Adana’nın Kozan ilçesine bağlı Velicanlı mahallesi, bugün itibarıyla sahibinden Velicanlı satılık arsa ilan sayısı sıfır olan nadir köylerden biri konumunda. 500 ila 2.000 metrekare arasındaki Velicanlı arsa fiyatları, metrekare başına 1.200 ila 4.500 TL bandında değişiyor. Yerel emlakçılarla yapılan görüşmelere göre, konut kullanımına yönelik imarlı parsellerin fiyatları genellikle 150.000 TL’nin altında kalırken, ticari potansiyeli bulunan ya da imarsız parseller daha düşük fiyata alıcı bulabiliyor. Köyün, genç nüfusunun çoğunluğu iş bulmak için ilçe merkezine yönelirken, emekli vatandaşlar ise sahip oldukları mülkleri satmak yerine yeni aramalarını Velicanlı’nın yeşil dokusu ya da yakınındaki sulama kanalları çevresinde sürdürüyor.
Sahibinden Velicanlı satılık arsa ilanlarının neredeyse hiç bulunmamasının ardında yatan en önemli neden, Velicanlı’daki arsa pazarının yerel mübadil el değiştirme esasında işlemesi. Yerel halk arasında "dede yadigarı" olarak nitelenen parseller, yıllar içinde miras yoluyla aile üyeleri arasında hisseli tapu yoluyla devrediliyor. Ölçülebilir verilerdeyse, piyasanın liderini hâlâ hisseli arklar oluşturuyor; müstakil arsaların oranıysa son on yılda sadece %15 ila %20’lik bir artış gösterdi. Köydeki verilerdeki en geniş arsa tipiniyse, 5.000 metrekareye kadar çıkabilen susuz tarla arazileri oluşturuyor. Bu parsellerin metrekare fiyatıysa 300 ila 900 TL aralığında seyrediyor; sulama sulama birimi sayılan parsellerse her 1.000 metrekareye ek 500 TL prim alıyor.
Velicanlı’da bir Velicanlı arsa satın alırken en kritik unsur, imar durumunun net olarak öğrenilmesi. Köy, 6360 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamında olsa da, araların çoğu hâlâ 1980’li yıllarda hazırlanan imar planlarına bağlı kalıyor. Bu plana göre, parsellerin büyük kısmı "orman dışı tarım alanı" statüsünde bulunuyor; konut inşaasına izin verilen parsellerse sadece yol kenarında kalan, metrekare başına KAKS oranı 0,3 olan kısımlar. Yerel belediyenin vereceği resmî bir belge olmaksızın, parsellerin 200 metrekareden küçük bir kısmında inşaat ruhsatı alabilmek mümkün değil. Tapu ve kadastro sorgusunun yanı sıra, mahalle muhtarından alınacak "imar ve kullanım" belgesi de mutlaka edinilmeli.
Velicanlı satılık arsa ilanlarının sınırlı sayıda olmasının bir başka sebebiyse, tapu türlerinin karmaşıklığı. Bölgede üç ana tapu tipi hakim: köy yerleşik tapuları, tapu kayıtlı olmayan mülkiyetler ve 2/B statüsündeki orman dışı tarım arazileri. Tapu kayıtlı olan parseller genellikle hisseli tapu yoluyla aktarılıyor; mirasçıların en küçük detayda anlaşmazlığa düştüğü durumlardaysa, mahkeme yoluyla "müstakil arsa" statüsüne kavuşmak aylar sürebiliyor. Krediye uygunluk açısından bakıldığında da, bankaların en çok kabul ettiği tapu tipi, köy yerleşik tapusu bulunan ve ada-parsel numarası net olan parseller. Diğer tapu türlerindeyse, çoğu banka ya krediyi doğrudan reddediyor ya da peşinat oranını %50’nin üzerine çekiyor.
Velicanlı satılık arsa ararken toprakarsa.com üzerinden sunduğunuz süzgeç sisteminden en iyi şekilde faydalanabilirsiniz. Fiyat aralığını 0 ila 500.000 TL olarak ayarladığınız taktirde sistem size, ilan sayısı çok sınırlı olsa da, köyün coğrafi konumunu da göz önünde bulundurarak alternatif parseller sunabiliyor. Ardından imar durumunu kontrol edebileceğiniz "KAKS ve gabari bilgilerini göster" butonuyla, hangi parsellerde inşaat yapılabileceğini kolayca saptayabilirsiniz. Müstakil ve hisseli arsaların ayrıştırılması içinse, "tapu tipi" filtresini kullanmanız yeterli.
Son on yılda Kozan ilçesinin sanayi ve ulaşım ağına eklemlenmesi, Velicanlı’nın da dolaylı olarak fayda görmesini sağladı. Yüksek gerilim hattının yakınından geçmesiyle birlikte, elektrik bağlantısı sorununa rastlanmaması parselleri cazip hale getirse de, ticari yatırımlar için henüz yeterli altyapı yok. Yerel inşaat malzemelerine kolay ulaşım ve GSM operatörlerinin geniş kapsama alanı, köyün en önemli cazibe unsurlarını oluşturuyor. Bugüne kadar kaydedilen satışların neredeyse tamamı, Velicanlı’nın sahip olduğu tarımsal verimlilik ve temiz su kaynaklarıyla komşu ilçelerden gelen taleplerden kaynaklanıyor.
Mevcut verilere göre, Velicanlı arsa fiyatları 1.200 TL/m² ila 4.500 TL/m² arasında dalgalanıyor. Ortalama m² fiyatıysa 2.100 TL seviyesinde seyrediyor. Sulama tesislerine yakın 1.000 metrekarelik bir tarlanın fiyatı genellikle 1.200.000 TL’ye kadar çıkarken, imarlı konut arsalarında 150.000 TL’lik fiyatlara da rastlanabiliyor.
Velicanlı satılık arsa almadan önce tapu kaydının yanı sıra imar durumunun da mutlaka kontrol edilmesi gerekiyor. Ada-parsel sorgusunu mahalli belediyeden ya da e-devlet sistemi üzerinden yapabilirsiniz. KAKS ve gabari detaylarının yanı sıra, parsellerin yol bağlantısının olup olmadığını yerinde incelemeyle doğrulamanız önem taşıyor.
toprakarsa.com üzerindeki arama çubuğuna "Velicanlı satılık arsa" yazarak ilgili sayfaya ulaşabilirsiniz. Fiyat ve metrekare filtrelerini kullanarak, imarlı ya da imarsız parselleri ayrıştırmanız mümkün. İlave süzgeçlerle "tapu tipi" veya "ada-parsel numarası" da dahil olmak üzere aradığınız kritere daha yakın sonuçlar elde edebilirsiniz.
Bir Velicanlı arsa için metre kare fiyatını hesaplarken, parsellerin konumunu, imar durumunu ve arazi tipini göz önünde bulundurmak gerekiyor. Örneğin, sulama tesislerine 500 metre uzaklıktaki sulu bir tarlanın fiyatı 1.500 TL/m² iken, yol kenarındaki imarlı konut arsasının fiyatıysa 4.000 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor.
Kozan ilçesindeki ilanlar için Kozan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
