Tekirdağ'ın Malkara ilçesine bağlı, yeşilin her tonuna ev sahipliği yapan İshakça mahallesi, yerleşik nüfusunun yanı sıra tarımsal üretime de önem veren bir yerleşim. Bugün itibarıyla İshakça satılık tarla ilanlarında yer alan tek fiyat aralığı 300 bin TL ile 500 bin TL arasında değişiyor. Bu rakamlar, arazinin tarla m² büyüklüğü 5.000 m² ile 10.000 m² arasında değiştiğinde ortaya çıkmakta. İlçenin tarımsal potansiyeline rağmen halihazırda aktif ilan sayısının sıfır olması, arazilerin daha çok elde ya da yakın akraba arasında el değiştirdiğini de gösteriyor. Bu durumu değerlendirmek isteyenler içinse İshakça'daki tarımsal alanlar özelinde dikkat edilmesi gereken hukuki ve teknik detaylar öne çıkıyor.
Mevcut veriler ışığında İshakça satılık tarla fiyatlarının ortalama metrekare fiyatının 50-100 TL arasında seyrettiği görülüyor. Bu oran, ilçenin sulu tarla olarak sınıflandırılan ve ekili arazi statüsündeki parsellerde daha yüksekken, kuru tarla olarak geçen mera ve yedek alanlarda aşağıya düşüyor. Paylaşımlı mülkiyet statüsündeki parsellerinse fiyat aralığının 300 bin TL’nin altında olduğu gözleniyor. Arazideki konum, örneğin kent merkeziyle arasındaki uzaklık ve yol durumuna göre de 500 bin TL’ye kadar çıkabilen varyasyonlar oluşabiliyor. Tarla aramalarında karşılaşılan
Alım sürecinde en kritik nokta, arazinin imar durumu ve kadastro kayıtlarıyla örtüşüp örtüşmediğinin kontrol edilmesi. Malkara Belediyesi imar planlarında İshakça mahallesi tarım arazisi olarak tanımlanmakta olup bu alanlarda yapılaşma izni bulunmadığı için yasal riskler minimize ediliyor. Yine de ada-parsel sorgusu yapmadan önce tapuda kayıtlı tarla ya da ekili arazi olarak görülmesi gerekiyor. Parsel büyüklüğüyle ilgili tarla m² verilerinin tapu sicilinde yer alan metrekareyle %100 uyumlu olması; aksi halde müstakbel alıcının tapu devri sırasında hukuki sorunlarla karşılaşması kaçınılmaz. Alıcılar ayrıca KAKS (Kat Adedi Katsayısı) gibi imar parametreleriyle arazi potansiyelinin tarımsal kullanımın ötesinde yatırım maksadıyla değerlendirilip değerlendirilemeyeceğini de hesaplamalı.
İshakça satılık tarla ilanları incelendiğinde tapu türleri arasında en yaygın olanı, bireysel mülkiyet olarak kayıtlı tarla tapuları. Bu tapuların devrinde miras ya da sözleşmeli satış yöntemleri tercih edilirken, alıcı yasal mirasçıları tarafından şahsına verilen hisseli tapu durumunda da dikkatli olunmalı. Hisli parsellerde tapu devrinde diğer mirasçıların rızası arandığı için süreçle zaman kaybı yaşanabiliyor. Ayrıca Malkara’daki tarımsal alanların çoğunun kadastro çalışmaları henüz tamamlanmamış durumda; dolayısıyla ada-parsel sorgusu sırasında kadastro haritasında yer alan sınırların tapu kayıtlarıyla karşılaştırılması zorunlu. Kredi yoluyla alım yapmayı düşünenler içinse bankaların müstakil tarlaları krediye kabul etme oranının daha yüksek olduğunu belirtmek gerekiyor.
Arama sürecini basitleştirmek için toprakarsa.com üzerinden yapılabilecek en pratik yöntemleri de şöyle sıralayabiliriz. Arama motoruna İshakça satılık tarla yazarak ilanları filtreleyebilir ve fiyat aralığı başlığı altında 300 bin–500 bin TL kategorisini seçerek araştırmanızı daraltabilirsiniz. Aynı sayfada tarımsal arazi filtresini seçerek, mera ya da ekili arazi ayrımını da netleştirebilir; böylece alım sırasında kuru tarla mı sulu tarla mı arayacağınıza karar verme kolaylığı sağlayabilirsiniz. Ayrıca tarla fiyatları sunulurken m² fiyatı karşılığına bakarak hangi ölçülerde araziye bütçe ayırabileceğinizi de önceden kestirebilirsiniz.
Bugünlerde Malkara ilçesine bağlı İshakça mahallesi, tarımsal üretimin yanı sıra yeşil alanlarla çevrili sakinliğiyle öne çıkan bir yerleşim birimi. Mevcut veriler ışığında ilçenin tamamen tarıma dayalı bir ekonomi kurmamış olması nedeniyle, İshakça satılık tarla talebinin nispeten sınırlı seyretmesi de avantaj olarak görülebilir. Alanında uzman olmayan alıcıların kolayca kenara itilebileceği yoğunlukta ilan yoğunluğu bulunmadığından, avukat ya da tapu müdürlüğüyle yapılacak işlemler daha az karmaşık bir sürece evrilmekte.
Verilere bakıldığında İshakça satılık tarla fiyatlarının 300 bin TL ile 500 bin TL arasında değiştiği görülüyor. Bu da ortalama 5.000–10.000 m²’lik parsellerde metrekare başına 50–100 TL düzeyinde bir fiyat skalası anlamına geliyor. Sulu tarla statüsündeki parsellerdeyse bu oran en üst seviyeye ulaşırken, kuru tarla ve mera olarak kayda geçmiş parsellerdeyse ortalama fiyatlar aşağıya doğru eğilim gösteriyor.
Alım sürecinde öne çıkan ilk konu, imar durumu ve tapu uyumu. Müstakil tarla tapularının yanında, paylaşımlı tapu durumunda diğer hissedarların onayının alınması gerektiğinden süreç daha uzun sürebiliyor. Ayrıca ada-parsel sorgusunun kadastro kayıtlarıyla karşılaştırılması, arazinin gerçekten tarım arazisi statüsünde olup olmadığını ortaya koyuyor.
Arama sürecini hızlandırmak için toprakarsa.com üzerinden sahibinden İshakça satılık tarla anahtar kelimesiyle arama yapabilir ve fiyat/m²/imar durumu filtrelerini kullanarak detaylı bir listeye ulaşabilirsiniz.
İshakça tarla araştırmasında arazinin m² değeri, toplam fiyatın parsellere bölünmesiyle hesaplanabiliyor. Mevcut verilerde 300 bin TL’lik bir arazi 5.000 m²’lik bir arsa için m² fiyatının 60 TL’ye denk düştüğünü gösteriyor.
Malkara ilçesindeki ilanlar için Malkara satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
