Çanakkale’nin Biga ilçesine bağlı Eskibalıklı Köyü, Marmara Bölgesi’nin doğu ucunda, verimli toprakları ve stratejik konumuyla dikkat çeken bir yerleşim birimidir. İlin önemli tarım havzalarından biri olan Biga Ovası içerisinde yer alan köy, aynı zamanda denize yakınlığıyla da öne çıkıyor. Ne var ki, Aralık 2023 itibarıyla içerisinde Eskibalıklı Köyü satılık tarla ilanları bulunmamaktadır. Bu durum, bölgedeki arazi piyasasının şu an için durağan olduğunu gösterirken, arazi sahibi ya da yatırımcıların doğrudan müzakere yoluna başvurması gerektiğini ortaya koyuyor. Mevcut talepler doğrultusunda fiyatlar genellikle 1 milyon 200 bin TL ila 5 milyon TL arasında değişkenlik gösterebiliyor ve m² başına bedelleri 800 TL ile 3 bin TL bandında yoğunlaşıyor.
Biga ilçesine bağlı Eskibalıklı Köyü’nde tarla fiyatları, konum, arazi büyüklüğü ve toprak kalitesine göre büyük farklılıklar gösterebiliyor. Son dönemde kaydedilen veriler, 5 bin metrekarelik bir tarla için 2 milyon 800 bin TL civarından alıcı bulabileceğini, buna karşın 20 bin metrekarelik bir arazinin 4 milyon TL ila 4,8 milyon TL arasında satışa sunulabileceğini işaret ediyor. Buradaki fiyat farklılıklarında en belirleyici unsur, arazinin sulu ya da kuru tarıma elverişli olup olmamasıdır. Sulama imkanı olan tarlalar, fiyatlarını ortalama yüzde 20 oranında yükseltirken, kadastro durumu ve hisseli olup olmadığı da değerlendirmeyi doğrudan etkileyen faktörler arasında yer almaktadır.Bölgede müstakil tarla olarak adlandırılan parseller ise genellikle 10.000 ila 20.000 m² arasında değişmekte ve fiyatları 3 milyon TL’nin üzerine çıkabilmektedir. Tapu devri işlemlerinde herhangi bir kısıtlama bulunmamasına rağmen, ekili arazi statüsündeki parsellerin fiyatları ekim yapılmayan parsellere kıyasla daha yüksek seyretmektedir.
Eskibalıklı Köyü tarla ilanları incelenirken ilk olarak arazinin imar durumunun kontrol edilmesi gerekir. İmar planlarının bulunmaması ya da kısmen uygulanabilir olması, gelecekteki yatırımlarda kısıtlamalara yol açabilir. Söz konusu köyde tarla olarak kayıtlı parsellerin çoğunluğu ziraat arazisi statüsünde olup, mücavir alan içerisinde yer almamaktadır. Bu da parsellerde yapılaşma olanaklarının oldukça kısıtlı olduğunu gösteriyor.Arsanın ada-parsel sorgusu yapılırken, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden sorgulama yapılması önem taşıyor. Hisseli tapu durumunda, ortaklar arasında yaşanabilecek hukuki anlaşmazlıklar arazinin satışını zorlaştırabiliyor. Bu sebeple hisseli parselleri almayı düşünenlerin, ortakların tamamından satış için muvafakat belgesi alması ve tapuya bunu işletmesi gerekiyor.Bölgede satışı yapılan parsellerin önemli bir kısmı hisseli tarla kategorisinde yer alırken, müstakil parsellerin sayısı sınırlıdır. Kadastro çalışmalarının tamamlanmamış olması nedeniyle bazı parsellerde ada-parsel numarası bulunmamakta, bu da tapu devrini karmaşık hale getirebilmektedir.
