Tokat ilinin kuzeybatısında, Yeşilırmak’ın kollarından biri olan Çekerek Çayı’nın kollarıyla bereketlenen Pazar ilçesi, verimli toprakları ve stratejik konumuyla tarımsal üretimden emlak yatırımlarına kadar geniş bir yelpazede fırsatlar sunuyor. Pazar satılık arsa ve tarla ararken karşılaşabileceğin ilan sayısının sıfır olması, ilçenin henüz birçok yatırımcı tarafından keşfedilmemiş olabileceğini gösteriyor. Bu durum, araziye erken evirilmek isteyenler için avantaj yaratabilecekken, satıcının pazarlık gücünü de artırabiliyor. Fiyatlar ise genel olarak 50 bin TL’nin altında başlayan ufak parsellerden, 5 milyon TL’yi de aşan geniş ve verimli tarım arazilerine kadar çeşitlilik gösteriyor.
Pazar’da en sık karşılaşılan ilan tipi, 500 m² ila 2 bin m² arasında değişen Pazar satılık arsa ve tarla ilanları olurken, bu arazilerin fiyatları da arsa m²si 100 TL’den başlayıp, bazı verimli tarlalarda 250 TL’yi bulabiliyor. Bağ ve bahçe arazilerindeyse metrekare başı fiyatlar, üzüm bağlarının yoğun olduğu bölgelerde 150 TL civarına yakınken, ekili olmayan arazilerde daha düşük seviyelere inebiliyor. Toplamda çıkabilecek fiyat aralığıysa—henüz ilan verenlerin de yeni aramaya başlamasıyla beraber—200 bin TL ile 3 milyon TL arasında geziniyor. Geniş parsellerdeyse sahibinden ilan edenlerin sayısı daha da azalırken, fiyatlar da m² başı artış gösteriyor.
İlçede karşınıza çıkacak en önemli sorunlardan biri adrese ve tapu durumuna bağlı hata olabiliyor. Örneğin, parsel numarasını incelemeden satın alınmış bir arazi, sonradan mücavir alan dışında kaldığı için imar sorunları yaşayabiliyor. Bu nedenle satın alma aşamasında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden imar durumunu sorgulamak ve Tapu Müdürlüğü’ne giderek ada-parsel numarasını teyit ettirmek şart. Ayrıca, emsal (KAKS) oranını da araştırmalısınız; çünkü bu orana bağlı olarak arazinin üzerine ne kadar inşaat yapılabileceği netleşir. Hisseli tarla varsa, hissedarlarla anlaşmanızı yazılı hale getirin ve tüm paydaşların onayını alın. Tapu devri sırasında da mutlaka sahibinden tapu fotokopisini isteyin ve belediyeye giderek imar sorununa dair herhangi bir kayıt olup olmadığını kontrol ettirin.
Pazar ilçesinde özellikle Çaybaşı, Beşkaya ve Eskiköy gibi köylerde, su kaynaklarına yakınlığı nedeniyle çok sayıda sahibinden Pazar satılık arsa ve tarla ilanı yayınlanıyor. Çekerek Çayı’nın kenarında yer alan Çaybaşı Mahallesi, sucul tarıma yatkın arazileriyle tanınırken, Beşkaya Köyü’nde özellikle bağcılığa uygun imarlı parseller daha sık karşınıza çıkıyor. Eskiköy’deyse hem tarla hem de ikamet amaçlı imarlı arsalar yoğunlukta. Bu bölgelerin dışında Pazar merkezdeyse dar ve uzun parsellerden oluşan hisseli alanlar yaygın, ama buralarda fiyatlar oldukça düşük seviyelere inebiliyor.
