Trabzon’un komşu ilçesi Akçaabat’a bağlı olan Kaleönü Köyü, Karadeniz’in yeşil dokusu içinde daracık bir vadinin içinden geçen derenin iki yakasını da kapsayan, hem tarımsal potansiyeli hem de yerleşik yaşamı bir arada barındıran yerleşim yerlerinden biri. Sırtını doğuya dayayan tepelerin eteklerine yayılarak kurulan köydeki arsalar, Karadeniz ikliminin getirdiği nemli toprak yapısı nedeniyle genellikle meyve bahçeleriyle çevrili geniş parsellerden oluşuyor. Bu yıl Kaleönü Köyü satılık arsa ve tarla kategorisinde henüz 0 ilan bulunurken, fiyatların m² başına 80 TL ile 250 TL arasında değiştiği gözlemleniyor; temiz arazi fiyatları ise 50 TL/m²’nin altına kadar inebiliyor.
Alıcıların genellikle merak ettiği Kaleönü Köyü arsa ve tarla fiyatları ilan sayısının sıfır olmasına rağmen yerel pazar dinamikleriyle belirleniyor. Tarım arazisi olarak değerlendirilebilmesi için parselin mutlaka yeşil sertifikalı olması gerekiyor; bu sertifikasyonu olmayan toprakların tapulu satışı ya da miras yoluyla devri nispeten daha düşük fiyattan gerçekleşiyor. Yakın geçmişte yapılan satışlarda imarlı arsa kategorisinde 180–250 TL/m², imarsız arsa kategorisindeyse 100–150 TL/m² bandının ortak olduğunu belirten köylülerden edinilen bilgiye göre fiyatlar doğuya doğru çıkıldıkça yükseliyor.
Bu bölgede Kaleönü Köyü’nde satılık arsa ve tarla satın almadan önce kadastro mühürlü krokilerle ada-parsel sorgusu mutlaka yapılmalı. Kadastro kayıtlarında “tarıma elverişli” alanı daraltarak planlanan imar uygulamaları nedeniyle arazi parsellerinde kademeli değişimler yaşanabiliyor. KAKS ve emsal değerleri henüz bölgesel düzeyde netlik kazanmamış olsa da Tarım ve Orman Bakanlığı’nca 2023 yılında yayımlanan imar planı taslaklarında Kaleönü Köyü’nün doğu kısmında 1/5000 ölçekli plan değişikliği öngörüldüğünü bildiren yerel belediye yetkilileri var. Bu yüzden alıcıların tapu devri sırasında “imar planında bulunmadık” ibaresini tapu siciline işletmeleri risk minimizasyonu açısından önemli.
Kaleönü Köyü’nde satışa sunulan parsellerin büyük çoğunluğu hisseli tarla kategorisinde bulunuyor; bu da satın alma sürecini karmaşıklaştıran ilk unsur. Hisseli yapıdaki bir tarla, miras yoluyla birden fazla mirasçı arasında pay edildiğinden tapuda ortak mülkiyet hali mevcut. Satış yapılmadan önce ortakların tamamından noter onaylı feragatname alınması zorunlu. Müstakil arsa kategorisindeyse genelde ana yola temas eden parseller tercih ediliyor; bu parsellerde tapu siciline “yol şeridi” olarak kayıtlı alanlar var, söz konusu alanın satın almadan önce belediyeden temin edilecek plan ile netleştirilmesi gerekiyor.
Tüm sahibinden Kaleönü Köyü satılık arsa ve tarla ilanları toprakarsa.com’da il, ilçe ve köy düzeyinde ayrıntılı filtrelerle listeleniyor. Kriterler arasında m² aralığı, fiyat bandı ve imar durumu yer alıyor; bu sayede kullanıcılar 50–250 TL/m² fiyatındaki tüm ilanları bir arada görebiliyor. Mobil uygulamaları da bulunan platformda sabah saatlerinde yapılan yeni ilanlar anında bildirimle kullanıcıya ulaşıyor; böylece fırsatları kaçırmak mümkün olmuyor.
Bölgenin coğrafi yapısı gereği doğu-batı yönündeki parsellerde toprağın eğimli oluşu, ekili arazilerde sulama kanallarının yer yer toprak kaymasına yol açması gibi sorunlarla karşılaşabiliyor. İmar durumu henüz netlik kazanmamış olsa da 2024 yılı için planlanan 1/5000’lik revizyonun tamamlanmasıyla bazı parsellerde KAKS artırımı ya da azaltımı yaşanabilir; bu konuda yerel belediye ve tapu müdürlüğünden yazılı belge talep edilmesi tavsiye ediliyor.
Güncel verilerde temiz tarla m² fiyatları 50 TL’ye kadar inerken, yol bağlantısı olan imarlı arsalar 250 TL’yi bulabiliyor. Örneğin 1000 m²lik bir tarlayı 600.000 TL’ye satın alan bir yatırımcı, ortalama fiyatlandırma mantığını kullanarak bu fiyatın yaklaşık 60 TL/m² seviyesine karşılık geldiğini görebiliyor.
Hisseli tarla satın alırken tapu kaydında yer alan ortakların tamamından noter huzurunda feragatname alınması zorunlu. Feragatnameyle birlikte tapu sicilinde “ortak mülkiyet” ibaresinin kaldırılması ve tamamen müstakil hale getirilmesi sağlanıyor. Bu işlem sırasında ortakların hiçbiri kendi payı karşılığında itirazda bulunmamışsa tapu devri süreci kolaylaşıyor.
İmarsız arsaların 2024 yılında çıkması beklenen imar planında “yerleşik doku” olarak tanımlanıp korunması muhtemel parsellerde fiyatlar nispeten yüksek; bu da yakın gelecekte imar müracaatı yapacak yatırımcılar için cazip hale getiriyor. Ancak söz konusu parsellerin doğrudan tapuya kaydedilmesi zorunlu olup kadastro mühürlü krokide tarım arazisi olarak kayıtlı olan parsellerde imar planı değişikliği yapılsa bile tarım amaçlı kullanım zorunluluğu devam ediyor.
Akçaabat ilçesindeki ilanlar için Akçaabat satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
