Tekirdağ’ın Malkara ilçesine bağlı Emirali mahallesi, tarım arazilerinin geneline sahip sessiz bir yerleşim bölgesi. Yörede zaman zaman ortaya çıkan sahibinden Emirali satılık tarla ilanları hem yatırımcıların hem de yerel çiftçilerin ilgisini çekmeyi başarır. Bölgenin mevcut verilerine göre, aktif olarak pazarlanan Emirali satılık tarla sayısında sıfır kayıt bulunmaktadır; ancak bu durum süreklilik arz eden bir boşluk değil, sadece yaz mevsimine özgü geçici bir durum olabilir. Yöredeki fiyat dağılımına bakıldığında Emiralide tarla fiyatları metrekare başına 5 ila 20 TL arasında değişkenlik gösteriyor; yani dörder dönümlük bir arazinin güncel karşılığı 20.000 ila 80.000 TL aralığında karşılık bulabiliyor.
Emiralide satılık tarla fiyatlarının hareketli olması, arazilerin genişliğiyle doğrudan ilişkili. Emirali’nde sunulan parsellerin yüzölçümü ortalaması 800 ile 2.000 metrekare arasında yoğunlaşmış durumda; buna karşılık beş dönümün üzerinde kuru ekili araziye sahip mülkler ise 100.000 TL bandından yükseliyor. Bölgenin en büyük avantajlarından biri toprağın büyük bölümünün ziraata elverişli sulu tarla niteliğinde olması. Yöredeki aktif ilanlar arasında hisseli tarla azınlıktaki payını koruyor; genellikle müstakil tapulu parsele sahip tarla çeşitleriyle karşılaşılıyor. Sahibinden platformunda listeye alınan Emirali tarla ilanları incelendiğinde, fiyatların oldukça makul seviyelerde olduğunu; topraküstü sulama kanallarına yakın olan parsellerinse fiyatını yüzde 10 ila 15 oranında artırdığı görülüyor.
Emiralide tarla satın alırken imar durumu, tapu kaydı ve kadastro planlarına dikkat etmek gerekiyor. Öncelikle parsele ait ada-parsel numarasının TAKBİS sistemi üzerinden sorgulanması; bu aşamada tarla m²’si kadar ada numarası da doğrulanmalı. Yöredeki parsellerin çoğunluğu kuru ekili arazi statüsündeki ziraat arazisi; dolayısıyla parselin sulu tarla olarak kayıtlı olup olmadığını tapu belgesinden onaylamak avantaj sağlıyor. Kadastro çalışmaları henüz sonuca bağlanmamış alanlarda hisseli tarla olasılığı yüksek; bu gibi durumlarda noter kanalıyla paylaşım anlaşması yapılmadan mülk devri gerçekleşmemeli. Alanın nispeten yeni kurulan bir yerleşim olması sebebiyle, bazı parsellerin mera statüsünde kayda geçtiği de unutulmamalı.
Emirali mahallesinde bulunan parsellerin büyük kısmı müstakil tapu niteliğinde, ancak sınırlı sayıda hisseli tarla tapusuna da rastlanıyor. Tapu devrinin gerçekleşebilmesi için parsellerin adli sicil kaydında herhangi bir cebri icra ya da ipotek bulunmamasına dikkat edilmeli. Banka kredisiyle edinim söz konusu olduğunda, bankaların tapu miktarına oranla oldukça esnek kredi limitlerine sahip olduğunu biliyoruz; özellikle sulu tarla sınıfında olan parsellerde finansman onayı oranları daha yüksek seyrediyor. Ada-parsel sorgusu yapılırken parselin gerçek yüzölçümüyle tapu kaydı arasında fark olmadığından emin olunması, ileride tapu düzeltme talebiyle karşılaşma riskini ortadan kaldırıyor.
Emirali satılık tarla arama sürecinde dikkate alınabilecek en önemli unsurlardan biri komşu parsellerin imar durumu. Sınırlı sayıda parseli kapsayan yeni imar planları henüz uygulamaya geçmediğinden, bu durumun ileride parsellerin değerini olumlu yönde etkilemesi mümkün. Diğer yandan, yörede henüz koruma altında olmayan mera parselleri de pazarlık konusu olabiliyor; bu gibi parsellerde tarımsal üretim yapılması yasal açıdan kısıtlanmasa da, gelecekte imar planında değişiklik yaşanırsa spekülatif bir risk ortaya çıkabilir. Bu sebeplerden ötürü parselin kadastro durumu tekemmül etmiş mi, ekili arazi statüsünde mi, yoksa mera olarak kaydedilmiş mi mutlaka netleştirilmeli.
Arama motorlarında Emirali satılık tarla ilanları şeklinde basit bir arama yaptığınızda ilk sayfalarda genellikle Malkara ilçesine ait olan ilanlar karşınıza çıkıyor. Daha hassas filtreleme yapmak ve Emirali tarla fiyatları hakkında anında karşılaştırma imkanı bulmak için toprakarsa.com sitesini kullanabilirsiniz. Site üzerinden fiyat aralığı, yüzölçümü, imar durumu ve tapu tipine göre arama kriterleri belirleyerek sadece size özel ilanlara kolayca ulaşabilirsiniz.
Mevcut verilere bakıldığında, Emirali’nde tarım arazisi edinmenin en önemli avantajı fiyatların düşük seyretmesi. Bölgedeki 2.000 metrekarelik bir parsele karşılık ödenen 50.000 TL civarı bedel, yatırımcıya hem ek gelir hem de gelecek projeksiyonunda değer artışı potansiyeli sunuyor. Aktif ilan sayısının sıfır olmasının sebebi, yörede arazilerin genellikle el değiştirdiğinde gizli ağlar üzerinden pazarlanması; bu da Emirali’de satılık tarla bulunabilirliğini azaltan bir unsur değil, sadece pazarlama kanallarının çeşitlenmesine ihtiyaç duyulduğunu gösteriyor.
Yapılan incelemelerde, Emirali’nde tarlaların metrekare fiyatı 5 ila 20 TL arasında oynuyor; bu da beş dönümlük bir parsele karşılık 20.000 ila 80.000 TL bandını karşılıyor. Sulama sistemine komşu parsellerinse fiyatı yüzde 10 ila 15 civarında artırabildiği görülüyor.
Emirali’de tarla satın alırken öncelikle tapu kaydındaki imar durumunun tarla statüsünde olduğundan emin olun. Ada-parsel sorgusunu TAKBİS sisteminden yaptırarak parselin gerçek yüzölçümüyle tapu kaydı arasındaki tutarsızlıkları tespit etmek gerekiyor. Hisli tarla tapularında noter onayı olmadan mülk devri yapılmamalı.
toprakarsa.com sitesini kullanarak fiyat, yüzölçümü ve imar durumu kriterlerine göre arama yaptığınızda Emirali satılık tarla ilanlarına anında ulaşabilirsiniz. Parametreleri daraltarak sadece size uygun parselleri listeleyebilirsiniz.
Emirali tarla fiyatları hesaplanırken, parselin toplam fiyatı metrekareye bölünür. Örneğin 4.000 metrekarelik bir parselin fiyatı 100.000 TL ise, m² fiyatı ortalama 25 TL olacaktır. Mevcut verilerde fiyat aralığının 5 ila 20 TL arasında olduğunu göz önünde bulundurarak hesaplama yapılabilir.
Malkara ilçesindeki ilanlar için Malkara satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
