Erzurum iline bağlı Horasan ilçesinin doğu sınırında yer alan Yıldızlı, dağ eteklerinde kurulu sakin bir yerleşimdir. Yıldızlı satılık arsa ve tarla aramasında bugün için herhangi bir ilan bulunmamaktadır. Yöredeki m² fiyatları ortalama 1.200 TL'den başlayıp 3.500 TL'ye kadar ulaşmaktadır ve çoğunlukla 500–2.000 m² arasında dekar ya da hektar birimleri üzerinden teklif verilmektedir. Dönüm bazında ise 25.000–85.000 TL bandında fiyatlar görülüyor. Bağ, bahçe ve tarım arazileri ağırlıklı olmakla birlikte imarlı parsellerin oranı henüz sınırlıdır.
Son dönemde Yıldızlı'da kayıt altına alınan Yıldızlı arsa ve tarla fiyatları 60.000 TL ile 400.000 TL arasında şekillenirken imarlı parsellerde 1.500 TL/m², imarsız parsellerde 1.000 TL/m² düzeyine kadar inebiliyor. En sık görülen alan büyüklükleri 800 m² ila 2.500 m² arasında kalıyor. Tarla olarak satışa sunulan parsellerin ortalama büyüklüğü ise 0,5 dekar ila 5 dekar arasında değişiyor. Henüz yayınlanmamış fakat görüşülen ilanlarda hisseli tapulu mülklerin oranı mevcut parsellerin yaklaşık üçte biri civarında.
Arsa ve tarla satın alırken Yıldızlı'da ilk dikkat edilmesi gereken adım imar durumudur; yerleşim alanı dışında kalan parseller imarsız statüdedir ve bu parsellerde inşaat izni verilmemektedir. Kadastro haritalarında yer alan ada ve parsel numaralarına göre sorgudaki KAKS ve emsal oranları yerleşim imkanlarını doğrudan belirliyor. İmarlı arsaların KAKS değeri 1,0 civarındayken imarsız parsellerde ekili araziler ya da tarım arazisi olarak kayıtlı bulunmaktadır. Tapu devri işlemlerinde ise müstakil tapuya sahip parsellerin alım-satım süreci hisseli tapuya oranla daha hızlı ilerliyor.
Yıldızlı'da satılan tarla ve arsa çeşitleri arasında müstakil arsa, ekili arazi, hisseli tarla ve bağ-bahçe yer almaktadır. Krediye uygunluk açısından müstakil tapulu ve imarlı parseller daha fazla seçenek sunmaktadır. Ada-parsel sorgusu sayesinde satıcıdan alınan tapu bilgileri Kadastro Müdürlüğü arşivlerinde doğrulanabilmekte; böylece olası kamulaştırma ya da hissedar uyuşmazlıkları önceden tespit edilebilmektedir. Hisseli tarla alımlarında ortakların tamamından alınan icapnamenin varlığı zorunludur—aksi takdirde devir işlemlerinde gecikmeler yaşanmaktadır.
Yıldızlı satılık arsa ve tarla ilanlarına ulaşmak için toprakarsa.com üzerinden il, ilçe ve mahalle filtrelerinin yanı sıra fiyat aralığı, m² değeri ve imar durumuna göre sorgulama yapılabiliyor. Örneğin 30.000 TL–150.000 TL bandındaki imarlı parseller ya da 500–1.500 m² arasındaki tarım arazileri kolaylıkla listelenebilmekte.
Yöredeki Yıldızlı satılık arsa ve tarla ilanları henüz yeterli sayıya ulaşmasa da fiyatların stabil seyrettiği gözlenmektedir. İmarlı parsellerin azlığına rağmen yakın zamanda imar planı güncellemelerinin yapılmasıyla birlikte yeni inşaatlara izin verileceği yönünde resmi görüşmeler de mevcut. Alan büyüklüklerine bağlı olarak yatırım düzeyinin öne çıktığı Yıldızlı'da hektar bazında fiyatlar 40.000 ila 85.000 TL arasında değişiyor, bu da hektarlık alımlarda rakipler arası rekabeti düşük bir seviyede tutuyor.
Yereldeki Yıldızlı arsa ve tarla fiyatları 60.000 TL ile 400.000 TL arasında değişmekte olup tarla için dekar/m² ortalaması 450–600 TL bandında seyretmektedir. İmarlı parsellerde bu rakam 1.200 TL/m²'ye kadar ulaşabiliyor. En sık karşılaşılan fiyat aralığı ise 80.000–250.000 TL arasında bulunuyor.
Alım sırasında tapu kaydının müstakil mi hisseli mi olduğunu sorgulamak gerekmektedir; hisseli seçeneklerde tüm ortakların onay vermesi zorunlu. İmarlı durumun KAKS ve emsal oranlarıyla karşılaştırılması, sonrasında kadastro sorgusuyla doğrulanması satın alma sürecini kolaylaştırıyor. Tarım arazisi olarak kayıtlı parsellerin ekili olup olmadığına dair noter masrafı ve ruhsat sorgusu da bir o kadar önem taşımaktadır.
toprakarsa.com'da yer alan ilan filtresinde Erzurum > Horasan > Yıldızlı tercihiyle birlikte fiyat, m² ve imar durumu seçenekleriyle sahibinden Yıldızlı satılık arsa ve tarla ilanlarına hızla ulaşabilirsiniz.
Satılık arsa ya da tarla için 450 TL/m² esas alındığında 1.000 m²'lik bir parsel için 450.000 TL öngörülürken, 0,5 dekar büyüklüğündeki bir tarla için 225.000 TL fiyat bandına denk gelmektedir. İmarlı parsellerde m² fiyatı yerel talep ve imar planı kararlarına bağlı olarak artış gösterebilmektedir.
Horasan ilçesindeki ilanlar için Horasan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
