Tepebaşı, Eskişehir’in doğu-batı ulaşım akslarını birbirine bağlayan ve yeşil alan yoğunluğuyla öne çıkan bir ilçesi. Özellikle sahibinden Tepebaşı satılık arsa ilanlarının sınırlı olması, bölgedeki arazi dolaşımının daha kontrollü yürütüldüğünü gösteriyor. 337 m² imarlı arsanın tekil ilanla 720 bin TL fiyata sunulması ise mülkiyetin yoğunlukla toplu projelerde yoğunlaştığını ortaya koyuyor. İlin ticari ve sanayi hinterlandında yer almasından dolayı arsalara olan talebin ağırlıklı olarak altyapısı tamamlanmış, imar planı onaylı konut alanlarında şekillendiği görülüyor.
Eskişehir’in Tepebaşı ilçesinde bugün itibarıyla yalnızca bir imarlı arsa ilanı mevcut. Alanı 337 m² olan bu parselin fiyatı sabit 720 bin TL olarak kayıtlara geçmiş durumda. Söz konusu ilanın %100’lük oranda sahibinden kategorisinde yer alması, aracısız gerçekleşen alışverişlerin yereldeki yerleşik alıcı profiline daha yakın olduğunu işaret ediyor. Bölgede arsa pazarlamasının henüz gelişme aşamasında olduğunu ve alıcıların satıcıyla doğrudan görüşmeye meyilli olduklarını görülüyor.
Arsa satın alırken ilk dikkat edilmesi gereken unsur imar durumudur. Tepebaşı’nda satışa sunulan 337 m²’lik birimin imar durumu konut alanı için onaylı görünürken, KAKS ve emsal gibi inşaat hesaplamalarını yerel belediyeden onaylı belgeyle teyit etmek gerekiyor. Ada-parsel sorgulaması yapılmadan alınan arsanın tapu devri sırasında yaşanabilecek hukuki ve teknik sorunlarla karşılaşma riski yüksek. Tapu üzerinde hisseli arsa ibaresinin bulunmamasına özen göstermek, özellikle kalabalık ailelerde mülkiyet çatışmasını engelleyebilir.
Tepebaşı’nda arsa ilanlarının yoğunlaştığı ilk durak Tandır köyü olarak kayıtlara geçiyor. Toplamda birim bulunan pazarda Tandır’ın konut imarlı arazilere ev sahipliği yaptığı görülüyor. İlçe genelindeki arazi dağılımının büyük ölçüde tarım ve şehir içi yeşil kuşağında yoğunlaştığı için merkeze uzak köylerde imarsız parsellerin de satışa çıktığını tahmin etmek mümkün.
Tepebaşı arsa fiyatları üzerinde en belirleyici unsur konumdur. Kent merkezine yakınlığı, ulaşım ağlarına entegrasyon ve imar durumu fiyatı doğrudan etkileyen üç ana faktördür. Emsal ve gabari gibi inşaat kısıtlamaları da arsa değerini şekillendiren önemli unsurlar arasında yer alıyor. Örneğin; bölgedeki konut projelerinin yer aldığı bölgelerdeki arsalara olan talep, tarım arazilerine kıyasla daha hızlı artış gösteriyor.
Eskişehir’in çeperinde yer alan Tepebaşı satılık arsa ilanlarını araştırırken mutlaka fiyat aralığını, m² ölçüsünü ve tapu durumunu filtrelemek gerek. topraksarsa.com üzerinden imar durumunu ve ada-parsel sorgusunu yapmak, ilanların fiziki konumunu 3D harita yardımıyla teyit etmek alıcıya avantaj sağlıyor. Listedeki tekli ilanın da bu şekilde değerlendirme yapılabileceğini dikkate almak gerekiyor.
Elde edilen veriler ışığında Tepebaşı pazarında satış ilanlarının %100’ünün sahibinden kanalıyla yayınlanıyor olması, komisyon yükünden kaçınma isteğinin öne çıktığını gösteriyor. Emlak ofisleri genellikle imarlı konut projelerinde devreye girerken, tekil arsa alım satımlarında doğrudan satıcıyla anlaşma yoluna gidilmesi yaygınlaşıyor. Böylece hem fiyat avantajı sağlanır hem de devir süreçleri daha hızlı sonuçlanır.
Bu ilçede arsa ilanlarının sınırlılığı, satışın halen organize projelere dayandığını ortaya koyuyor. Sayı olarak sadece birimin bulunması, pazarda karşılaştırma imkânının şu aşamada bulunmadığını gösteriyor. Buna karşılık fiyatın sabit kalması ve sahibinden yayınlanması, alıcıya doğrudan pazarlık olanağı sunuyor.
Tepebaşı merkezinin şehir içi ulaşım noktalarına yakınlığı ve emlak projelerinin yoğunluğu dikkate alındığında, arsa yatırımı yapılmadan önce ilçe belediyesinden imar planı onayını incelemek gerekiyor. Tekil birimin 337 m² olması, inşaat yapılabilir parsellerin kompakt yapılaşmaya izin vermesi açısından önem taşıyor.
Tepebaşı içerisinde Elbistan köyünde kayıtlı arsa ilanı bulunmuyor. Bu durum, köyün yerleşik tarım ağırlıklı yapısını ve konut projelerinden uzaklığını yansıtıyor. İlçe sınırları içinde Elbistan bölgesinde alıcıların daha geniş parsellerde tarımsal faaliyetleri için satın alma yoluna gittiği tahmin edilebilir.
Tepebaşı belediyesinin kendi mülkiyetindeki arsalar genellikle kentsel dönüşüm projelerine yönelik olarak değerlendiriliyor. Eldeki ilan listesinde belediyeye ait bir satılık arsa bulunmadığı için kamunun doğrudan satışıyla karşılaşılması şimdilik mümkün görünmüyor. Belediyenin gelecek planları hakkında yerel meclis gündemlerini takip etmek faydalı olabilir.
Sapanca Kırkpınar bölgesinde kayıtlı arsa ilanı bulunmayışı, bu alanın yerleşim yoğunluğunun daha az olduğunu ve yeşil alan fonksiyonunun öne çıktığını gösteriyor. Alıcıların tarımsal faaliyetler veya uzun vadeli yatırım amacıyla bu bölgede araştırma yapmaları öneriliyor. Tepebaşı’nın doğu ucunda yer alan Kırkpınar’ın ulaşım ve altyapı olanakları kentsel projeden ziyade kırsal nitelik taşıyor.
Eskişehir genelindeki ilanlar için Eskişehir satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Günyüzü | 3 | 71 ₺ |
| Mihalıçcık | 5 | 172 ₺ |
| Mahmudiye | 1 | 250 ₺ |
| Seyitgazi | 10 | 374 ₺ |
| Sivrihisar | 12 | 387 ₺ |
| Sarıcakaya | 2 | 729 ₺ |
| Odunpazarı | 6 | 1.254 ₺ |
| İnönü | 1 | 1.415 ₺ |
