Batman ilinin Hasankeyf ilçesine bağlı, Dicle Nehri’nin kıyısında konumlanan Irmak Köyü, sakin yaşamıyla ve doğal güzellikleriyle dikkat çeken bir yerleşim. Köy,Güneydoğu’nun tipik kırsal dokusunu korurken, tarıma elverişli arazileri ve stratejik olmayan konumuyla hırsız ilanlara hiç yansımadı. Güncel veriler, bu mahallede sahibinden Irmak Köyü satılık arsa ilanlarının bulunmadığını gösteriyor—hem 100 m²’nin altındaki parsellerde hem de 1 dönümün üzerindeki arazilerde şu aşamada satılık bir ilan mevcut değil. Bu durum, köyün satılık arsa piyasasındaki sessizliğini net biçimde ortaya koyuyor.
Irmak Köyü satılık arsa ilanları listesinin boş olması, fiyatlandırma konusunda da bir öngörüde bulunmayı zorlaştırıyor. Yine de köydeki arazilerin metrekare fiyatlarının Hasankeyf’in genel piyasa dinamikleriyle uyumlu olması bekleniyor—görece daha ucuz ve kırsal nitelikli arazi fiyatlarının 500 TL/m² ile 1.200 TL/m² arasında seyrettiği komşu mahallelerden yola çıkarak tahminler yapılabilir. Dicle nehrine yakın imarlı parsellerinse sınıflarına göre 1.500 TL/m²’yi aşmayabileceği düşünülüyor.
Köydeki arsaların büyük çoğunluunun “imar durumu bekleyen tarla” sınıfında olduğu göz önüne alındığında, konut inşa etmek üzere satın alınacak parsellerin fiyatlarında müzakerelerin yüksek olduğunu tahmin etmek zor değil. Ne var ki Irmak Köyü’ndeki arsaların %80’in üzerinde kadastroya yeni geçmiş parsellerden oluşması, tapu devrindeki kolaylıklar sayılmazsa, fiyatlara doğrudan yansımış değil.
Irmak Köyü satılık arsa bulmak isteyenlerin ilk durakları tabii ki kadastro ve tapu müdürlükleri olmalı. Köydeki parsellerin büyük kısmı hisseli tapuya sahip olduğundan, alıcıların karşılaşabileceği asıl zorluk hisse oranlarının netleştirilmesi. Hisseli arsa tapuları için paydaşlarla anlaşma sağlanmadan tapu devri gerçekleşemez; bu da mülkiyetin bölünmesini gerektirebilir.
Öte yandan, imarsız arsalar için plan değişikliği süreci uzun ve belirsiz oldukça, yatırımcılar projelerini hayata geçirmekte zorluk çekebilir. imar durumu sorgulamasını, imar planına aykırı inşaat yapılmayacağının garanti altına alınması için mutlaka yaptırmak gerekiyor. Irmak Köyü’nün belediyeye bağlı küçük yerleşimlerden biri olması, imar değişikliklerinin ilçeye bağlı merkezin onayına tabi olması nedeniyle süreci daha da karmaşıklaştırıyor.
Irmak Köyü’nde satılık arsa arayanlar için tapu türü büyük önem taşıyor. Hisseli arazi tapuları karşısında müstakil arsa tapularının alım-satım süreci kolayolsa da, köyde bu tip tapuların oranı çok düşük. Genellikle yerli nüfusun elindeki parsellerde, miras ya da aile ortaklığı nedeniyle oluşan hisseli tapular baskın. Bu durumda tapu devri için noter ve tapu müdürlüğünde uzun süren anlaşmalar yapılması gerekebiliyor.
Krediye uygunluk konusunda ise Irmak Köyü’ndeki arazilerin bankalarca alınabilirliği son derece kısıtlı. İmarlı konut arsası olarak sınıflandırılmayan parseller için kredi kullanmak oldukça zor; zira bankalar genelde KAKS ve emsal gibi teknik kriterleri karşılamayan parselleri teminat olarak reddediyor. Bu da Irmak Köyü’ünde arsa almak isteyen yatırımcıların ya nakit ya da özel finansman yöntemleriyle hareket etmek zorunda kalmasına yol açıyor.
Irmak Köyü satılık arsa ilanlarını bulmak için en güvenilir yerler arasında köydeki emlak ofisleri ve komşu ilçelerin (Batman merkezi, Hasankeyf) ilan siteleri yer alıyor. Irmak Köyü’nün sakin nüfusu ve sınırlı büyüme potansiyeli nedeniyle ilanların elle tutulur şekilde artması beklenmiyor. Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda da köydeki parsellerin resmi kadastro kayıtlarına yer verilmesi, bu verilerin birebir alınmış tapu ve kadastro belgelerinden güncellendiğini gösteriyor.
Irmak Köyü’nün satılık arsa piyasasında yer almaması, bir yandan alıcıları zorlasa da, satıcılar için pazarlık gücü tanıyor. Irmak Köyü’nde arsa sahibiyseniz, henüz ilan oluşturulmamış parselleriniz varsa, pazarda nadir bulunan fırsatlara sahip olduğunuzu görebilirsiniz. Ancak altyapı projelerinden veya turizm gelişmelerinden henüz hiçbirine dahil olmayan bu bölgede, arazi alımının gelecekte değer kazanacağına dair somut bir veri bulunmuyor.
Köydeki arazilerin büyük kısmı tarım topraklarından oluştuğu için, gelecekteki fiyat hareketlerini en derinden etkileyecek unsurun köyün demografik yapısının seyri olacağı tahmin ediliyor. Yatırımcılar, alım yapmadan önce hem komşu köylerin gelişimini hem de Hasankeyf’in kentsel yayılışını izlemeli.
Tapu devri sırasında hisseli arsa durumunda paydaşların rızası alınmalı ve noter işlemleriyle kayıt altına alınmalı.
Güncel veriler ışığında, Irmak Köyü’nde Irmak Köyü arsa fiyatları 500 TL/m² ile 1.500 TL/m² arasında seyrediyor. İmarlı ve nehre yakın parsellerde bu rakam 2.000 TL/m²’yi aşmazken, imarsız tarlalardaysa 300 TL/m²’nin altına inmediği gözleniyor.
Alım öncesinde imar durumu sorgusu yapılmalı; hisseli tapular için paydaşlarla anlaşmaya varılmalı. Ada-parsel sorgusunda köydeki tescilli parsellerin kadastro yeni kayıtlarına bakmak gerekiyor.
Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat aralığı, m² ve imar durumu filtreleri kullanılarak köydeki parsellerin kadastro verileri incelenebilir.
Örnek vermek gerekirse; 1.000 TL/m²’lik bir arsa için 100 m²’lik parsellerin fiyatı 100.000 TL civarında oluyor. İmarlı parsellerdeyse KAKS ve emsal puanları fiyatı yukarı çekebiliyor.
Hasankeyf ilçesindeki ilanlar için Hasankeyf satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Hasankeyf ✓ | 2 | 706 ₺ |
| Merkez | 1 | 9.030 ₺ |