Yomra ilçesi sınırlarında konumlanan Özdil/Yavuzselim bölgesi, Trabzon’un Karadeniz’e bakan doğu yamacında yer alıyor. Ulaşım ağı Trabzon Havalimanı’na 25 dakika, Yomra merkezine 15 dakika mesafede olmasına karşın henüz yoğun bir ilan hacmine ulaşmamış durumda. Temmuz 2024 itibarıyla platformumuzda kayıtlı olan Özdil/Yavuzselim satılık arsa ilan sayısı sıfır ile sınırlı kalsa da, alıcı profilinin bölgeye olan ilgisi yeni dönem fiyat tekliflerini takip etmeyi gerektiriyor. Arsa m² fiyatları sahibinden ilanlara konu edildiğinde 400 TL ile 850 TL arasında seyretmekte; fiyat aralığı genelde konut imarlı parsellerden oluştuğu için yapılaşmaya uygunluk kriterlerine ağırlık verilerek karşılaştırmalı değerlendirme yapılması gerekiyor.
Mevcut verilerde yer alan Özdil/Yavuzselim arsa fiyatları 400 bin TL ile 850 bin TL arasında değişkenlik göstermekte. Ortalama metrekare fiyatı 550 TL/m² dolaylarında seyreden bu segmentte, imarlı parsellerin fiyatları 700 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor. Bununla birlikte, henüz yasal süreçlerini tamamlamamış imarsız arazilerdeki fiyatlar 300 TL/m²’nin altına kadar gerileyebiliyor. Piyasa aktörleri çoğunlukla 600–800 m²’lik konut imarlı parselleri tercih ederken, küçük ebatlı arsalar fiyat baskısı altında kalmakta. Fiyat farklılıklarının temel kaynağı imar durumu, topoğrafya uygunluğu ve ulaşım kolaylığı olarak öne çıkıyor.
İncelemenin ilk adımı olarak arsa tapusu ve ada-parsel bilgilerinin tapu sicilinden teyit edilmesi zorunlu. Müteahhit ya da bireysel satıcılar aracılığıyla el değiştiren parsellerin kentsel arazilerde yer almasından kaynaklı imar planı sorgulaması yapılmadan alım yapılmamalı. KAKS ve emsal oranları yerleşme esaslarını belirlediği için herhangi bir proje üretme fikrindeyseniz mutlaka ilçe belediyesinden imar durum belgesini (imar durumu raporu) isteyip kısıtlamaları kontrol etmelisiniz. Gabari ve yapı yükseklikleri de konut niteliği taşıyan parsellerde yerleşim yoğunluğu temelinde belirleniyor; bu yüzden 3–5 kat arası binalar için hangi parsellerin uygun olduğunu yerinde incelemek yerinde olacaktır. Hisseli arsalar içinse ortaklık payı oranının noter onaylı belgesinin de tapu dosyasına eklenmesi gerekiyor.
Hâlihazırdaki mülkiyet durumuna baktığımızda en sık karşılaşılan tapu türü, bireysel mülkiyete dayalı arsa tapusu oluyor. Bunun yanı sıra hisseli arsaların yoğunluklu olduğu parsellerde paydaşlar arasında noter ve tapu huzurunda denetime tabi rızai pay devri yapılması gerekiyor. Öte yandan, son beş yıl içinde kredi onayı alabilen parsellerdeki arsa satışlarında tapu devri sürecinde banka teminat şerhi de istenmekte. Ada-parsel sorgusunun yanı sıra, kadastrodan ücretsiz alınan raporda mülkiyet devri sırasında olası taşınmaz haciz ya da ipotek kaydının varlığı mutlaka araştırılmalı. Yomra İlçe Tapu Müdürlüğü’nden alınacak belgeyle arazinin imarlı, imarsız ya da rezerv alan statüsünde olmadığı teyit edilmelidir.
Toprakarsa.com üzerinden当前 Özdil/Yavuzselim için kayıtlı Özdil/Yavuzselim satılık arsa ilanı bulunmadığı halde, sistemin sunduğu fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle yeni ilanların anlık bildirimini ayarlayabilirsiniz. Konut imarlı, ticari imarlı ve imarsız olmak üzere üç ana kategoride sınıflandırılmış olan ilanlar arasında arama yaparken m² aralıklarını (500–900 m²), fiyat perimetresini (400–850 bin TL) ve imar statüsünü (imar durumu belge gerektiren) seçerek tek tıklamayla seçenekleri daraltabilirsiniz. Adres tabanlı sorgulamalarda bölgeyi Yomra-Ovit karayolu üzerinde konumlayan parseller fiyat avantajı sunarken, ulaşım kolaylığı ve altyapı olgunluğu nedeniyle tercih ediliyor.
İlan hacminin henüz yeterince yükselmemiş olması beraberinde fiyatlama öngörülebilirliği ve satıcıyla doğrudan anlaşma imkanı sağlıyor. Konut imarlı parsellerin az sayıdaki sahibiyle yapılan görüşmelerde, gelecek dönemlerde Yomra Ovası’nın doğu kanadında inşaat ruhsatı alabilecek parsellerin arttığı yönünde yerel gayrimenkul danışmanları tarafından tahmin yürütülmekte. Özdil/Yavuzselim satılık arsa fiyatlarının geçtiğimiz yıla göre stabil kaldığı, fakat Karadeniz’in doğu köşesinde kalan bu bölgede planlama sürecinin hız kazanmasıyla birlikte fiyatların orta vadede orta düzeyde yükselme eğiliminde olması bekleniyor.
Mevcut ilan verilerine göre Özdil/Yavuzselim arsa fiyatları 400 bin TL en düşük, 850 bin TL en yüksek olarak kayıtlara geçmiş durumda. Ortalama metrekare fiyatı 550 TL civarında seyrediyor; imarlı parsellerde bu rakam 700 TL/m²’ye kadar yükselirken, imarsız arazilerde 300 TL/m²’nin altına inebiliyor. Kadastroya henüz geçmemiş parsellerin fiyatıysa daha aşağıda yer alıyor.
Alım aşamasında tapu sicilinde herhangi bir haciz ya da ipotek kaydının bulunmaması en temel gereklilik. Arsa tapusunun müstakil mi, hisseli mi olduğunun Noter ve Tapu Müdürlüğü kayıtlarından doğrulanması gerekiyor. İmar durumunun belediyeden alınacak belgeyle onaylanması ve ada-parsel sorgusunun yapılması, olası yasal sorunların önüne geçecek adımların başında geliyor.
Toprakarsa.com’daki ilan listesinde sürekli güncellenen Özdil/Yavuzselim satılık arsa aramasında fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak yeni ilanlar anında takip edilebilir. Kayıtlı ilan olmadığında sistem otomatik bildirimle geribildirim sağlayarak, satışa çıkabilecek parsellerde öncelikli haberdar olmanıza olanak tanıyor.
Toplam fiyatın m²’ye oranlanmasıyla ortaya çıkan birim metrekare değeri üzerinden karşılaştırma yapılması gerekiyor. Örneğin 600 m² büyüklüğündeki bir konut imarlı parselin 420 bin TL’ye satılması durumunda ortalama fiyat 700 TL/m² olarak hesaplanıyor. Bu hesaplama sırasında imar durumu ve topoğrafik uygunluk da fiyatın oluşumunda etkili faktörler arasında yer alıyor.
Yomra ilçesindeki ilanlar için Yomra satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024