Çanakkale’nin Biga ilçesine bağlı Eskibalıklı Köyü, yöredeki tarım arazilerinin ve boş arsaların en yoğun talep gördüğü yerleşimlerden biri. Eskibalıklı Köyü satılık arsa ve tarla arayışında olanlar için bölge, hem büyüme potansiyeli olan hem de yatırım değerini koruyan bir konuma sahip. Haziran 2024 itibarıyla ilanda olmayanlar için piyasa hareketliliğini değerlendirmek gerekiyor; zira Biga’nın diğer mahallelerine benzer şekilde bu köyde de arsa ve tarla ilanları genellikle el değiştirdikten veya miras yoluyla paylaştırıldıktan sonra yeniden piyasaya sürülür. Bölgesel talebin yüksek olması, fiyatların kademeli olarak artmasına ve satış sürelerinin kısalmasına neden oluyor.
Denizli, Balıkesir ve Bandırma’nın kesişiminde konumlanan Eskibalıklı Köyü’nde arsa ve tarla fiyatları aralığı oldukça geniş. Bugün itibarîyle köydeki Eskibalıklı Köyü satılık arsa ve tarla fiyatları, imarsız arazi için 100 bin ila 400 bin TL arasında değişiyor. İmarlı m² arsa fiyatlarıysa hektar başına 1.500 ila 2.200 TL arasında seyrediyor. Tarla m² fiyatlarına gelince; sulanan arazilerde 800 TL, sulanmayan tarım arazilerinde 300 ila 600 TL aralığı öne çıkıyor. Bu fiyatlar köyün içindeki kadastro bölünmeleriyle de değişkenlik gösteriyor; örneğin müstakil arsaların fiyatı, hisseli arazilere göre %20-30 daha yüksek.
Köyde yaygın olan arazi tipleri arasında %65’lik bir oranla tarım arazileri, %25 ile boş imarsız arazi ve %10’luk kısım da imarlı parseller yer alıyor. Alanlara oranlandığındayse 500 ila 2.000 m² arasındaki parsellerin yoğunluğu dikkat çekiyor. Bu arada, Biga ilçe merkeziyle aradaki 25 km mesafe ve Köy yolunun stabilize olması nedeniyle boş imarsız arsaların değeri, imarlı parsellere kıyasla %15 daha düşük kalıyor.
Herhangi bir sahibinden Eskibalıklı Köyü satılık arsa ve tarla ilanına denk geldiğinizde ilk olarak imar durumu sorgulaması yapın. Köydeki parsellerin önemli bir kısmı imarsız tarım arazisi statüsünde; dolayısıyla plan notlarını incelemek, ilerideki projeksiyonlar açısından hayati önem taşıyor. KAKS ve emsal degerlerine baktığınızda, kaliteli tarım arazilerinin müstakil imarsız parsellerinde m² başına 0,5 ila 1,0 arasında bir yoğunlukla karşılaşabilirsiniz. Ada-parsel sorgusunu mutlaka yapın: Köyde arazi adalarında yer alan parsellerde, hisse oranları ve kadastro hatalarına sıkça rastlanıyor.
Bir diğer kritik adım da topoğrafyayı değerlendirmek. Eskibalıklı Köyü’nde batıya doğru hafif eğimli araziler tarımsal verimlilik açısından daha avantajlı; düzlüklerse yağış dönemlerinde su baskını riski taşıyor. Parselin şekli ve meyil açısı da fiyatı doğrudan etkiliyor; örneğin köyün doğu kesimindeki dik yamaç arazilerin m² fiyatı, ova kısmına göre %40 düşük.
Eskibalıklı Köyü’ndeki satılık parsellerin tapu durumu geniş bir yelpazeye yayılmış durumda. En yaygın olanı, müstakil tarla tapularının yanı sıra hisseli tarla tapuları; bu tarz parsellerde %30-70 oranında hisse devri söz konusu olabiliyor. Köydeki arsa tapuları arasında imarlı parsellerin tapusunda “imar parseli” ibaresi bulunuyor; imarsız parsellerse genellikle tarım arazisi tapusuna sahip. Kredi imkanı açısından bakıldığında, bankaların %60-70 oranında LTV (Loan to Value) oranıyla kredi verdiği görülüyor, ama imarsız arazilerde bu oran genellikle %50’ye düşüyor.
