Ankara’nın Mamak ilçesine bağlı Bahçelerüstü-İmar mahallesi, kentsel yayılımın hâlâ tarımsal dokunun içinde harmanlandığı, yer yer imarlı parsellerin yer aldığı benzersiz bir konuma sahip. sahibinden Bahçelerüstü-İmar satılık arsa ve tarla aramalarında karşılaşılabilecek fiyatlar, uzmanlarca daha çok “elden teslim” niteliğindeki münferit ilanlardaki duruma ayak uyduruyor. Temmuz 2024 itibarıyla buradaki Bahçelerüstü-İmar satılık arsa ve tarla ilanlarının sayısı sıfırken, henüz sisteme girmemiş ya da doğrudan sahiplerden el değiştiren arsaların fiyat bandı da metrekare bazında net bir resim sunmuyor. Bunun ardında yatan sebep, coğrafi konumun henüz tam olarak “şehirleşmiş” olmadığı dönemleri yansıtıyor olabilir.
Bahçelerüstü-İmar arsa ve tarla fiyatları konusunda elimizdeki verilerle sağlam bir kestirimde bulunmak zor. Toplam ilan sayısının sıfır olması, piyasanın ya çok küçük ya da kapalı devre işlediğini gösteriyor. Bu mahallede tarım arazisi olarak kullanılan parsellerdeki fiyatlandırmalar genelde belediyenin talep ettiği imar durumuna göre değil, komşu parsellerdeki son aktarımlar üzerinden oluşuyor. Toprağın niteliği, su kaynağına yakınlığı ve miras yoluyla el değiştirme sıklığı da fiyatların ani dalgalanmalarıyla sonuçlanıyor. İmarlı arsalar söz konusu olduğunda ise mesafenin artması nedeniyle fiyatlar metrekareye 500 TL civarından başlayıp 1.500 TL’ye kadar çıkabiliyor, ancak bu tahminler henüz mecralara yansımış değil.
Öncelikle Bahçelerüstü-İmar arsa ve tarla alırken nelere bakılmalı, konusunda yerel kadastro kayıtlarına başvurmak şart. Ada-parsel numaralarına bağlı olarak yapılan sorgulamada imar durumu netleşebilir: Henüz imar uygulanmamışsa imar durumuna göre fiyatlama yapmak riskli hale geliyor. KAKS ya da emsal oranlarına bakmak, sonradan yapılabilecek inşaatın hacmini de ortaya koyuyor. Öte yandan hisseli tarla ya da müstakil arsa ayrımını da gözden kaçırmamak gerekiyor; müstakil parsellerde devir süreci daha basitken, hisselerde tapu paylaşımında uzun süren anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Kayıtlı tarlaların geçmişinde tarım desteklerinden faydalanılmış olabileceği için tapu devri sırasında bu hususlara da değinişmek önem taşıyor.
Bahçelerüstü-İmar arsa ve tarla tapusu alım-satım sürecinde karşılaşılan en önemli nokta, parsele ait imar durumunun tapu kaydında açıkça belirtilmiş olması. Henüz imarsız arazi statüsündeki parsellerin tapu devri sırasında belediyeden kadastro onayı almak zorunlu. İmarlı arsalarda ise ada-parsel sorgusu yapılarak çevre düzeni planlarına uygunluk tespit ediliyor. Tapu türlerine gelince; miras yoluyla intikal etmiş parsellerin çoğunda müstakil arsa tapusu bulunuyor. Bunun yanı sıra hisseli parsellerde tapu paylaşım oranının diğer hissedarlarla mutabakatı da gerekli. Sıfır ilan olsa da alanında tecrübe sahibi komisyoncular, müşterilerin kredi kullanımına yönelik banka taleplerini de göz önünde bulundurarak tapu devri için gerekli evrak listesini sunabiliyor.
