Yalova’nın Marmara Denizi’nin ferahlatıcı havasını sağa sola dağılırken soluyacağınız Merkez ilçesine bağlı Bağlarbaşı mahallesi, kırsal yaşamın saklı incisi konumunda. 1990’ların sonlarından itibaren yerleşim alanı haline gelen bu köy tipi yerleşim, olağanüstü bir şekilde sakin ama stratejik bir konumda bulunuyor. Bağlarbaşı satılık arsa ve tarla ilanları, çoğunlukla bağ bahçe ve tarım arazilerine yoğunlaşırken, temiz havanın yanı sıra bir o kadar da uygun fiyatlarla dikkat çekiyor. Çevreden toplanan bilgilere bakıldığında ise bu mahallede halihazırda sahibinden Bağlarbaşı satılık arsa ve tarla ilanlarının sayısı şu an için ceroya yakın.
Fiyatlara gelince, eldeki son verilerle 500 metrekareden 2 bin metrekareye kadar değişen m²’lere ait parseller 180 bin TL’den başlayıp 650 bin TL’ye kadar ulaşıyor. Bu fiyat aralığı, tarla, imarlı ve imarsız arsa ve hatta hisseli gayrimenkulleri de kapsıyor. Doğal olarak arsa tipine ve m²’ye göre farklılık gösteren bu ücretler, Bağlarbaşı’nın yerel pazarının ne kadar çeşitlendirilmiş olduğunu da ortaya koyuyor.
Kent merkezine sadece 15 dakikalık bir mesafede bulunan Bağlarbaşı’nda Bağlarbaşı arsa ve tarla fiyatları, esasen arsanın imar durumundaki ufak tefek farklılıklar nedeniyle çeşitleniyor. İmar planının henüz ulaşmadığı parseller genellikle tarım arazisine denk gelirken, imarlı parsellerde fiyatlar doğal olarak biraz daha yukarıyı görüyor. Bu mahalledeki neredeyse tüm arsa ve tarla ilanları sahibinden platformundan araştırıldığında, 120 bin TL’lik bir imarsız tarla ve 700 bin TL’lik imarlı müstakil arsa arasında bir yelpaze oluştuğu görülmekte. Kadastro kayıtlarına bakıldığında çoğu parselin ada-parsel sistemine göre numaralandırılmış olması da satış sürecinde oldukça pratik bir yol sunarken, fiyatlar buna bağlı olarak m² bazında da 300 TL’den 650 TL’ye kadar değişkenlik gösteriyor.
Ancak buradaki ilginç bir bilgi de tapu türüne göre değişkenlik. Genellikle müstakil arsalar ve parseller hissesiz olarak kayıt altına alınırken, hisseli tarla ilanları da yok değil. Bu tip gayrimenkullerde hisse oranı ne kadar düşerse fiyat da o ölçüde aşağı çekiyor ve böylece hem yatırımcılar hem de tarımla uğraşanlar için çeşitli seçenekler sunulmakta.
Herhangi bir Bağlarbaşı satılık arsa ve tarla alımında ilk adım, arsanın imar durumunu net bir şekilde sorgulamaktır. Bağlarbaşı’nın bulunduğu Merkez ilçede imar planlarına bakıldığında henüz imar ruhsatının alınmadığı bölgeler tarlalara denk gelirken, yer yer müstakil konut yapımına müsait parseller de görülmekte. Bu yüzden inşaat izni olmayan parsellerde gelecekteki yatırımlar büyük bir risk barındırabilir.
Tapu devri sırasında dikkat edilmesi gereken bir diğer konu ise ada-parsel sorgusudur. Kimi parseller levha değiştirmeden önce yeniden kadastroya girmiş ve bu sayede ada-parsel numarası da farklılaşmış olabilir. Bu tip değişiklikler tapu kaydının incelenmesinde aşikar hale gelirken, emsal ve KAKS bilgileri de imar planı defterinden kolayca kontrol edilebiliyor. Son olarak, tarım arazisi statüsünde olan parsellerde yetki alanında kalınarak satın alma yoluna gidilmesi, ileride yasal sorunlar yaşamamak adına oldukça önemli.
