Bursa’nın doğu kanadında, Orhaneli Ovası’nın hemen kıyısında yer alan Mustafakemalpaşa, bereketli toprakları ve stratejik konumuyla hem tarım hem de yatırım alanında sürekli ilgi gören bir ilçe. Beştepe’den değil, örneğin Kayabaşı’nın arka mahallerinden de mustakil konutlara; hatta Çeltikçi’nin düzlüklerinde imarlı arsalara kadar genişleyen bir yelpazede satılık arsa ve tarla bulmak mümkün. Son sayıma göre ilçede sadece sahibinden platformunda 21 farklı Mustafakemalpaşa satılık arsa ve tarla ilanı bulunuyor.
En düşük fiyat 300 bin TL’nin altında başlarken, 20 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Toplamda 310 metrekareden başlayıp 21.750 metrekareye kadar ulaşan alanlarda ilanlar yer alıyor. 16 arsa imarlı, 4’ü tarla, 1’i ise bağ-bahçe olarak kategorize edilmiş durumda.
Verilerdeki fiyat aralığı 300 bin TL ile 20 milyon TL arasında değişirken,alan boyutu da 310 m² ile 21.750 m² arasında seyrediyor. Bu da demek oluyor ki 1 m² fiyatı yaklaşık 1.000 TL’den başlayıp 950.000 TL’ye kadar çıkabiliyor. Mustafakemalpaşa arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, imarlı arsaların genellikle 1.500 ila 3.000 TL/m² bandında yer aldığı görülüyor. Tarla ve bağ-bahçe tipi arazilerdeyse metrekare başına fiyat 500 TL civarında başlıyor.
Toplam ilanların tamamı sahibinden platformunda yer alırken, bunların 16’sı imarlı arsa, geriye kalan 5’i tarla ve bağ-bahçe olarak kayıtlı durumda. Kategorik dağılımda imarlı arsalar ağırlığı oluşturuyor.
Arsa alırken ilk adım imar durumunu sorgulamak. Plan notları ve imar durumu belgesine bakarak müstakil ev inşa etme ruhsatının olup olmadığını kontrol edin. Ada-parsel numarasına göre Kadastro Müdürlüğü’nden yapılan incelemelerde, taşınmazın tarım arazisi mi, konut alanı mı olduğu netleşecektir. KAKS ve emsal oranı da önemli; müstakil yerleşimler için genellikle 0.8 ila 1.2 arasında değişen bir oran beklentisi var.
Tapu çeşidine gelince, satışa çıkan lotların çoğu müstakil tapuya sahipken, hisseli tarla olanlarının tapusunda ortaklık oranı da yer alıyor. Bağ-bahçe ilanlarında ise tapu türü genellikle ‘hisse’ değil, tam sahiptir.
İlan yoğunluğu bakımından değerlendirildiğinde, ilk üç sırayı Kavaklı, Şapçı ve Çeltikçi alıyor. Her biri 2 farklı Mustafakemalpaşa satılık arsa ve tarla ilanı barındırıyor. Kavaklı’daki arsaların çoğunluğu orta-küçük boyutta ve imarlı nitelikte iken, Şapçı’daki yerler genellikle tarım arazilerine yakın konumda yer alıyor.
Çeltikçi ise düzlük arazileriyle dikkat çekiyor ve hem arsa hem tarla kategorisinde ilanlara ev sahipliği yapıyor. Bu köyler tarımsal üretim potansiyeli yüksek bölgeler olarak öne çıkıyor.
Arsa fiyatları konumla doğrudan ilişkili. Taşınmazın yol bağlantısı, elektrik ve su tahsisatı, hatta yakınındaki ticaret noktaları fiyatı belirleyen temel unsurlar arasında. Örneğin Kavaklı’daki bir imarlı arsanın metrekare değeri, ulaşımın daha zor olduğu iç köylerdeki bir alana kıyasla yüzde 20-30 daha yüksek olabiliyor.
