 adet bağ parseli, 1.000 TL/m² ortalama fiyatla el değiştirmiş.
Bir **imarlı arsa** ya da *tarım arazisi* satın alırken ilk adım, mutlaka ada-parsel sorgusu yapmaktan geçiyor. Yenimahalle sınırları içerisinde henüz imar planı değişiklikleri yaygınlaşmamış olsa da, KAKS ve emsal değerleri için Sivas Büyükşehir Belediyesi imar dairelerine başvurmak gerekiyor. Sahibinden ya da gayrimenkul ofislerinden edinilen parsellerdeyse imar durumunu anında sorgulamak için ada-parsel numarası belgeyle birlikte yetkililere iletilmeli. **Hisseli tarla** alımlarındayse paydaşların tamamıyla anlaşmaya varılıp tapu devri aşamasına geçilmeden önce noter aracılığıyla onay şartı aranıyor. Uygunluk içinse mutlaka *kadastro kontrolü* yaptırılmalı; aksi halde ileride sınır ihtilaflarıyla karşılaşma riski bulunuyor.
Bölgede satışa sunulan parsellerin büyük çoğunluğu *müstakil arsa* statüsünde olup tapu cinsine göre ikiye ayrılıyor: tarla tapusu (kırsal alanlarda) ve arsa tapusu (imar planlı bölgelerde). 2023 verilerine göre alınan parsellerin %75'inde tarla tapusu mevcutken sadece %25'ine arsa tapusu işlenmişti. Banka kredisiyle alımlardayse müstakil *arsa tapusu* parselleri %10 daha avantajlı konuma geliyor; çünkü Ziraat Bankası ve diğer ticari bankalar bu tip tapulara daha kolay kredi tahsis edebiliyor. Hukuki anlamdaysa hisseli parsellerde ortakların tamamıyla noter huzurunda anlaşmaya varılıp yasal sürecin tamamlanması gerekiyor.
toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle sonuçlar oldukça netleşiyor. Arıyorsanız "Yakupoğlan-Yenimahalle satılık arsa ve tarla" anahtar kelimesine yer verdiğinizde karşınıza ilk çıkan sayfalarda sadece son 3 ayda yayınlanan ya da güncellenen ilanlar sunuluyor. Arsa fiyatları 1.500 TL/m² altında olanları filtrelediğinizdeyse sadece tarla ve tarım arazileri kalıyor; bu sayede aradığınız tipteki gayrimenkulü hızla bulabilirsiniz.
2024 yılı itibarıyla Yenimahalle'ye yeni bir *imar planı* beklentisi halihazırda gündemde olmasa da tarımsal üretim açısından topraklarının verimliliğiyle öne çıkıyor. Bölgede son dönemde yayınlanan ilan sayısının düşüklüğü, arzın talebe oranla kısıtlı olduğunu gösteriyor. Bu durumun avantajı olarak, yakın gelecekteki plan değişimlerinde fiyatların hızla yükselebileceği öngörülüyor. Aynı zamanda kentsel genişlemeyle bağlantılı olarak Sivas merkeze yakınlığı da arazi alım kararını bir adım öne çıkarıyor.
Bölgede **Yakupoğlan-Yenimahalle arsa ve tarla fiyatları** aralığında en ucuz m² fiyatı 800 TL iken en yükseğiyse tarla ağırlıklı parsellerde 2.500 TL'yi görüyor. Ortalama m² fiyatı *imar durumu* arsalarında 2.200 TL; tarım arazilerindeyse 1.200 TL civarında seyrediyor. Haziran ayında yayınlanan son 5 ilanda kayıt altına alınan parsellerinse fiyat ortalaması 1.050 TL/m² olarak belirlendi.
Satın alma aşamasında **ada-parsel sorgusu** mutlaka yapılmalı; arazinin imar durumu ve kadastro kayıtları kontrol edilmelidir. Bağ bahçe parsellerindeyse ekili olan ürünlerin tapu kaydında yer almasına özen gösterilmeli. Eğer krediyle alım gerçekleştirilecekse, bankaların müstakil *arsa tapusu* parsellerine verdiği onay oranı daha yüksek olduğundan, tapu cinsi bu açıdan önem taşıyor.
toprakarsa.com'da fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini aktif hale getirerek aradığınız *tarla* ya da *arsa* tipini daraltabilirsiniz. Arama çubuğuna "Yakupoğlan-Yenimahalle satılık arsa ve tarla" yazarak son 1 ayda eklenen ilanlara odaklanabilirsiniz.
Toplam fiyatın m²'ye bölünmesiyle oluşan kural, burada da geçerli. Örneğin, 1.500 TL/m² fiyat verilen 800 m²'lik bir *arsa* 1.200.000 TL'ye satılırken; 900 TL/m² fiyat verilen 1.800 m²'lik bir tarla 1.620.000 TL olarak hesaplanıyor. Bu hesaplama yöntemiyle piyasa değerlendirmesi kolayca yapılabiliyor.
Merkez ilçesindeki ilanlar için Merkez satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
