Eskişehir’in ortasından geçen Porsuk Çayı’nın iki yakasına yayılan, sanayi mirasının yeşil dokusuyla karmaşık bir yapıya sahip olan Tepebaşı satılık arsa ve tarla ilanları, son yıllarda yerli yatırımcılardan yabancı mülkiyet talepçilerine kadar geniş bir kesimin radarında. Bu ilçe, hem kent merkezine 5 kilometre gibi kısa bir mesafede oluşu hem de tarımsal potansiyeli bakımından dikkat çekiyor. Sadece sahibinden platformunda yayınlanan sahibinden Tepebaşı satılık arsa ve tarla ilanlarının sayısı 32’ye ulaşırken, fiyat skalası 210 bin TL’den başlayıp 17 milyon TL’ye kadar yükseliyor. 151 m²’lik ufak parsellerden, 14.500 m²’lik büyük tarla ve bağ-bahçelere kadar farklı büyüklükteki ilanlar, alıcı profili ne olursa olsun seçim yapma şansı sunuyor.
Yayınlanan ilanların büyük çoğunluğu (%78’i) imarlı arsalar kategorisinde yer alırken, geri kalanlar ise tarım arazileriyle bağ-bahçe statüsündeki parsellerden oluşuyor. Toplam 32 ilanın 25’inin imarlı olmasının en önemli nedeni, Tepebaşı’nın kentsel gelişiminde imar planlarının erken tarihlerden itibaren yapılmış olması ve özellikle Uludere, Yeniakçayır gibi bölgelerin konut ve ticaret alanları için planlanmış olmasıdır. 151 m² altındaki en ufak parsel fiyatı 210 bin TL ile başlarken, 1.4 hektarlık devasa bir tarla ise 17 milyon TL’ye kadar ulaşabiliyor. Ortalama m² fiyatının ne olduğu konusunda net bir sayı vermek zor olsa da, bahçe parsellerinin çoğunluğu 2.000 TL/m² civarında seyrederken, imarlı parsellerde bu rakam 4.500 ile 8.000 TL/m² arasında değişkenlik gösteriyor. Tepebaşı arsa ve tarla fiyatları bu geniş yelpazede, alanın konumuna, altyapıya ve gelecek projeksiyonlarına göre farklılaşan bir seyir izliyor.
Herhangi bir arazi ya da arsa satın alırken karşılaşacağınız ilk engel, imar durumuyla ilgili belge ve izinlerdir. Tepebaşı özelinde karşılaşacağınız parsellerin çoğunun imarlı olduğunu unutmamak gerek; fakat imarsız parsellerde, parsel büyüklüğü ve kadastro durumu mutlaka araştırılmalıdır. Tapu sicilinde yer alan ada ve parsel numaraları üzerinden yapılan sorgulamalar, parselin hangi imar planı çerçevesinde değerlendirilebileceği hakkında fikir verir. KAKS (Kat Adası Katsayısı) ve emsal oranları da, üzerinde inşaat yapılacak bir arsa ise, TAKS değeri kadar önem taşıyor. Kısacası, arsa alırken o parselin m²’sinin yanı sıra, hangi imar planı içinde bulunduğunu, üzerine kaç katlı bina yapabileceğinizi ya da tarım toprağı olarak kalacağını mutlaka belgelendirmek gerekiyor. Bağ ve bahçelerdeyse, ekili alan tapu sicilinde ayrı bir şekilde gösterilir ve toprağın verimlilik durumu da dikkate alınmalıdır.
Toplam 32 ilanın dağılımına bakıldığında, en yoğun ilanlara sahip yerleşimler ilk sırayı Uludere alırken, bunu Yeniakçayır ve Nemli Köyü takip ediyor. Uludere’de 5, Yeniakçayır’da 3, Nemli Köyü’nde ise 2 adet ilan bulunuyor. Uludere, Tepebaşı’nın batısında Porsuk Çayı’nın kıyısına kurulmuş, hem yerleşim yoğunluğu yüksek hem de alım-satım hareketliliği olan bir yerleşim birimi. Yeniakçayır tarafında ise daha geniş parsellere sahip, tarım ağırlıklı mülkiyetler öne çıkarken, Nemli Köyü daha küçük ölçekli tarla ve bağ parselleriyle dikkat çekiyor. Bu dağılım, alıcının ilgi alanı ne olursa olsun, farklı tipteki parsellere ulaşabileceğini gösteriyor.
