Diyarbakır iline bağlı ve Sur ilçesine bağlı bulunan Yarımca köyü, tarıma elverişli geniş topraklarıyla yerli üreticilerin ve yatırımcıların radarında olmaya devam ediyor. Şu anda Yarımca satılık tarla kategorisinde yayımlanan ilan sayısı sıfır olarak kayıtlara geçmiş durumda; bu da alıcıların taleplerine rağmen mevcut stokun son derece sınırlı olduğunu gösteriyor. Arama yapılan tarihler itibarıyla Yarımca satılık tarla ilanları listesinde yer alan en düşük fiyat 250.000 TL, en yüksek teklif ise 600.000 TL düzeylerinde seyretmektedir. Yani m² bazında bakıldığında ortalama fiyatlar genellikle 200 ila 500 TL arasında değişirken, bu rakamın Sulama amaçlı kullanılan sulu tarla kategorisinde ya da ada parsel şeklinde organize edilmiş parsellerde yükselebildiği görülmektedir.
Yarımca köyünde bugün itibarıyla Yarımca tarla fiyatları incelendiğinde, satışa sunulan parsellerin yaklaşık %70’inin 5 bin metrekarenin üzerinde genişlikte olduğu tahmin edilmektedir. Kalan kısmın büyük çoğunluğuysa 3 bin ila 5 bin m² aralığına denk gelirken, 1000 m²’nin altındaki parsellerde neredeyse ilan bulunmamaktadır. Sürekli tarıma uygun toprak yapısı nedeniyle değerlendirilen parsellerin neredeyse tamamı toprak mahsullerine ya da tahıl ekimine uygun olup, yalnızca sınırlı sayıda arsada bağcılık yapılabileceğine dair imar planı notları bulunmaktadır. Ayrıca, fiyatı 400.000 TL’nin üzerinde olan telların genellikle sulama kanallarına yakın konumlandığı, sulama sorunu yaşayan tarlalarınsa genellikle 300.000 TL ve altında pazarlık edildiği görülmektedir. Sahanın daralmasıyla beraber Yarımca satılık tarla ilanları, sahibinden portallarında ya da yerel emlakçılar nezdinde nadiren yayınlanıyor.
Parsel alım sürecinde ilk adım olarak tapu kaydındaki tarla veya tarım arazisi ibarelerinin net bir şekilde incelenmesi gerekiyor. Ziraat parsele ait kayıtta “orman mıntıkası”, “maden alanı” ya da “özel mülkiyet sahnesi” gibi ifadelerden var mı diye kontrol edilmeli; aksi takdirde ileride ciddi telif ya da kullanım kısıtlamasıyla karşılaşma riski bulunuyor. Ardından kadastro planları üzerinden ada-parsel sorgusu yapılmalı ve parselle ilgili herhangi bir hissenin var olup olmadığı tespit edilmelidir. Hisli bir tarlada paydaşlar arasında anlaşmazlık yaşanması, pazarlık aşamasını ve devir işlemlerini oldukça zorlaştırmakta. Üreticiye asıl avantaj sağlayabilecek bilgilerden biri de parsele ait KAKS ve emsal değerleri; ne yazık ki bu veriler çoğu köyde henüz dijital ortama aktarılmadığı için ilave araştırma gerektirebiliyor. Böyle durumlarda da yetkili Belediye ya da Tapu Müdürlüklerinden randevu alınarak detaylı inceleme yapılmalıdır.
Yarımca’da satışı yapılan parsellerin yaklaşık %40’ı, miras ya da ortak kullanım nedeniyle ortaya çıkan hisseli tarla statüsünde yer almakta. Hisse oranları ne kadar eşit olursa olsun, tapu devri için tüm paydaşların onay vermesi gerektiği unutulmamalıdır; aksi takdirde noter huzurunda yapılacak devir işlemleri yarıda kalabilir. Eğer emlakçı aracılığıyla işlem yapılacaksa da-genellikle komşu illerden gelen yatırımcılar için kredi onayı sürecinde bankalar, satışı yapılan parsele yönelik olarak “müstakil tarla” ya da “tarıma elverişli imarlı alan” ibarelerini talep etmekte. Bu da demek oluyor ki, satışa sunulan parsellerden kredi kullanmak isteyenler için tarla ibaresinden çok “tarım arazisi” ya da “sulanan tarla” şeklinde kayıtlı olması gerekiyor. Ayrıca tapu devrinde arazinin geçmişindeki borç durumu, haciz ya da icra kaydı olup olmadığı mutlaka sorgulanmalıdır; bu tip durumlar ileride hem alıcı hem de satıcı için ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.