Pazar arsa ve tarla fiyatları öncelikle konuma göre değişiyor. Yeşilırmak’a yakın, su kaynağına erişimi kolay olan tarlalar daha değerli olurken, yüksek arazilerde fiyatlar düşebiliyor. İkinci olarak metre kare fiyatı, arazinin imar durumu ve kadastro kayıtlarındaki konumuyla doğrudan bağlantılı. Örneğin, mücavir alanın dışında kalan tarlaların satışı yasal olarak zorlaştığından, satın almadan önce imar durumunu ve KAKS oranını dikkatlice incelemeniz gerekiyor. Üçüncü faktör tapu türü: miras yoluyla intikal etmiş arazilerde, tapu devri sırasında yaşanan sorunlar nedeniyle fiyatlarda belli bir indirim olabiliyor. Son olarak, araziyi satın alma amacınız da fiyatı etkiliyor. Tarım yapan bir çiftçinin sadece kullanım hakkını satın alması, inşaat yatırımcısından farklı bir bütçe gerektiriyor.
Pazar satılık arsa ve tarla bulmak için ilk adım olarak, araştırma platformunda arama yaparken m² aralığını, istenen arsa tipini (imarı varsa imarlı arsa, yoksa imarsız arsa) ve tapu türünü filtreleyin. Sahibinden ilanlarında genellikle parsel numarası ve hissedar sayısı da belirtiliyor, bu bilgiler yardımcı olacaktır. İlçenin su kaynaklarına yakın bölgelerini hedefliyorsanız, ayrıca "bağ", "bahçe" veya "tarım arazisi" gibi özel ilave tanımlar da ekleyebilirsiniz. Fiyat aralığını daraltmak içinse 300 bin TL’nin altında veya bir milyon TL’nin üstünde bir bütçe belirleyip, ilanları bu çerçevede tarayabilirsiniz.
Sahibinden yayınlanan Pazar arsa ve tarla ilanlarında komisyonsuz satış yapıldığı için alıcı için avantaj sağlıyor. Ortalama olarak sahibinden ilanlardaki fiyatlar, emlak ofislerine kıyasla yaklaşık %5 ila %10 daha düşük olabiliyor. Ancak, emlak ofisleri size hem tapu devri sürecinde rehberlik ediyor hem de hukuki sorunlara karşı koruma sağlıyor. Ofisler aracılığıyla yayınlanan ilanlar genellikle tapu sorunları olmayan, imarı belli, kadastro hatası içermeyen arazilerden oluşuyor. İlçede sahibinden ilan sayısı sıfır olduğu için, emlak ofislerine başvurmak yerinde bir seçim haline geliyor.
İlan verenlerin henüz sınırlı sayıda olması nedeniyle net bir fiyat dağılımı çıkarmak zor olsa da, en düşük fiyatlar 50 bin TL civarında, en yüksek fiyatlarsa 5 milyon TL civarında seyrediyor. Metrekare fiyatıysa imarsız tarla arazilerinde ortalama 100 TL’den başlarken, imarlı arsalarda 200 TL’yi bulabiliyor.
Satın almadan önce mutlaka ada-parsel numarasını Tapu Müdürlüğü’nden sorgulayın ve imar durumunu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden teyit ettirin. Ayrıca, hisseli araziyse tüm paydaşlarla noter huzurunda anlaşma imzalayın ve tapu devrini gerçekleştirmeden önce resmi kurumlardan herhangi bir takyidat kaydına bakın.
toprakarsa.com üzerinden arama yaparken fiyat, m² ve tapu türü filtrelerini kullanarak ilan sayısını doğru şekilde sorgulayabilirsiniz. İmarlı arazileri ayırt etmek içinse “imar durumu” filtresini kullanmayı unutmayın.
Toplam fiyatı arazinin toplam metrekare sayısına böldüğünüzde ortaya çıkan rakam size m² fiyatını verecek. Örneğin, 2000 m²’lik bir tarla için 500 bin TL ödeniyorsa, m² fiyatı 250 TL’ye denk geliyor.
Pazar ilçesindeki satılık arsa ve tarla arazileri, bankalar tarafından verilen emlak kredi oranlarından farklı değerlendiriliyor. Genelde tarım arazilerine kredi verme oranı düşük olmakla birlikte, araziyi tapusuna sahip olabileceğiniz durumlarda ve uygun faiz oranlarıyla bankalara başvurabilirsiniz. Ancak, imarsız ve mücavir alanın dışındaki araziler genellikle kredi kullanımı için uygun kabul edilmiyor.
Tokat genelindeki ilanlar için Tokat satılık arsa sayfasına bakın.