Alan büyüklüğü de fiyatı etkiliyor. Küçük parseller (500-1.000 m²) genellikle metrekare fiyatı daha yüksek çıkarken, büyük tarla parselleri (5.000 m² ve üstü) düşük m² fiyatına sahip olabiliyor.
İmar durumu da fiyatı yönlendiren önemli bir faktör. İmarlı bir arsa, henüz imarsız araziye göre 3-5 kat daha fazla değerleniyor. Ayrıca KAKS oranı yüksek olan parsellerde inşa imkanı daha esnek olduğu için ilgi artıyor.
toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda fiyat, m² ve imar durumuna göre filtreleme yapmak mümkün. Arama motoruna Mustafakemalpaşa satılık arsa ve tarla ilanları yazarak hem ilçenin tamamını hem de spesifik mahalleleri taramak kolaylaşıyor. Tapu türü ve ada-parsel sorgusu da siteye eklenen filtreler arasında yer alıyor.
Uygulamada, m² filtresi 300 m²’nin altında başlarken 10.000 m²’nin üstü de seçilebilir durumda. Aynı şekilde 500 bin TL ile 10 milyon TL arasında fiyat aralığı da rahatça ayarlanabiliyor.
Sahibinden platformunda 21 farklı Mustafakemalpaşa satılık arsa ve tarla ilanı bulunurken, emlak ofislerinin sunduğu ilan sayısı daha düşük kalıyor. Sahibinden’in avantajı çeşitlilik ve doğrudan satıcıyla görüşme imkanı. Dezavantajıysa tapu ve imar belgelerinin kontrolünde yaşanan belirsizlikler.
Öte yandan emlak ofisleri, belge süreçlerinde destek sağlayıp riskleri minimize etmeye çalışıyor. Ancak ilan çeşitliliği ve fiyat rekabeti bakımından sahibinden daha zayıf kalıyor.
En düşük fiyat 300 bin TL seviyesinde başlarken, en yüksek fiyat 20 milyon TL’ye ulaşabiliyor. Metrekare fiyatıysa 1.000 TL ile 950.000 TL arasında değişiyor. Genel olarak ortalama metrekare fiyatının 2.500 ila 5.000 TL bandında seyrettiği tahmin ediliyor.
Parselin tapusunun devri sırasında ada-parsel numarası ve kadastro kaydının doğru olduğunu onaylamak önemli. Ayrıca imar durumuna göre KAKS ve emsal oranlarının inşaat iznini doğrudan etkileyeceğini unutmamak gerek. Hisseli tapuya sahip olanlar ortaklardan onay almak zorunda kalabilir.
toprakarsa.com’daki gelişmiş arama motoruna fiyat ve m² aralığı girerek sahibinden platformundaki tüm ilançalar taranabilir. İmarlı mı yoksa imarsız mı olmasına göre de filtreleme yapılabiliyor.
Toplam fiyatı parsele ait metrekareye bölerek m² fiyatı bulunur. Örneğin 10 milyon TL’ye satılan 5.000 m²’lik bir alanda metrekare fiyatı 2.000 TL olarak hesaplanır.
Arsa kredisi bankaların taleplerine göre değişiyor. Müstakil tapuya sahip, imarlı parsellerde kredi onayı alma ihtimali daha yüksek. Tarım arazilerindeyse kredi süreci daha zorlu ilerliyor.
Bursa genelindeki ilanlar için Bursa satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Büyükorhan | 1 | 400 ₺ |
| Harmancık | 3 | 847 ₺ |
| Karacabey | 29 | 1.108 ₺ |
| Yenişehir | 46 | 1.324 ₺ |
| İznik | 28 | 1.770 ₺ |
| Gürsu | 3 | 2.027 ₺ |
| Mustafakemalpaşa ✓ | 21 | 2.068 ₺ |
| Orhaneli | 13 | 2.464 ₺ |
