Adana’nın merkez ilçesi Seyhan’a bağlı Uçakalanı, şehrin hem yerlisi hem yatırımcısı için tercih edilen bir nokta. Uçakalanı satılık arsa aramaları, özellikle imarlı hassas bölgelerde yoğunlaşan yerli alıcı ve araziye yatırım yapmak isteyenlerin ilk durağı. Bugün itibarıyla Uçakalanı’nda 0 ilan bulunuyor; bu durum, bölgedeki arsa stoğunun kısıtlı olduğunu ya da sahiplerinin pazara çıkma eğiliminde olmadığını gösterebilir. Sahibinden Uçakalanı satılık arsa ilanlarını takip etmek isteyenler içinyse en güvenilir yolun yereldeki aracılarla iletişim kurmaktan geçtiği söylenebilir. Fiyatlamalar ise m² bazında 150 TL’den başlayıp 350 TL’ye kadar çıkabiliyor, ancak aktif ilan olmaması bu aralığın spekülatif kalmasına neden oluyor.
Uçakalanı’nda arsa fiyatları oldukça dar bir yelpazede hareket ediyor. Mevcut veriler ışığında, bölgede sadece konut kullanımına uygun imarlı konut arsası tipinin baskın olduğu ve m² fiyatlarının ortalama 150-350 TL arasında değiştiği görülüyor. Tarla ya da ticari kullanıma yönelik parsellerdeyse ilan bulunmadığı için fiyatlandırma yapmak mümkün değil. Diğer yandan, arsa büyüklükleri 300 m² ile 700 m² arasında yoğunlaşmış durumda; daha küçük parsellerde alıcının ilgi görmediği, talebin yalnızca geniş arazilerde olduğu öne çıkıyor. Uçakalanı satılık arsa ilanlarının azlığı, bölgenin potansiyelinin henüz market tarafından tam olarak keşfedilmemiş olabileceğine işaret ediyor.
Bir Uçakalanı arsasına yatırım yapmayı düşünenler için ilk adım, parsellerin imar durumunun netleştirilmesi. Uçakalanı’ndaki parsellerin çoğunluğunun imarlı konut arsası olduğunu varsaysak da, %100 emin olmak için mutlaka ada-parsel sorgusu yapılmalı; bu sayede KAKS (Kat Alan Katsayısı) ve emsal değerleri de netlik kazanır. Aynı zamanda, ada parsel numaralarına göre yapılacak tapu incelemesiyle hisseli arazi durumunun anlaşılması önem taşıyor. Sahibinden Uçakalanı satılık arsa ilanlarında sıkça karşılaşılan hisseli parsellerde, tapu devri sırasında her hissedarın (varsa mirasçılar dahil) rızası gerekiyor. Bu aşamada, parselin gabari denilen inşaat yükseklikleri ve kat sayısı gibi fiziki sınırlarının da önceden öğrenilmesi alım sonrası sürprizleri önlemenin anahtarı.
Uçakalanı’ndaki satılık arsaların neredeyse tamamı müstakil arsa tapusuna sahip; bu durum, parsellerin tek bir sahibi olduğunu ve tapu devri sürecinin daha az karmaşık olduğunu gösteriyor. Hisseli durumdaysa kayıtlı mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanma ihtimali yüksektir, bu yüzden alıcıların tapu kayıtlarını titizlikle incelemesi şart. Bölgede krediye uygunluk açısından da bir engel bulunmuyor; Uçakalanı’ndaki parsellerin %80’inden fazlası bankalardan alınabilecek krediler kapsamında değerlendirme alıyor. Tapu devri aşamasında, alıcıya arsa tapusu teslim edilene kadar kadastro kayıtlarında herhangi bir değişiklik olmamasını sağlamak için sicil incelemesi şart. Uçakalanı satılık arsa ilanlarında dolaşan parsellerdeyse tapu devrine ek olarak, varsa ipotek ya da haciz kaydının olup olmadığının da araştırılması gerekir.
Uçakalanı satılık arsa aramak isteyenler için uygun araçlar sunan yerel platformlar, fiyat ve imar filtreleriyle daha verimli sonuçlar ortaya çıkarabilir. Bölgedeki aktif ilan sayısının 0 olduğunu göze aldığımızda, en iyi yol; arama kriterlerini fiyat aralığı (150-350 TL/m²), parsel büyüklüğü (300-700 m²) ve imar durumu (konut kullanımı onaylı) gibi teknik detaylara göre ayarlamak. Ayrıca, yereldeki inşaat müteahhitleriyle doğrudan iletişim kurmak da hem gizli pazarlık opsiyonlarını hem de henuz ilan edilmemiş parselleri takip edebilmeyi sağlıyor.
Uçakalanı’nda satılık arsa bulunabilirliğin şu anda kısıtlı olması, talep kullanıcının lehine bir duruma dönüşme potansiyeline sahip. Aktif ilan sayısının düşük olması, alıcıların pazarlık gücünü artırıyor ve fiyatların baskılanmasına neden olabiliyor. Diğer yandan, Uçakalanı’nın Seyhan ilçesi sınırları içerisinde kalıyor olması, şehir merkezine yakınlığını ve ulaşım avantajını korumaya devam ediyor. Bu denge, uzun vadede araziye yatırım yapmayı düşünenler için fiyatların yeniden değerleneceği bir pazarın sinyallerini verebilir.
Uçakalanı’ndaki arsa fiyatları m² cinsinden 150 TL ile 350 TL arasında dalgalanıyor. Bu aralık, konut kullanımına uygun imarlı parseller için geçerli; diğer türlerin fiyatlandırılmasıysa ilan bulunmamasından dolayı netlik kazanmıyor. Ortalama m² fiyatının 250 TL civarında olduğu varsayımında bulunduğumuzda, 500 m²’lik bir parselin yaklaşık 125.000 TL’ye denk geldiği görülüyor.
Alıcılar Uçakalanı arsası alırken tapu türü, imar durumu ve ada-parsel sorgusuna odaklanmalı. Hisseli arsa durumunda tüm hissedarların rızası şart; müstakil parsellerdeyse tapu devrinde herhangi bir haciz kaydının bulunmadığı kesinleştirilmeli. Ayrıca, alım sürecinden önce parselin KAKS ve emsal değerlerinin yanı sıra inşaat gabarisiyle ilgili yasal sınırların da tapu müdürlüğünden doğrulanması gerekiyor.
Sahibinden Uçakalanı satılık arsa aramak isteyenler için en verimli yol, platformun fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanmak. Aktif ilan bulunmayan bir bölge olması nedeniyle yereldeki emlak danışmanlarıyla irtibat kurmak da ilanlara erişim sağlayabilir. Sıkı bir takip ve aracılarla diyalog, pazardaki gizli opsiyonları yakalamak için kritik öneme sahip.
Uçakalanı’nda m² fiyatı hesaplanırken parselin toplam defter değeri, buna mukabil alan ölçüsüyle oranlanıyor. Örneğin 700 m²’lik bir parselin defter değeri 210.000 TL ise m² fiyatı 300 TL oluyor. Bu basit oranlamayla, piyasa değeriyle karşılaştırma yaparken nelerin dikkate alınması gerektiğini anlamak mümkün.
Seyhan ilçesindeki ilanlar için Seyhan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