Bağlarbaşı’nda elinizde bulunan bir arsanın tapu kaydına bakıldığında genellikle üç tip mülkiyet durumu görülebiliyor: müstakil arsa tapusu, tarla tapusu ve hisseli tapu. Müstakil arsa tapuları direkt olarak özel mülkiyet hakkını barındırırken, tarla tapuları bizzat tarım arazisi statüsünde olup belli başlı koşullara tabi tutulmakta. Hisseli tapular ise ortak mülkiyet anlamına gelirken, gayrimenkulünuzü satmak ya da bir yere ipotek etmek istediğinizde tüm hissedarların onayına tabi bulunmakta.
Krediye uygunluk açısından Bağlarbaşı’na baktığımızda, tarla parsellerinin genellikle bankalar tarafından krediye kabul edilmediğini belirtmekte fayda var. Buna karşın imarlı parsellerde bankaların onayı biraz daha olumlu sonuç verebilmekte. Yine de tapu kaydının temiz olup olmadığına, tapu dairesinde herhangi bir ipotek ya da haczin bulunmadığına dikkat etmek gerekiyor. Bu sayede ileride doğabilecek yasal sorunların önüne erkenden geçilmiş olunmakta.
Bağlarbaşı satılık arsa ve tarla araştırmasında verilerinizi şiddetle önerdiğimiz toprakarsa.com’un fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle aramanızı daraltmanız mümkün. Sitede sadece Bağlarbaşı’na özgü bir arama yapmak yerine, fiyat aralığı, imar durumu ve m² boyutu gibi kritelerle aramanızı daraltarak çok daha sağlıklı sonuçlara ulaşabilirsiniz. Bu sayede ilanlar arasında karşılaştırma yapmak da çok daha kolay hale geliyor.
Yalova Merkez’e bağlı Bağlarbaşı’nın bugüne kadar yalnızca birkaç adet Bağlarbaşı satılık arsa ve tarla ilanı görülüyor oluşu, pazardaki talebin de ne kadar sınırlı olduğuna işaret ediyor. Fiyat aralığının 180 bin TL’den başlayıp 650 bin TL’ye kadar ulaştığı düşünülürse, buraya yapılacak bir yatırımın hem tarımsal hem de gelecekte parsele inşa edilecek bir konut projesi için uygun fiyatlı bir alternatif sunduğu rahatlıkla anlaşılabilir.
Elbette, buradaki en önemli faktörlerin başında imar durumu ve tapu kayıtlarının incelenmesi geliyor. Şu an için Bağlarbaşı’nda imarlı parsellerin oldukça sınırlı olduğunu ve bu durumun yatırımcılar için hem risk hem de fırsat barındırdığını da eklemek gerekiyor.
Bağlarbaşı’nda şu an elde bulunan verilerle 500 m²’lik bir imarlı müstakil arsa ortalama 450 bin TL civarında gezerken, 2 bin m²’lik bir tarım arazisi fiyatı da 200 bin TL ile 300 bin TL arasında değişiyor. Ortalama m² fiyatı olarak bakıldığında ise arsa ve tarla tipine bağlı olarak 300 TL’den başlayıp 650 TL’ye kadar çıkabiliyor.
Öncelikle tapu kayıtlarını iyice inceleyip imar durumunu kadastro defterinde kontrol etmek gerekiyor. Ada-parsel sorgusu yapıldığında herhangi bir değişiklik olup olmadığına dikkat edilmeli. Ayrıca tarım arazisi satın alacaksanız mutlaka yetki alanınızda olup olmadığını sorgulamalısınız.
toprakarsa.com’un fiyat, m² ve imar durumu kriterlerine göre arama yaparak Bağlarbaşı’na özel ilanları hızla filtreleyebilirsiniz. Bu sayede hem zaman kaybetmez hem de en güncel ilanlara kolayca ulaşabilirsiniz.
Örneğin 1.000 m² bir tarla 300 bin TL fiyatla karşınıza çıkıyorsa, m² fiyatı yaklaşık 300 TL’ye denk geliyor. Benzer şekilde 600 bin TL’lik 1.200 m²’lik bir imarlı arsada m² fiyatı ise roughly 500 TL olarak hesaplanıyor.
Merkez ilçesindeki ilanlar için Merkez satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
