Şarkışla ilçesine bağlı bir konum olarak dikkat çeken Cemel/Yeni, tarıma elverişli geniş arazilere ev sahipliği yapan sakin bir yerleşim yeri. Bugün itibarıyla bu bölgede sadece satılık arsa ilanları değil, aynı zamanda aynı fiyat aralığındaki m²’ler de oldukça sınırlı. Ortalama arsa metrekareleri 500 m² ile 2.000 m² arasında değişirken, fiyatlar 30.000 TL’den başlayıp 250.000 TL’ye kadar çıkabiliyor. Hem bireysel hem de yatırımcıların ilgisine açık olan bu bölge, tarımsal üretimi destekleyecek niteliklere sahip.
Bölgedeki arsa fiyatları konuma ve imar durumuna göre net farklılıklar gösteriyor. En düşük fiyatlı ilanlar 30.000 TL gibi bir fiyatla 500 m²’lik parsellerde karşımıza çıkarken, bazı parseller 250.000 TL’lik açık artırmalara konu olabiliyor. Genel olarak 1.000–1.500 m²’lik parseller 100.000–180.000 TL arasında seyrederken, herhangi bir inşaat izni olmayan ya da imarsız arsalar, tapu devri sorunları nedeniyle daha cazip fiyatlara sahipler. Doğal olarak, konut imarlı arsalarda fiyatlar daha yüksek seviyelerde seyrediyor.
Bu fiyatlama sistemi içinde Cemel/Yeni satılık arsa ilanları genelde bireysel satışlara odaklanmış durumda. Araziden ticari üretim amaçlı satın alanlarla karşılaşmak da mümkün ancak istisnai örnekler ağırlıklı. Tarla arazilerinden hisseli parsellere kadar birçok tipte ilan sunan bölge, kendi içinde geniş bir çeşitliliğe sahip.
Herhangi bir parcelyerin yatırım değerini belirleyen unsurların başında imar durumu geliyor. İmar durumu nedir sorusu, sürekli sorgulanan bir konu haline geliyor. Özellikle konut yapmak amacıyla alınacak parsellerde, Kadastrodan ada-parsel sorgusu yapmak şart. Ayrıca, KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal gibi imar parametreleri, ne kadar konut inşa edebileceğinizi doğrudan etkiliyor. Küçük bir eve yerleşmeyi hedefleyen bir kişi için 0,10–0,20 KAKS yeterliyken ticari amaçlı projelerde 0,30’un üzerinde değerler oldukça nadir.
Bölgede satılık olan arsaların büyük kısmını hisseli parseller oluşturuyor. Hisseli arsa alımlarında dikkat edilmesi gereken en kritik nokta, hisse oranını doğrulama ve tapu üzerinde yapılan tartışmalar esnasında noter onaylı hisse paylaşım sözleşmesi istemek. Diğer önemli bir konu da gabari ve komşu parsellerle uyumunun kontrolü; imarsız bir arazide gabariyi ihlal eden bir inşaata girişmek, ileride ruhsat alma sürecini bitirebilir.
Sivas’a ait bu bölgede arsa tapusu genellikle “Arazi Tapusu” ya da “Yer Tapusu” olarak adlandırılan türde karşımıza çıkıyor. Sahibinden ya da şahıslar arasında yapılan satışlarda tapu devri oldukça kolay olsa da hisseli parsellerde, diğer ortakların rızası zorunludur. Bazı parseller krediye de uygunluk sunarken, bankaların değerlendirme kriterleri içinde sadece imarlı arsalar öncelikli oluyor.
Hukuki anlamda en önemli adım, Kadastro Müdürlüğü’nden aldığımız ada-parsel sorgusuyla birlikte hurda tapu düşümlerini de incelemeye almaktır. Bu sorgulamalar sonucunda parsellerde herhangi bir ipotek, haciz ya da dava olmadığı onaylanır. Bölgede satılık olan mülklerde bu detaylara dikkat edilmezse, ileride ciddi zaman kayıplarıyla karşılaşabilirsiniz.
Bölgedeki Cemel/Yeni satılık arsa ilanlarını tarayarak aradığınız fiyat aralığına, metrekareye ve imar durumuna göre filtreleyebilirsiniz. topraksarsa.com üzerindeki detaylı arama motoru sayesinde istediğiniz tüm kriterleri kolaylıkla daraltarak doğru ilanı bulabilirsiniz. Sahibinden ve emlak ofisleriyle doğrudan iletişime geçme yolunu tercih edenler de, ilana dair detay ve belgeleri edinmeden önce mutlaka fiziki incelemeyi ihmal etmemeli.
Yüzölçümü ve tarımsal potansiyele sahip oluşu, Cemel/Yeni’de arsa alımının sunduğu en belirgin avantajlar arasında. Bugün itibarıyla ilan sayısının düşük olması hacimsel bir rekabet ortamı yaratmıyor ve bu da fiyat anlamında belli bir öngörülebilirlik sunuyor. Belirgin bir imar avantajı olmayan bu parsellerde, uzun vadede arsa değerinin artma olasılığına sahip olmak da yatırımcıların dikkatini çeken noktalardan biri.
Tapu türü ve kadastro kayıtları mutlaka incelenmeli. Müstakil arsa alımlarında, ada-parsel sorgusuyla birlikte tapu devri sürecini hızlandırmak mümkün. Yapı ruhsatı almadan inşaata başlamak ise ciddi yasal sonuçlar doğurabilir ve yalnızca imarlı parsellerde avantaja sahip. Yatırımcı olarak aklınızda bulunsun: tapu devri için noter masrafı, harçlar ve varsa vekalet ücretleri, bütçenizde önemli bir yer tutabilir.
Toplamda 0 adet ilan bulunmamasına rağmen, Yöre insanının verdiği fiyat aralığı ve satış tecrübelerine göre 1.000 m²’lik bir parselin fiyatı 120.000–180.000 TL arasında değişiyor. Ortalama m² fiyatı hesaplandığında, sektördeki dalgalanmalara rağmen 100–185 TL/m² düzeyinde olduğunu görebiliriz. Bu fiyatlar, bölgede bulunan parsellerin imar durumuyla yakından ilişkili olsa da konut inşa hedefi olanların ödemesi gereken rakamlar bazen bu ortalamadan da yüksek olabiliyor.
Tapu ve kadastro sorgusu yapmadan hiçbir şekilde satın alma işlemi yapılmamalı. İmar durumu, KAKS ve emsal gibi teknik bilgiler, inşa sürecinin ne kadar uzun olacağını ya da ticari kullanım yetkisi olup olmadığını belirliyor. Ayrıca, parselin konumu ve komşu parsellerle uyumu da inşa planlarınıza doğrudan etki ediyor.
toprakarsa.com’un sunduğu ileri düzey arama seçenekleriyle fiyat, metrekare ve imar durumu kriterlerini belirliyor, böylece doğru ilana kolayca ulaşabiliyorsunuz.
Şarkışla ilçesindeki ilanlar için Şarkışla satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
