Adana’nın Sarıçam ilçesinde yer alan Yeşiltepe Mah., hem şehir merkezine yakınlığı hem de sakin bir yerleşim alanı olması nedeniyle son yıllarda sahibinden Yeşiltepe Mah. satılık arsa arayışındaki yatırımcıların dikkatini çekiyor. Sadece üç adet ilanla karşımıza çıkan bu mahalledeki arsalarda fiyatlar esneklik göstermiyor; 5.0 milyon TL ile 5.1 milyon TL aralığına sahip üç farklı parsel bulunuyor. Üç imarlı arsa adayından oluşan bu portföyde alan ölçüleriyse 324 m²’den 346 m²’ye kadar çeşitli seçenekler sunuyor.
Yeşiltepe Mah. arsa fiyatları şu sıralar oldukça dar bir bantta seyrediyor. Üç ilan üzerinden yaptığımız incelemede en düşük fiyat 5.0 milyon TL’nin hemen üstüne denk gelirken, en yüksek fiyatlandırmaysa 5.1 milyon TL’de kalıyor. Bu alan içerisinde 324 m²’lik bir parseldense en geniş olanağı sunan 346 m²’lik mülklerde metrekare başına yaklaşık 14.700 TL’lik bir fiyat ortaya çıkıyor. Üçü de imarlı olan bu parsellerin tamamı konut inşaatına uygun olsa da, ticari amaçlı değerlendirme açısından mahallenin potansiyeliyle ilgili detaylı inceleme gerekiyor. Sayıların azlığı dikkate alındığında piyasada fiyat esnekliğinin sınırlı olduğu, dolayısıyla alıcıların pazarlık marjının dar olduğu söylenebilir.
Yeşiltepe Mah. satılık arsa alırken ilk durak noktası mutlaka ada-parsel sorgusu olmalı. Adana Büyükşehir Belediyesi’nin arsa veri tabanında her parselin ada-parsel numarası ve imar durumu detaylı şekilde kayıtlıdır. Üç ilanda da belirtildiği üzere parsellerin tamamı imarlıdır, bu da inşaat ruhsatı alma sürecini kolaylaştıran bir unsur. Bu arada KAKS (Kullanım Alanı Katsayısı) ve emsal değerlerinin de tapu kaydında yer aldığını, bunun konut inşaat projesi hazırlayanlar için kritik önem taşıdığını unutmamak gerekiyor. Gabari (bina yüksekliği) sınırlamaları ise mahallenin genellikle tek ya da iki katlı binalardan oluşan yapısıyla uyumlu bir şekilde belirlenmiştir.
Üç imarlı arsa adayından oluşan portföyün tamamında tapu devri için herhangi bir engel bulunmuyor. Hisseli yapılara kıyasla tamamen müstakil tapu kaydına sahip olan bu parsellerden ikisinde kadastro kayıtlarında herhangi bir paylaşım söz konusu değil, birindeyse hisseli arsa verilerine rastlamak mümkün. Krediye uygunluk açısından da bankaların bu konudaki standart değerlendirmelerine tabi kalan parseller, %70-80 oranında finansman imkânı sunabilmekte. Ada-parsel sorgusunu tamamladıktan sonra noter onaylı tapu kaydının temin edilmesiyle birlikte satış süreci resmen başlatılabilir.
Yeşiltepe Mah. satılık arsa bulabilmek için ilk adım hangi ölçütlere göre arama yapılacağını netleştirmek. Üç farklı ilanın da yer aldığı toprakarsa.com sitesinde m² filtresini 324 ila 346 aralığına, fiyat filtresiniyse 5.0 milyon TL ile 5.1 milyon TL arasına ayarladığınızda bu üç seçeneği tek bir ekranda görebilirsiniz. İmar durumunu "imar var" olarak işaretlediğinizdeyse sadece aradığınız kriterlere uygun olanlar karşınıza gelecektir. Dijital ilan platformlarının sunduğu bu kolaylık sayesinde hem zaman tasarrufu sağlayabilir hem de güncel fiyatların ne kadar dar bir aralıkta olduğunu net bir şekilde görebilirsiniz.
Toplamda üç ilanla temsil edilen Yeşiltepe Mah. satılık arsa portföyü, piyasanın bu segmentine dair net bir fikir sunuyor. Sınırlı sayıdaki seçenekler içerisinde imarlı parsellerden oluşan bir portföy sunulması, proje geliştirmek isteyenlerin işini önemli ölçüde kolaylaştırıyor. Fiyatlardaki tekdüzelikse alıcıların baskın konumda olmasını sağlarken, satıcıların pazarlık payını neredeyse ortadan kaldırıyor. Mevcut verilerle hareket edildiğindeyse bu mahallenin arazi yatırımı açısından dar, fakat sağlam yatırımcılar için risksiz bir seçenek olarak öne çıktığı söylenebilir.
Mevcut üç ilan üzerinden hareket edildiğinde elimizdeki veriler neticesinde Yeşiltepe Mah. arsa fiyatları 5.0 milyon TL’den başlayarak 5.1 milyon TL’ye kadar ulaşıyor. Bu üç parsellerden en büyüğünün 346 m² olmasıyla metrekare fiyatı ortalama 14.700 TL düzeyinde gerçekleşiyor. Sayıların azlığı, alıcıların fiyatlarda fazla sapmaya gitmesine engel olurken, piyasanın sabit bir fiyatlama stratejisini benimsediğini gösteriyor.
Öncelikle aldık arsa üzerinde yapılan ada-parsel ve kadastro sorgusundan emin olunması gerekiyor. Mevcut durumda üç ilanın da imarlı olduğunu biliyoruz, fakat tapu kaydındaki KAKS ve emsal verilerinin projelerinize uygun olup olmadığını proje danışmanıyla birlikte incelemenizde fayda var. Hisseli tapu kaydına sahip olan bir parselse hissedarlarla yapılacak koordinasyon da satın alma sürecinin en önemli adımlarından biri haline geliyor.
toprakarsa.com platformunda fiyat ve m² aralıklarını dar bir bantta sınırlandırdığınızda sadece üç ilan karşınıza çıkıyor. "İmar durumu" filtresine "evet" seçeneğini işaretleyerek de geriye kalan adayların tamamının imarlı olduğunu görebilirsiniz. Bu sayede seçenekler arasında kıyaslama yapmak çok daha kolay hale geliyor.
Üç ilanın ortalamasında ortaya çıkan 335 m²’lik bir alan seçildiğinde, toplam fiyat 5.0 milyon ile 5.1 milyon TL arasında değiştiği için metrekare başına düşen fiyatın 14.925 TL civarında olduğu görülüyor. Bu basit hesaplama aslında piyasadaki fiyatlama stratejisini de net bir şekilde ortaya koyuyor.
Sarıçam ilçesindeki ilanlar için Sarıçam satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Çınarlı | 8 | 12.482 ₺ | |
| Boynuyoğun Köyü | 2 | 10.180 ₺ | |
| Kızılkaş Köyü | 2 | 1.195 ₺ | |
| Kılıçlı Köyü | 2 | 3.497 ₺ | |
| Avcılar Köyü | 2 | 227 ₺ | |
| Dağcı | 2 | 3.497 ₺ | |
| Çınarlı Mah. | 2 | 14.012 ₺ | |
| Sarıçam Köyü | 1 | 1.813 ₺ |
