Ankara’nın kalbinde yer alan Altındağ ilçesine bağlı CemalBey Mah. son yıllarda tarla satışı için dikkatleri çekse de şu an için adı herhangi bir sahibinden CemalBey Mah. satılık tarla duyurusuna kaydedilmemiştir. Piyasanın henüz oluşum aşamasında olduğu bu bölgede fiyatlar genellikle alıcı ve satıcı arasındaki doğrudan pazarlıklarla belirlenirken, arazilerin büyük bir kısmı henüz kadastro çalışmalarının tamamlanması aşamasındadır. Bölgedeki inşaat faaliyetlerinin sınırlı olması, piyasanın sakin kalmasına ve dolayısıyla fiyatların nispeten makul seyretmesine neden olmaktadır. Doğal olarak bu durumda CemalBey Mah. satılık tarla ilanları arayışında olanlar için tedarikçi sayısı doğal olarak kısıtlı kalmaktadır.
Şu an için CemalBey Mah. bölgesinde tanımlanan CemalBey Mah. tarla fiyatları için net bir aralık vermek mümkün olmasa da yakın çevresindeki benzer mahallelerle karşılaştırıldığında 50 bin TL ile 150 bin TL arasında değişen fiyatların beklendiği tahmin edilmektedir. Bu rakamlar kuru tarla niteliğindeki parseller için geçerli olup, sulu tarla veya ekili arazi olarak sınıflandırılan parsellerde fiyatlar daha yüksek seviyelere ulaşabilmektedir. Ölçek bazında bakıldığında ise 500 m² ile 2.000 m² aralığında parsellerin yaygın olduğu düşünülmektedir ancak henüz validasyon yapılmamış her emlak parselinin kadastro ve ada-parsel bilgileri netleştirilmeyi beklemektedir. Bu belirsizlik nedeniyle alıcılar arama motorlarından CemalBey Mah.'da satılık tarla sorgulamasında rehberlik alana kadar araştırmalarını genişletmek durumunda kalmaktadır.
Herhangi bir CemalBey Mah. tarla m² ilanına denk gelindiğinde ilk adımda kadastro müdürlüğü ya da tapu sicil kayıtlarından ilgili parselin imar durumu, ada ve parsel numarası doğrulanmalıdır. Bölgede henüz yoğunlaştırılmış bir imar planı bulunmaması nedeniyle parsellerin konut imarlı olup olmadığına dair net bir bilgi söz konusu değildir. Bu sebeple alıcıların doğrudan belediye yetkilileriyle temasa geçerek KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve emsal değerleri hakkında ön bilgi edinmeleri önem taşımaktadır. Ayrıca hisseli tarla satışlarında ortaklığın devri sırasında noter masrafları ve tapu devri harçları konusunda ayrıntılı hesaplama yapılması gerekmektedir; zira hisseli parsellerde satış süreci bazen aylarca sürebilmektedir.
CemalBey Mah. bölgesinde henüz ada tasnifi tam olarak yapılmamış olsa da satışı gündemde olan parsellerin çoğunlukla müstakil tarla tapusuna sahip olduğu görülmektedir. Ancak zaman zaman hisseli tapular da karşımıza çıkabilmektedir; bu durumda parsellerin ortak mülkiyet usulüne göre devredilmesi gerekmekte ve tapu devri işlemleri mahkeme kararını da gerektirebilmektedir. Kredi yoluyla tarla satın alma opsiyonu düşünenler için bankaların çoğunlukla tarla kredilerini imarlı parsellerde yoğunlaştırdığını ve %60-70 LTV oranıyla kredi verebildiklerini unutmamak gerekir. Parselin su kaynağına yakınlığı, erişim yolu standardı ve alt yapı tesisleri gibi unsurlar da fiyatı belirleyebilecek faktörler arasında sıralanmaktadır.
ToprakArsa.com platformunda CemalBey Mah. satılık tarla araması yapılırken fiyat aralığı, m² değeri ve tapu türü gibi değişkenlerin yanı sıra imar durumunu da detaylı şekilde filtrelemek mümkündür. Sistem, ilanlar henüz eklenmemiş olmasına rağmen alıcıları uyarı sistemiyle bilgilendirerek yeni ilanlar yayınlandığında anında bildirim göndermektedir. Bu sayede piyasaya yeni girecek CemalBey Mah. satılık tarla ilanları kaçırılmadan takip edilebilir. Platform ayrıca müşteri temsilcileri aracılığıyla arazi satın alma sürecinin hukuki ve teknik detaylarında da destek sunmaktadır.
CemalBey Mah. bölgesinde tarla satın alma kararı almadan önce mevcut verilerle sınırlı olmak kaydıyla, henüz ilan sayısının son derece düşük olması nedeniyle fiyat hareketleri de durağandır. Bu durumun avantajı, pazara erken giren yatırımcılara pazarlık payı ve tercih edilen parselleri seçme şansı sunmasıdır. Dezavantajı ise ikincil piyasa oluşmamış olması nedeniyle satışta likidite sorunu yaşanma ihtimalidir. Şu an için bölgede CemalBey Mah. tarla fiyatları henüz istikrarlı bir seyir izlemediğinden ani fiyat dalgalanmaları beklenmemektedir.
CemalBey Mah. bölgesinde oluşan fiyatlar henüz netlik kazanmamış olup, mevcut beklentiler 50 bin TL ile 150 bin TL arasında seyretmektedir. Kuru tarla niteliği taşıyan parsellerde ortalama m² fiyatı yaklaşık 100 TL civarındadır ancak ekili arazi veya konumu avantajlı parsellerde rakamlar 200 TL/m²'ye kadar yükselebilmektedir.
İlk olarak tapu kaydından parselin ada-parsel numarası, kadastro durumu ve imar planı varlığı doğrulanmalıdır. Ardından musluk, yol bağlantısı ve su kaynağı gibi fiziki erişim olanakları mutlaka yerinde incelenmeli, gerekirse çevredeki diğer sahiplerden bilgi alınmalıdır. Hisseli tapu durumunda ise ortaklığın devri ve noter masrafları detaylı olarak hesaplanmalıdır.
ToprakArsa.com’daki gelişmiş arama motorunda sahibinden CemalBey Mah. satılık tarla filtresini seçerek bildirimlere abone olmak, yeni ilanlara anında ulaşılmasını sağlar. Ayrıca fiyat aralığı, m² değeri ve tapu türü gibi parametreler de gözetilerek sonuçlar daraltılabilir.
Toplam fiyatın parsele ait m² değerine bölünmesiyle m² fiyatı ortaya çıkar; CemalBey Mah. bölgesinde minimum 500 m² ile maksimum 2.000 m² arasında değişen parsellerde ortalama fiyatlar 100 TL ila 200 TL arasında hesaplanmaktadır. Ancak bu rakam parselin niteliğine ve konumuna göre değişkenlik gösterebilmektedir.
Altındağ ilçesindeki ilanlar için Altındağ satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Evren | 1 | 191 ₺ |
| Kalecik | 2 | 225 ₺ |
| Haymana | 5 | 662 ₺ |
| Kızılcahamam | 5 | 1.055 ₺ |
| Güdül | 4 | 1.368 ₺ |
| Şereflikoçhisar | 5 | 1.438 ₺ |
| Bala | 9 | 1.549 ₺ |
| Ayaş | 26 | 1.677 ₺ |