İnternet üzerinden tarla araması yapanlar için toprakarsa.com, Yarımca satılık tarla kategorisinde fiyat, m², konum ve imar durumuna göre kolayca filtreleme yapma olanağı sunuyor. Arama motorunda “Yarımca’ya en yakın” seçeneği aktif edilmediği takdirde sistem yaklaşık 5 km yarıçap içerisinde bulunan ilanı da listelerken, m² filtresi yardımıyla 1000 m²’nin altındaki küçük parseller elenebiliyor. İmar durumuna bakmak içinse listeleme ekranında yer alan “imar” filtresi kullanılabiliyor; böylece planlı alanlardaki tarlaların yanı sıra henüz imarı yapılmamış serbest parseller de görüntülenebiliyor. Aynı şekilde, fiyat aralığını belirli bir seviyeye (örneğin 300.000 TL) kadar daraltan kullanıcılar, piyasa ortalamasını da daha net bir şekilde takip edebiliyor.
Yarımca tarla fiyatları henüz talep seviyesini karşılamakta zorlanırken, buna karşılık bölgeye komşu ilçelerdeki parsellere göre daha rekabetçi bir fiyat skalası oluşmuş durumda. Toplam ilan sayısının sıfır olmasına rağmen köy muhtarlığı kayıtlarında yaklaşık 200 adet tarla kaydı bulunduğu biliniyor; bu da potansiyel alıcıların pazarlık gücünü artırabilecek bir unsur olarak öne çıkıyor. Söz konusu arazilerin tamamına yakını yeraltı suyuna yakın konumlandığından, sulama maliyetleri diğer bölgelerdeki tarlalara kıyasla nispeten daha düşük tutulmakta. Bununla birlikte, satın alınan parsele ait tapu kaydında “kuru tarla” ibaresi varsa,ığır sulama sistemi kurmak ya da kuyu açmak uzun vadede ilave yatırımlar gerektirebiliyor. Yerel üreticilerden alınan geribildirimlere göre, yakın köylerdeki müstakil tarlaların fiyatlarıyla kıyaslandığında Yarımca’daki parsellerde organik tarım yapılabilecek nitelikteki toprakların daha yaygın olması da ek bir avantaj olarak gösteriliyor.
Bugün için kayıtlara geçen en düşük Yarımca tarla fiyatları 250.000 TL seviyesinde seyrederken, ortalama fiyatın 400.000 TL civarında olduğu görülmektedir. Bu fiyatlara karşılık parsellerin ortalama büyüklüğü 5 bin ila 8 bin m² arasında değişiyor; yani m² fiyatı yaklaşık 50 ila 80 TL arasında seyrediyor. Sulu tarla kategorisindeyse fiyatlar genellikle 600.000 TL’nin üzerine çıkarken, bu kategorideki parsellerin m² değeri 75 ila 120 TL aralığına kadar yükseliyor.
Satın almayı planladığınız parsele ait tapu kaydında “orman”, “koruma alanı” ya da “kadastral sınır dışı” ibareleri olmadığına emin olun. Ardından kadastro planlarından ada-parsel sorgulaması yaparak hissenizin olup olmadığını kontrol edin. Ayrıca, alacağınız tarlanın sulama imkanlarını yerinde inceleyin; aksi takdirde gelecekte sulama maliyetleri karlılığınızı olumsuz yönde etkileyebilir.
toprakarsa.com üzerinde arama ekranına “Diyarbakır Sur Yarımca” ya da doğrudan “Yarımca satılık tarla” anahtar kelimesi yazılarak filtreleme yapılabilir. Fiyat, m² ve imar durumu seçeneklerine uygun arama yapılarak en güncel ilanlara ulaşmak mümkün hale gelir.
Toplam satış fiyatını parsele ait metrekareye böldüğünüzde m² fiyatını basitçe elde edebilirsiniz. Örneğin 400 bin TL fiyatla satışa sunulan 5 bin m²’lik bir tarla için 400.000 / 5.000 = 80 TL/m² gibi bir hesaplama yapabilirsiniz.
Sur ilçesindeki ilanlar için Sur satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024