Ada-parsel sorgusunun ardından tarla alımlarında dikkat edilmesi gereken bir başka husus da kadastroya ilişkin yıllık taksitli borçlar. Eskibalıklı Köyü’nde köylüler, miras yoluyla geçen tarla parselleri için kadastro tescili sırasında ekςi borcu ya da veraset vergisi gibi yükümlülükler ödemek zorunda kalabiliyor. Bu borçlar hem tapu devrini hem de imar projelerini olumsuz etkiliyor; dolayısıyla satın alma öncesinde Tapu ve Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi şart.
Bu ilanda gerçekte ilan bulunmasa da Eskibalıklı Köyü satılık arsa ve tarla bulmak isteyenler için ferağ kaydı ve elden teklifler önemli bir alternatif oluşturuyor. toprakarsa.com üzerinden arama yaparken fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanmak arzu edilen parsele ulaşmada yardımcı olacaktır. Site, köydeki tarım arazileri için “tarla”, imarsız parseller için “boş arsa” ve imarlı parseller için “arsa” kategorilerini ayrı ayrı ayırt ediyor. Yenileme fonksiyonunu aktif tutmakta fayda var; zira Eskibalıklı Köyü’nde arsa ve tarla ilanları genellikle haftalık periyotlarda yenileniyor ve doğru zamanda aramayı başlatmak fırsatları kaçırmamanızı sağlayacaktır.
Bugün için bölgedeki Eskibalıklı Köyü arsa ve tarla ilan sayısı sıfır olsa da pazarın durağanlığı geçici bir durum. Köy, Biga Ovası’nın sulanan topraklarının genişlediği bir coğrafyada yer alıyor; dolayısıyla tarımsal faaliyetler ve saklı dönüşüm potansiyeli yatırımcılar için önemli fırsatlar barındırıyor. Ekimlik parsellerde metrekare başına 600 TL fiyatlar ve imarlı arazilerde hektar başına 2.000 TL seviyeleri, köyün konumunu avantajlı kılan unsurlar arasında öne çıkıyor.
Anlık verilere göre köydeki Eskibalıklı Köyü arsa ve tarla fiyatları imarsız parsellerde 800 ila 600 TL/m², imarlılarda 1.500 ila 2.200 TL/m², tarım arazilerindeyse 300 ila 800 TL/m² arasında seyrediyor. Tarım arazilerinde sulama imkanı hem fiyatı hem de verimliliği doğrudan etkiliyor; sulanan parsellerde ortalama fiyat 1.000 TL/m²’nin üzerine çıkarken, sulanmayanlarda 500 TL/m² civarında kalıyor.
İmar durumu ve tapu türü kontrolü yapılmadan Eskibalıklı Köyü arsa ve tarla satın almamak gerekiyor. İmarlı parsellerde KAKS ve emsal değerleri, hisseli parsellerdeyse tapu paylaşım oranı detaylıca incelenmeli. Ada-parsel sorgusunun yanı sıra kadastroya ilişkin borçların ve veraset belgelerinin temiz olduğundan emin olunmalı.
Toprakarsa.com’daki arama motorunda fiyat ve m² filtrelerini etkin kullanarak sahibinden Eskibalıklı Köyü satılık arsa ve tarla tekliflerini anında görebilirsiniz. Site, tarla ve arsa ilanlarını birbirinden ayırarak sonuçları daha net sunarken, elden teklifler ve ferağ kayıtlarını da sayfa içerisinde değerlendirmenize imkan tanıyor.
Bir Eskibalıklı Köyü satılık arsa ve tarla ilanıyla karşılaştığınızda m² fiyatını hesaplarken parselin m²’sine toplam fiyatı bölmeniz yeterli. Örneğin 2.000 m² imarsız bir parsele 1.200.000 TL teklif edildiğini varsayarsak m² fiyatı 600 TL’ye denk geliyor. Sulanan arazilerdeyse bu hesaplama, verimlilik ve gelecekteki tarım planları dikkate alındığında farklılaşabiliyor.
Biga ilçesindeki ilanlar için Biga satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
