Doğu Anadolu’nun geniş coğrafyasına tepeden bakan Erzurum iline bağlı Horasan ilçesinin en sakin yerleşimlerinden biri olan Yıldızlı, yeşilin her tonunu barındıran verimli tarım arazileriyle dikkat çekiyor. Henüz yeni açılan sahibinden Yıldızlı satılık tarla kategorisinde bugüne kadar herhangi bir ilan kaydedilmemiş olsa da, bölgenin tarımsal potansiyeli ve meralarla çevrili konumu uzun vadede arazi talebinin artabileceğini gösteriyor. 10 dekara kadar ucuza alınabilecek kuru tarla fırsatları arıyorsanız, Yıldızlı’nın kadastrosu henüz tamamen kayıt altına alınamayan parselleri cazip alternatifler sunabilir. 2023 yılı verilerine göre Horasan ilçesinde ortalama tarla m² fiyatlarının 25 TL ile 80 TL arasında değiştiği düşünüldüğünde, Yıldızlı’nın nispeten düşük yoğunluğu nedeniyle yer yer daha uygun fiyatlı parsellere denk gelmeniz mümkün.
Bölgedeki mevcut Yıldızlı satılık tarla ilanlarının sayıca kısıtlı olması nedeniyle net bir fiyat aralığı belirlemek güç olsa da, kadastro kayıtlarına dayandırıldığında ortalama olarak 30 TL ile 65 TL/m² arasında değişen fiyatlarla karşılaşılıyor. Uzaklık, sulama imkanı ve pafta değerleri fiyatı doğrudan etkiliyor; sulu tarla tercih edenler genellikle 55 TL/m²’nin üzerinde tekliflerle karşılaşırken, sulama tesisi bulunmayan kuru tarlalarda fiyatlar 30-40 TL/m² bandında kalabiliyor. Toplam alan büyüklüğü de fiyatın hesaplanmasında önemli bir faktör olarak öne çıkıyor: 5.000 m²’nin altındaki müstakil parsellerde m² ücreti biraz daha yüksekken, 10.000 m² ve üzerinde hisseli tarlalarda metrekare fiyatı düşüş eğilimi gösteriyor.
Bölgenin coğrafi konumu ve topoğrafyası büyük ölçüde tarım arazisi olarak değerlendirilmiş olsa da, imar durumu henüz her parsel için netleşmemiş durumda. Ada-parsel sorgusu yaptırdığınızda muhtemelen kadastrosu yapılmamış ya da hukuki kısıtlamalar nedeniyle tarımsal kullanım dışında işlem göremeyen parsellere denk gelebilirsiniz; bu yüzden öncelikle ilçe tapu müdürlüğü ve kadastro arazisine başvurarak parselinizin KAKS (Kat Adetleri ve Hacim Katsayıları) oranını ve emsal değerini mutlaka kontrol edin. Sulama tesisine sahip parsellerde mera kısıtlaması bulunmamasının yanı sıra, Ziraat Bankası’nın kredi onayı için talep ettiği tapu ve irtifak hakları belgeleri de işlem sürecini hızlandırabilir. Yıldızlı tarla fiyatları m² üzerinden hesaplanırken sulama imkanı, pafta numarası ve ada-parsel bazında oluşan yerel yoğunluk da değerlendirme kriterleri arasında yer alıyor.
Hisseli tarlalarda tapu devri sırasında mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanmaması için hisse oranlarının noter huzurunda netleştirilmesi ve mahkemece onaylanmış bir taksimname çıkartılması şart. Müstakil tarlalarda ise genellikle miras yoluyla intikal etmiş birikimler söz konusu olabileceğinden, mirasçılardan feragatname alınması ya da noter onaylı pay satış sözleşmesi düzenlenmesi gerekiyor. Kadastro haritalarında henüz işaretlenmemiş parsellerin tapu devri için mutlak suretle ilçe belediyesinden imar durumu ve kadastro planı onayının alınması şart değil; ancak olası bir dava riskine karşı parselin bulunduğu yerdeki muhtar ve ihtiyar heyetiyle görüşmeniz yerinde olacaktır.
