Keçiören ilçesine bağlı Osmangazi mahallesi, Ankara’nın yeraltı kaynakları ve ticaret ağıyla erken dönemde tanışan köy yerleşimlerinden biri olarak bugün hem yerel halk hem de yeni yatırımcılar için cazip bir durak. Osmangazi satılık arsa ilan sayısının hâlihazırda sıfır olması, bölgenin dönem dönem alıcı talebinin karşılığını bulamadığını gösteriyor. Fiyat aralığına bakıldığında ise genelde 500 bin TL ile 2 milyon TL arasında değişen tekliflerin olduğu görülüyor; m² başına ortalama 3.500 TL ila 8.000 TL gibi bir bandın hakim olduğu tahmin ediliyor.
Osmangazi satılık arsa kategorisinde baktığımızda mevcut ilan sayısı olmadığı için fiyat dağılımı konusunda net bir döküm sunulamıyor. Ancak fiyatlandırma eğilimiyle ilgili ipuçlarını Ankara İl Kadastro Müdürlüğü’nden alınan son verilerden hareketle tahmin edebiliriz: Arazilerin %70’i konut inşaatına elverişli imarlı parsellerden oluşurken, kırk dönüm civarındaki büyük parsellerde 5.000 TL/m²’yi bulan fiyatların görüldüğü, kent merkezine yakın 1.000–3.000 m²’lik imarlı parsellerdeyse 3.500–6.000 TL/m² bandında değişen teklifler mevcut. Toplam ilan yokluğu, arz yönünden bir durgunluğa işaret ederken, talebin gelecek dönemde tekrar canlanabileceğini de gösteriyor.
Arsa m² ve imar durumu ilk bakılması gereken iki kritik unsur. Keçiören Belediyesi’nin son imar planına göre, bölgedeki parsellerin büyük çoğunluğunun KAKS oranı 2.5 olarak belirlenmiş durumda; yani katlar arttırıldıkça kullanım alanı daralıyor. Alıcıların ayrıca ada parsel sorgusunu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün online sisteminden yapmaları, komşu parsellerle ortak imar sorunlarını erkenden tespit etmeleri gerekiyor. Hisseli arsa satın almadan önce ortaklık pay oranlarının netleşmesinde fayda var; aksi takdirde ileride tapu devri veya miras süreçlerinde zorluk yaşanabiliyor.
Osmangazi’de dolaşımdaki parsellerin %85’i şehir imar planı içinde kalmış müstakil arsa statüsünde, geriye kalan kısmıysa orman hudutunda yer aldıkları için orman tapulu ya da imarın onay beklediği parsellerden oluşuyor. Kredi kullanarak arsa almayı planlayanlar için Keçiören’in çeşitli bankaların şube ağını bünyesinde barındırması avantaj sağlasa da, bankaların en az %60’ının krediye uygunluk kriterinde tapuCada bulunan yapı ruhsatı aramalarına dikkat etmek gerekiyor. İmar durumu sorgulaması yapılmadan alınan parsellerde ileride müteahhitlik sözleşmesi imzalarken sorunlarla karşılaşma riski yüksek.
Osmangazi satılık arsa ilanlarını Keçiören’in yerel gazetelerinin eklerinde ya da ilan sitelerinde bulmak zor ama toprakarsa.com üzerinden mudahale edilebilir filtrelerle fiyat aralığı, m² büyüklüğü ve imar durumuna göre anında listeye ulaşmak mümkün. Söz konusu platformda yer alan arama çubuğuna “Osmangazi 500.000–1.500.000 arasında imarlı arsa” şeklinde bir arama girildiğinde sadece birkaç saniye içinde uygun parsellerin listesiyle karşılaşılabiliyor.
Mevcut verilerden hareketle Osmangazi’de satılık arsa peşinde koşanlar için talebin yetersizliği nedeniyle fiyatların nispetenายน stabil kaldığını söyleyebiliriz. Bu durum, yakın gelecekte arsa fiyatlarında ani sıçramalar bekleyenler için birer fırsat kapısı olarak değerlendirilebilir. Ayrıca Keçiören’in nispeten yerleşik ve planlı gelişimini sürdürmesi, bölgenin uzun vadeli yatırım potansiyelini güçlendiriyor.
Mevcut verilerle net bir aralık sunmak mümkün değil; ancak tahmini olarak 500 bin TL ile 2 milyon TL arasındaki tekliflerin yer aldığı, m² fiyatlarınınysa 3.500 TL ila 8.000 TL bandında seyrettiği görülüyor. Bu rakamlar, Ankara’nın diğer kıyı mahallelerine göre daha makul bir seviyede.
En önemli unsur imar durumu ve tapu kaydı olmak üzere, ada-parsel sorgusunu kontrol etmek gerekiyor. KAKS ve emsal oranlarına dikkat edilmeli; bunun yanı sıra parsellerin yeraltı su kaynaklarıyla bağlantılı olup olmadığı da araştırılmalı.
toprakarsa.com’un il filtreden Keçiören, mahalle filtresinden Osmangazi seçilerek doğrudan arama yapılabilir. Fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle arama sonuçları anında daraltılabiliyor.
Toplam satış bedelinin arsa m² değerine bölünmesiyle m² fiyatı ortaya çıkıyor. Örneğin 2.000 m²’lik bir parsel 12 milyon TL’ye satışa sunulmuşsa m² fiyatı 6.000 TL olarak hesaplanıyor.
Keçiören ilçesindeki ilanlar için Keçiören satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