Biga ilçesine bağlı Eskibalıklı Köyü’nde tapu türleri genellikle tarım arazisi ya da ecrimisil olarak kayıtlı arazilerden oluşmakta. Müstakil tapu sahibi olanlar, parsellerini doğrudan satışa çıkarabilirken, hisseli tapu durumunda tüm ortakların rızası gerekiyor. Krediye uygunluk açısından bakıldığında, bankaların genellikle 20 bin metrekarenin üzerinde araziler için mortgage kredisi vermeyi tercih ettiği görülüyor.Kadastro çalışmaları tamamlandığında, araziye ait ada ve parsel numaraları belirginleşiyor. Ancak bazı parsellerde henüz kadastro çalışmaları sonuçlanmamış olup, bu durumda tapu devir işlemlerinde noter onaylı sözleşmelerle geçici çözümler üretiliyor. Tapu devrinde noter masrafı ve harçlar haricinde ayrıca KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) veya emsal kontrolü yapılmamakta, çünkü bölgede imarsız tarla statüsü hakim bulunmakta.Bölgede karşılaşılan bir diğer durum ise bazı parsellerin mera olarak kayıtlı olmasıdır. Mera statüsündeki arazilerin devri, Orman ve Su İşleri Bakanlığı’nın onayıyla mümkün olup, bu süreç oldukça uzun ve zahmetli bir hal alabiliyor.
Eskibalıklı Köyü satılık tarla ilanları bulmak için en etkili yollardan biri, toprakarsa.com üzerinde yapılan detaylı aramalardır. Site üzerinden fiyat aralığı, metre kare ve imar durumu gibi kriterler girilerek sonuçlar daraltılabilir. Özellikle m² başına fiyatı 1.500 TL’nin altında olan parseller, karlı fırsatlar sunmakta olup, bu tip aramalarda birden fazla filtre kullanılarak sonuçlar optimize edilebilir.Bölgedeki arazi tiplerine göre yapılacak sorgulamalarda; sulu tarla, kuru tarla ve ekili arazi gibi kategorilere göre filtreleme yapılması önerilir. Ayrıca hisseli tapu durumundaki parsellerin sorgulanması sırasında, tüm ortakların bilgilerine ulaşılması kolaylık sağlıyor.
Eskibalıklı Köyü’nde arazi alma kararı, bölgenin tarıma müsait toprak yapısı sebebiyle uzun vadeli bir yatırım olarak değerlendirilmektedir. Güncel verilerde ilan bulunmaması, dolaylı olarak piyasada anında alıcı bulmanın zorluğunu da beraberinde getirse de, sabırlı yatırımcılar için cazip fırsatlar ortaya çıkabilmektedir. Fiyatların son dönemde durağan seyretmesinin ardından, gelecekteki tarımsal talepler ve arazi değerlerinin artış göstermesi beklenebilir.Bölgede sulama olanaklarının iyileştirilmesi durumunda, tarla değerlerinin yaklaşık yüzde 15 ila 20 oranında artış göstermesi mümkündür. Bu da arazi alımı yapacak olanların, sulama şebekelerinin yakınlığına ya da yakın gelecekteki sulama projelerini takip etmeye özen göstermesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Biga ilçesine bağlı Eskibalıklı Köyü’nde tarla fiyatları 800 TL/m² ila 3.000 TL/m² arasında değişmekte. Sulu tarla olarak kayıtlı parsellerde fiyatlar yüksek seyrederken, kuru tarla ve ekili olmayan arazilerde fiyatlar genellikle alt sınırlarda kalmakta. Ortalama olarak 1/1.000’lik parsellerde fiyat 1.200 TL/m² düzeylerinde seyrediyor.
Tarım ve Kırsal Kalkınma Bakanlığı’nın ilgili birimlerinden alınacak pre arsa raporu, parselin imar durumunu net şekilde ortaya koymaktadır. Ayrıca, satın alınacak parselin ekilebilir olduğunu doğrulamak için Ziraat Odası’na danışılması önerilmektedir. Son olarak, tapu devri sırasında noter masrafları ve harçlar dışında ek masraf kalemlerinin olmadığı da bilinmelidir.
toprakarsa.com adresinde fiyat aralığı, m² ve imar sorguları yapılarak kriterlere uygun tarla ilanları listelenebilir. Hisseli tapu durumunda tüm ortakların onayının alınıp almadığına da bu platform üzerinden yapılan aramalarda dikkat edilmektedir.
Bölgede verilen fiyatların hesaplanması, toplam satış bedelinin ilgili parselin m²’sine bölünmesiyle elde edilir. Örneğin, 20.000 m² bir arazinin 4,5 milyon TL fiyattan satışa sunulması durumunda m² fiyatı 225 TL olarak hesaplanmaktadır. Bu hesaplama yöntemi, piyasa koşullarına göre kısa sürede değişkenlik gösterebilmektedir.
Biga ilçesindeki ilanlar için Biga satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