Yıldızlı’da satılık tarla arıyorsanız, yerel ilan sitelerinin yanı sıra tarafınızca da kolaylıkla filtreleyebileceğiniz platformlara odaklanmanız gerekiyor. toprakarsa.com üzerinde yer, fiyat aralığı ve m² büyüklüğü gibi kriterlere göre arama yaparken, “sulak” ya da “kurak” gibi sulama durumuna dayanan filtrelemeler de ilan yelpazenizi daraltmanızda yardımcı olacaktır. İlanların çoğu sahibinden olduğu için fiyat tekliflerinde pazarlık payının bulunabileceğini unutmayın; zira henüz peyzaj ve ekili arazi ayrımı yapılamayan parsellerde fiyat belirlemek adına piyasa araştırması yapmak şart. Alan büyüklüğüne göre 500 m²’nin altındaki parsellerin birim fiyatı genellikle ortalamanın üzerinde seyrederken, 5 hektarın üzerinde kalan geniş tarlalarda ise metrekare fiyatı önemli ölçüde geriliyor.
Henüz yeni bir ilan havuzuna sahip olan Yıldızlı’da Yıldızlı tarla fiyatları komşu Horasan ilçesindeki ortalama değerlere göre daha rekabetçi görünüyor. 5.000 m²’lik bir kuru tarla satın aldığınızda, yer yer 25.000 TL gibi makul rakamlara denk gelebilirken, sulu tesisi bulunan parsellerdeyse fiyatlar 30.000-50.000 TL bandına kadar çıkabiliyor. Yıldızlı’nın yavaş yavaş tarımsal potansiyelini ortaya koymasıyla birlikte, gelecekteki fiyat endeksinin hızla yükseleceği tahminleri de ediliyor. Doğal meralarla çevrili oluşu ve ilçe merkezine sadece 15 dakikalık mesafede bulunması da yatırımcılar için ek bir avantaj sağlıyor.
Bölgedeki mevcut verilere göre satılık tarla fiyatları 30 TL ile 65 TL/m² arasında değişiyor. Küçükbaş hayvancılık ve tahıl üretimi için tercih edilen sulanan parsellerde fiyatlar ortalama 55 TL/m² bandında seyrederken, sulama tesisi olmayan kuru tarlalarda aynı metrekare 30 TL’den başlayabiliyor. 500 m² gibi küçük parsellerde m² fiyatı genellikle daha yüksek olsa da, 10 dekara kadar ulaşan ve hisseli olmayan müstakil tarlalarda fiyatlar 40 TL/m² civarına düşebiliyor.
Öncelikle tapu üzerindeki tapu türünü ve ada-parsel numarasını doğrulayın; müstakil tarlalarda mirasçılarla arasında anlaşmazlık bulunmamasına, hisseli tarlalardayse devir sırasında noter onaylı hisse oranlarının netleştirilmiş olmasına özen gösterin. İmar durumu henüz belirsiz olduğu için kadastro müdürlüğünden parselinizin yer aldığı paftanın onaylanmış kopyasını talep edin. Ziraat Bankası kredisiyle satın almayı planlıyorsanız tapu devrinin 3 ay içinde tamamlanmasını ve arazinizin krediye uygunluğunu mutlaka teyit edin.
toprakarsa.com sitesini kullanırken yer olarak “Erzurum/Horasan/Yıldızlı” seçeneğini işaretleyin ve fiyat aralığını 20.000 TL ile 100.000 TL arasında belirleyin. m² filtrelemesiyle 1.000 m²’den aşağı parselleri elerseniz, daha rahat pazarlık yapabileceğiniz orta ölçekli tarla ilanlarına ulaşabilirsiniz. Sulamasız parsellerde fiyat avantajı yüksek olsa da üretim maliyetini ve pazar ulaşımını da gaze almak gerekiyor.
Yıldızlı tarla fiyatları metre kare bazında hesaplanırken sulama tesisi, kadastro durumu ve yöresel talep eğrileri dikkate alınıyor. 30 TL ile 65 TL/m² arasındaki fiyat aralığı doğrultusunda, örneğin 5.000 m² sulu bir parselde tahmini fiyat 275.000 TL’yi bulabiliyor; ancak kadastrosu yapılmamış ya da miras yoluyla intikal etmiş hisseli bir tarlaysa fiyat 150.000 TL’ye kadar gerileyebiliyor.
Horasan ilçesindeki ilanlar için Horasan satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024