Ankara’nın batısında adeta bir köprü konumunda olan Sincan, kentleşme hızının yanı sıra ucuz arsa fırsatlarıyla da yatırımcıların radarında. sahibinden Sincan satılık arsa ve tarla gelirleri her ay değişse de 36 adetlik ilan havuzunda şu an 145 bin TL’den 19 milyon TL’ye kadar yayılan fiyatlarda alıcılara kapısını açıyor. Alan bazında bakıldığındaysa 45 m²’lik daracık parsellerden 67.500 m²’lik dev kündelerine kadar farklı seçenekler mevcut.
Toplam ilanların %75’ini imarlı arsaların oluşturduğu bu listede, en geniş aralık 19 milyon TL’den en uygun giriş fiyatıysa 145 bin TL’den başlıyor. Genellikle 2.500 ila 8.000 TL/m² aralığında seyreden fiyatlarda 45 m²’lik bir parsel, bazı bölgelerde 60.000 TL’ye kadar düşerken, Hisarlıkaya Köyü’nde yer alan 67.500 m²’lik tarla ise en dikkat çekici yüksek meblağlardan biri olarak karşımıza çıkıyor. Tarım arazileriyse genellikle 150 ila 5.000 TL/m² arasında değişen fiyatlarla, tahmini 100 m²’ye kadar olan topraklarda bulunabiliyor.
Başta ada-parsel sorgusu olmak üzere tapu devri sürecinde karşılaşılabilecek tüm engelleri baştan incelemek gerekiyor. İmarlı olan parsellerde genellikle KAKS ve emsal değerleri belirlenmiş oluyor; lakin imarsız bölgelerde müstakil arsaların gelecekte hangi projelerin içinde kalacağını kestirmek zorlaşıyor. Bu yüzden satın alma kararı vermeden önce mutlaka belediye veya tapu müdürlüğü kayıtlarını gerçek konumunu doğrulamak şart. Kadastrosu yapılmayan ya da hisseli olarak kayıtlı bulunan arazilerse uzun vadede ciddi sorunlara yol açabiliyor.
İlan yoğunluğu baz alındığında Bacıköy Köyü beş ilanla lider konumda yer alırken, Hisarlıkaya’nın sunduğu tarla seçenekleriyle dört farklı ilanla ikinci sırada bulunuyor. Malıköy Köyü’nden gelen üç ilansa hem tarla hem de imarlı arsa opsiyonlarını bir arada sunarak dikkat çekiyor. Bu üç yerleşim noktasının ötesinde Sincan merkezindeyse ağırlıklı olarak konut inşaatı için imarlı arsa talebi yoğun.
Parselin üzerine inşa edilen binaların konumu, yüz ölçümü ve imar durumu temel fiyat belirleyicileri olsa da komşu ilçelerin gelişme potansiyeli de uzun vadede değer artışı yaratabiliyor. Kentsel planlama projeleriyle ilgi gören bölgelerde arazi talebi artarken, tarım arazileriyse kadastro sınırları dışında kaldıkça yalnızca tarımsal faaliyetlere uygun kalabiliyor. Toprağın bulunduğu ada-parsel numarasıysa tapu siciline kayıtlı bilgilerde yer bulduğu için resmiyet kazanıyor.
Sincan satılık arsa ve tarla aramalarında kullanıcıların fiyat, m² ve imar durumu gibi kriterlere göre filtreleme yapması mümkün. Topraktarsa.com’da ilçe bazında ilanlara ulaşılırken, tarla miktarı yüksek parsellerde mevsimsel ekili alanlarda da araştırma yapılabiliyor. Tapu devri ve kadastro sorgulamalarıysa ancak noter onaylı belgelerle gerçekleştirilebiliyor.
Toplamda 35 ilanın sahibinden platformundan geldiği düşünüldüğünde bireysel satıcılarla iletişim kurmak genellikle daha hızlı olabiliyor. Fiyatlarda birebir pazarlık imkanı sunarken, emlak ofisi üzerinden yapılan bir ilandayse hem profesyonel danışmanlık hem de gerekli belge incelemeleri yapılabiliyor. Dezavantajiyse ofis komisyonunun fiyata yansıtılması ve bazen klasik ilanların geç kalması.
Mevcut ilanlarda en düşük fiyat 45 m²’lik bir parsel için 145 bin TL olarak kaydedilmiş olup, en yüksek fiyatıysa 67.500 m²’lik bir tarla için 19 milyon TL belirliyor. Ortalama m² fiyatıysa imarlı bölgelerde 3.000 TL civarında seyrederken imarsız tarla alanlarında 2.000 TL’nin altında bulunuyor.
Öncelikle parselin ada-parsel numarasını tapu müdürlüğünde sorgulayarak kadastro bilgilerini doğrulamak gerekiyor. İmarlı olup olmadığına bakılırken KAKS ve emsal değerlerini incelemek, gelecekteki inşaat potansiyelini kestirmeye yardımcı oluyor. Hisseleli parsellerdeyse ortakların rızası ve paydaş sayısı tapu devrinde hayati önem taşıyor.
Doğrudan toprakarsa.com üzerinden fiyat aralığı, m² ve imar durumu gibi filtreleme seçeneklerini kullanarak sonuçları daraltmak mümkün. Sahibindenden gelen ilanlarda ekli fotoğrafların yanı sıra ilave bilgilerin filtrelenmesiyle gerçek fiyatlar ve durumlar karşılaştırılabiliyor.
Toplam fiyattan yola çıkarak parsele ait m² değeri bulunabilir; mesela 400.000 TL’ye satılan 500 m² bir arsa 800 TL/m² olarak hesaplanıyor. Benzer şekilde 67.500 m² tarlanın 19 milyon TL’de olması da yaklaşık 281 TL/m² değerlendirmesi yapmayı gerektiriyor.
Toprak kredisi mevcut olmakla birlikte bankaların onay süreci arsanın tapu türüne ve üzerindeki mevcut yapıya göre değişiklik gösteriyor. İmarlı parsellerde genellikle kredi almak kolaylaşırken, imarsız ya da hisseli arazilerde bankalar daha temkinli yaklaşıyor.
Ankara genelindeki ilanlar için Ankara satılık arsa sayfasına bakın.