Herhangi bir Tepebaşı satılık arsa ve tarla ilanının fiyatını belirleyen en önemli etken, parselin bulunduğu konumdur. Özellikle kent merkezine yakın olan parseller, ulaşım kolaylığı nedeniyle daha yüksek fiyatlara sahiptir. Bunun yanı sıra, parselin büyüklüğü ve imar durumu da fiyatı doğrudan etkiliyor; imarlı parsellerde inşaat imkanı olduğu için, tarım arazilerine göre daha değerli kabul ediliyor. Aldığınız parselin tapu türü de fiyat ve satış sürecini belirliyor. Mesela, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan parsellerde tapu devri daha standartken, hisseli tapuların paydaşlarla anlaşma süreci daha karmaşık olabiliyor. Aynı şekilde, müstakil arsaların satışında, komşu yapılarla uyumlu bir inşaat yapılabilirliğinin de fiyat üzerinde etkisi bulunuyor.
Tepebaşı satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak için öncelikle arama kriterlerini netleştirmek gerekiyor. Toprakarsa.com üzerinden yapılan aramalarda, fiyat aralığı, parsel büyüklüğü, tapu durumu ve imar durumu filtreleri kullanılarak sonuçlar daraltılabiliyor. Eğer amacınız inşaat yapmaksa, imarlı arsa seçeneğini tercih etmek, ilerideki süreçte yaşanacak yasal sorunları azaltıyor. Tarım arazisi arayanlar içinse, toprak analizinin yanı sıra, parselin bulunduğu yerdeki sulama ve ulaşıma bakılması gerekiyor. Bu tip aramalar, potansiyel alıcının sadece ilanda görünen fiyatla değil, satın alma sonrasında karşılaşabileceği ek maliyetler hakkında da fikir sahibi olmasını sağlıyor.
Tepebaşı’nda yayınlanan 32 ilanın tamamı sahibinden platformunda yer alıyor, bu da emlak ofisleri aracılığıyla satışa sunulan ilanlardan söz konusu platformda olmayan bazı parseller bulunabileceğini gösteriyor. Sahibinden ilanlarında genellikle satıcı doğrudan pazarlık yapmak istiyor ve komisyon oranları daha düşük olabiliyor. Emlak ofisleri ise, özellikle karmaşık tapu durumlarına ya da hisseli parsellere karşılık veren, devir süreçlerinde arabuluculuk yapabilen bir yapı sunuyor. Öte yandan, sahibinden ilanlarında pazarlık marjı daha fazla olsa da, emlakçılar aracılığıyla alınan parsellerde işlem süreci genellikle daha düzgün ilerliyor.
En düşük fiyat 151 m²’lik bir imarlı arsa için 210 bin TL olarak görülürken en yüksek fiyat ise 14.500 m²’lik devasa bir tarla için 17 milyon TL olarak karşımıza çıkıyor. Bu fiyatlara m² bazında bakıldığında, en düşük oranlar tarım arazilerinde görülüyor ve ortalama 1.300 TL/m² gibi rakamlara iniyor. İmarlı parsellerdeyse bu rakam, 4.500 TL ile 8.000 TL arasında değişkenlik gösteriyor.
Öncelikle alacağınız parselin tapu kaydında yer alan ada ve parsel numarasıyla birlikte kadastrosunu mutlaka kontrol etmek gerekiyor. Ardından imar durumu sorgulaması yapılmalı; parselin hangi imar planı kapsamında olduğunu öğrenmek, üzerine kaç metrekarelik bir inşaat yapabileceğinizi gösteriyor. Ayrıca, KAKS ve TAKS değerleri incelenmeli, parselle ilgili Kentsel Dönüşüm ya da çevre düzenleme projelerinin olup olmadığı araştırılmalıdır.
toprakarsa.com üzerinden sahibinden Tepebaşı satılık arsa ve tarla araması yaptığınızda, fiyat, m², tarla/arsa tipi ve imar durumu gibi filtreleri kullanabilirsiniz. Bu sayede sadece ilan sahibiyle doğrudan temas kurarak pazarlık yapma şansınız artıyor.
Mesela, 1.000 m²’lik bir imarlı arsanın fiyatı 5 milyon TL ise, m² fiyatı 5.000 TL olur. Farklı m² aralıklarındaki ilanlara baktığınızda, fiyat skalası genişlediği için hangi büyüklükteki parsellerle daha uygun fiyatlara denk gelebileceğinizi tahmin edebilirsiniz.
Bankanın ve tapu türünün krediye uygunluğu değişiyor. Genellikle imarlı ve kat irtifakı olan parsellerde kredi alma olasılığı daha yüksekken, tarım arazilerinde bankaların sunduğu kredi seçenekleri sınırlı kalıyor. Krediye uygunluk durumu, bankayla birebir görüşmeyi gerektiriyor.
Eskişehir genelindeki ilanlar için Eskişehir satılık arsa sayfasına bakın.