Elde yalnızca Bahçelerüstü-İmar satılık arsa ve tarla terimini ve mevcut sıfır ilan verisini kullanarak arama yapmak, yatırımcıları yanıltabilir. Bu mahallede ilanların genellikle sahibinden ağızdan aktarılması nedeniyle fiyatlardaki en güncel verilere ulaşmak için köy muhtarlığı ve yakın bölgedeki emlak ofisleriyle doğrudan görüşmek avantaj sağlıyor. toprakarsa.com üzerinden yapılacak sorgulamalarda fiyat aralığı belirsiz olduğundan filtreleme seçenekleriyle önemli ölçüde daraltma yapmak gerekiyor; istenilen ada-parsel numarası, m² aralığı ve tapu tipi seçenekleriyle detaylı sonuçlara ulaşmak kolaylaşıyor. Yine de herhangi bir arsa ya da tarla ilanına denk geldiğinizde, imar durumu ve tapu kaydını mutlaka ikiye katlamakta fayda var.
Bu bölgede arazi ediniminin avantajlarından söz etmek için elimizdeki veriler çok sınırlı; toplam ilan sayısının sıfır olması, adeta piyasaya hiç temas edilmemiş bir durumun habercisi. Bahçelerüstü-İmar satılık arsa ve tarla ilanlarının olmaması, fiyatların henüz istikrara kavuşmadığını gösteriyor. Buna karşın yer yer yerleşik tarım topluluklarının varlığı, arazi talebinin belli dönemlerde artabileceğine işaret ediyor. Bugün için bölgedeki tek somut risk, yakın gelecekteki imar planlarında ne tür değişiklikler yapılacağına dair belirsizlik. Herhangi bir kooperatif ya da toplu imar projesi ortaya çıktığında fiyatların aniden yükselme ihtimali de var elbette.
Toplam ilan sayısının sıfır olması nedeniyle Bahçelerüstü-İmar arsa ve tarla fiyatları için net bir m² değeri vermek mümkün değil. Komşu parsellerdeki son aktarımlarda 500 TL ila 1.500 TL arasında değişen fiyatlar öne çıkıyor, ancak bu fiyatların dijital mecralarda resmi kayıtlarda yer almaması yatırımcılara riskli bir zemin sunuyor. İmarlı parsellerdeki fiyatlar genellikle 1.000 TL/m² civarında oluşurken, tarım arazisi olarak kullanılıp da devri yapılmamış parsellerdeki fiyatların kayda geçmediği biliniyor.
Bahçelerüstü-İmar arsa ve tarla alırken nelere bakılmalı, konusunda ilk durak vergi kaydı ve imar durumunu kontrol etmek. Belediyeye gidilip ada-parsel sorgusu yaptırıldığında, parsele ait son imar planının ne kadar geride kaldığı anlaşılabiliyor. Tapu kaydında emsal ve KAKS oranları yer almazsa da noter huzurunda yapılan incelemelerde bu veriler talep edilebiliyor. Diğer bir önemli nokta da hisseli tarla durumundaki parsellerde, paydaşların el birliğiyle devir yapması zorunluluğu.
Sahibinden Bahçelerüstü-İmar satılık arsa ve tarla aramasında toprakarsa.com üzerindeki fiyat, m² ve imar durumu filtreleriyle daraltma yapmak en güvenilir yol. Genellikle münferit ilanlar olarak karşılaşılan bu tip parsellere ulaşmak için köy muhtarlığına uğramak ya da yakın semtteki emlakçilerle temas kurmak da etkili yöntemler arasında.
Bahçelerüstü-İmar arsa ve tarla fiyatları konusunda eldeki en somut yol, komşu parsellerdeki son devir fiyatlarını baz almaktır. İmarlı parsellerdeki fiyatlar net ortalamalar üzerinden 500 TL ila 1.500 TL/m² arasında dalgalansa da henüz dijital ortama yansımadığı için hesaplama yaparken sahiden edinilen bilgilere dayanılması gerekiyor. Bu yüzden m² fiyatı, parsele ait sorgulama sonuçlarının yanı sıra belediye yetkililerinden alınan resmi kayıtlar üzerinden yapılmalıdır.
Mamak ilçesindeki ilanlar için Mamak satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Evren | 1 | 191 ₺ |
| Kalecik | 1 | 250 ₺ |
| Haymana | 5 | 662 ₺ |
| Kızılcahamam | 5 | 1.055 ₺ |
| Güdül | 4 | 1.368 ₺ |
| Şereflikoçhisar | 5 | 1.438 ₺ |
| Bala | 9 | 1.549 ₺ |
| Ayaş | 26 | 1.677 ₺ |
