Trabzon’un doğu kanadında, Karadeniz’in elle tutulur serinliğinde Selçuklu’nun kalesinden itibaren doksan dakikanın hemen altına dayanan bir ilçe olan Araklı’nın en doğu ucunda, Kayacık mahallesi yer alır. Kayacık satılık tarla ilanları aradığınız her pazar günü buradaki topraklar üzerinde yeni el değiştiriyor, fakat şu dakika itibarıyla toplam ilan adedi düz sayıya yetmiyor. Bu açıdan bakınca fiyatlar da hayli hareketli; bildirilmiş olan fiyat skalası 3.000 TL ile 7.500 TL/m² arasında değişiyor ve m² aralığı 500 ila 5.000 arasında kesikli olarak dağılıyor. Sıra dışı projelerde ya da devlete ait satışlarda m² miktarı kat be kat fırlayabiliyor, o yüzden ilanlar eklendikçe fiyat bandı da genişleyecektir.
Fiyatlar kadar önem taşıyan bir başka unsur da metre karelerin tutarlılığıdır. Web kayıtlarına yansıyan rakamlara göre mevcut sahibinden Kayacık satılık tarla ilanlarının tamamı 750 m² altında, 500 ila 600 m² bandında gruplanıyor. Fiyatlar da buna bağlı biçimde kümelenmiş durumda; 3.000 TL bandında ağırlıklı kuru tarla ilanlarıyla, 7.000 TL’nin üzerine çıktığınızda da nispeten sulu ya da ekili araziler karşımıza çıkıyor. Tapuya baktığınızda hisse miktarını gösteren paragraflarda bireysel paylar ya da tarlanın tamamıyla mülkiyet hâlinde sunulanlar ağır basıyor, dolayısıyla yatırımcıların ilgisi doğrudan sahipliğe kayıyor.
Bir Kayacık tarla alımına giriştiğinizde karşınıza çıkan ilk sorulardan biri imar durumu olmalı. Rize-Arhavi-Of hattındaki tarla arazilerinde imarsızlık hayli yaygın; Kayacık’ta da durum farklı değil. Kadastro kesinleşip ada-parsel numarası belli olduktan sonra KAKS rakamlarını teyit etmek gerekiyor, zira 0,5’in altında seyreden emsal değerleri ekili araziyi ekili tarla kılıfından çıkarıyor. Kadastro haritasındaki suya yakınlık ya da yüksek eğimli araziler de satıcıdan satıcıya ufak değişiklikler gösteriyor; bu tarz yerler genellikle kuru tarla kategorisine giriyor ve fiyatlarını da o doğrultuda diziyor.
Mevcut ilanların neredeyse tamamında tarla tapusu ya da tarım arazisi tapusu geçiyor. Kimi satışlarda hisseli tapu numaraları öne çıkarken, müstakil tarlalarda ada-parsel sorgusu çoktan bitirilmiş durumda; böylelikle kredi yoluyla alınması da epey kolaylaşıyor. Bankaların kredi değerlendirmesinde tarım arazisi olarak görülmek için mutlaka ÇKS kaydı ve kadastro cetveli isteniyor, bu belgeler olmadan kredi onayı almanız hayli güç. Tarla satın alırken tapu müdürlüğünden alınacak ada-parsel dökümüyle kadastro paftası mutlaka karşılaştırılmalı, aksi hâlde ilerde hissedarlarla cebelleşmek zorunda kalabilirsiniz.
toprakarsa.com üzerinden yaptığımız Kayacık satılık tarla aramasında m², fiyat ve imar durumuna göre süzmeniz kolay. Öncelikle sitenin içinde ilanç uçuşunda “Trabzon → Araklı → Kayacık” yolunu takip ederek sayfayı daraltabilirsiniz. Ardından, ekranın solundaki fiyat kaydırma çubuğunu 3.000 ile 7.500 arasına çekip metre kareye göre de 500 ila 5.000 arasında sınırı koyduğunuzda elinizde yaklaşık on adetlik bir liste oluşuyor; şu anda listedeki ilan sayısı gerçi sıfır, fakat yeni ilanlar yüklendikçe listeniz de anında güncelleniyor.
Arsa ve tarla fiyatlarının Karadeniz’in doğu ucuna göre görece düşük seyretmesi, Kayacık’a yönelik talebin yer yer dalgalanmasına yol açıyor. Şu anda elimizdeki verilerde 0 adet ilan bulunuyor olsa da, yakın zamanda ilave edilen satılık tarlaların fiyat skalası 3.000-7.500 TL/m² arasında tutarlı bir aralık sergilediği için alım planı yapanlar için bu durum hayli avantajlı sayılabilir. İlave olarak, arazi büyüklüklerinin 500-600 m² çevresinde dar bir aralıkta toplanması, inşaat planlarını basitleştirirken, miras ve taksim yoluyla oluşan hisseli tarlaların da yeniden müstakilleştirilme olasılığı artıyor.
Toplam ilan verisi şu anlık sıfırda, fakat sisteme yüklenmiş son tarla ilanlarının fiyat bandı 3.000 ile 7.500 TL/m² arasında seyrediyor. Yaklaşık olarak 600 m²’lik bir arazinin toplam fiyatı 1.800.000 TL’ye kadar ulaşabiliyor; ki bu aralıkta kuru tarla ağırlıkta iken, sulu ya da ekili arazilerde fiyatlar doğal olarak yukarıya doğru tırmanıyor.
Tapu türü mutlaka tarla tapusu ya da tarım arazisi tapusu olmalı; hisseli tapu durumunda KAKS ve ada-parsel sorguları birebir karşılaştırılmalı. Kadastro paftalarıyla araziyi fiziken gezip eşleştirdikten sonra Rize Tapu Müdürlüğü’nden alınan belgeyle tapu kaydını karşılaştırmak riski minimize ediyor.
toprakarsa.com sitesine girip ilanın solundaki filtre bölümünden “Fiyat Aralığı” ile “m²” seçeneklerini Kayacık bölgesine uyarladığınızda ilgili ilanlar sistemde canlı olarak görünüyor; dolayısıyla yeni fırsatları kaçırmamak için sayfayı takibe alabilirsiniz.
Mevcut fiyat skalası üzerinden basit bir hesaplama yapacak olursak; 3.000 TL/m² *[3.000] × 600 m² = 1.800.000 TL ya da 7.500 TL/m² *[7.500] × 500 m² = 3.750.000 TL aralığındaki tarlaların fiyatlandırılması bu şekilde ortaya çıkıyor.
Araklı ilçesindeki ilanlar için Araklı satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
