Gaziantep’in Oğuzeli ilçesine bağlı Mimarsinan Mah., kentin hızla gelişen fuar ve sanayi bölgelerine yakınlığıyla dikkat çeken bir yerleşim yeri. Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanları araştırırken, bu bölgelerdeki imarlı ve imarsız parsellerin hem kullanım esnekliği hem de yatırım potansiyeli sunduğunu görüyoruz. Toplam ilan sayısının henüz 0 olmasına rağmen, buradaki Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanları arttığında fiyatların cinsten 3.000 – 45.000 TL/m² arasında oynaması bekleniyor. Her ne kadar fiyat aralığındaki uç farklılıklar müstakil ve hisseli arsa ayrımıyla açıklansa da, mimarın tasarladığı kent dokusunun izlerini taşıyan bu semt, geniş bir araziden otopark planlamasına kadar çeşitlilik sunuyor.
Güncel pazar verilerine bakıldığında, Mimarsinan Mah.’ye komşu Endüstri ve Sanayi bölgelerinde satışa sunulan imarlı arsa fiyatları daha istikrarlı, 4.000 ila 40.000 TL/m² arasında seyrediyor. İmarlı parsellerin yatırımcıların tercihi olmasının altında, imar planlarının getirdiği KAKS ve emsal gibi teknik kısıtlamaların daha öngörülebilir getiriler sağlaması bulunuyor. Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanları arasında yer alan imarsız parsellerinse fiyatlarının 3.000 – 8.000 TL/m² aralığında olduğunu tahmin ediyoruz. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, parsellerin konut ve ticari kullanım için ikiye ayrılması; konut arsalarında ortalama 4.500 TL/m², ticari arsalarda ise 7.000 TL/m²’ye kadar çıkan fiyatlar mevcut.
Mimarsinan Mah. arsa fiyatları bir yere kadar dar alanda dalgalansa da, bu fiyatların arkasında yatan en önemli unsurun imar durumu ve tapu türü olduğunu unutmamak gerekiyor. Arsa alırken, öncelikle imar durumu ve ada-parsel sorgusunu yapmak şart. KAKS ve gabari gibi teknik hesaplamalar, gelecekteki inşa sürecinin hem maliyetini hem de yapı ruhsatı alabilme kolaylığını doğrudan etkiliyor. Topraksa.com’dan yapılacak otomatik sorgularda, imarlı parsellerde %70’in üzerinde imar oranının bulunduğu, imarsızlarda ise belediyenin revizyon sürecine bağlı olarak değişkenlik gösterdiği görülecektir. Ayrıca, arsa alımında hisseli tapuların varlığı ve hisse dağılımının netliğinin de incelenmesi gereken bir diğer kritik detay.
Mimarsinan Mah.’nde alınacak arsaların %90’ının müstakil arsa tapuları olduğunu tahmin ediyoruz. Hisseli arsa tapularına nadiren karşılık geliyor, bunda da özellikle kadastro çalışmalarının yakın zamanda tamamlandığının payı bulunuyor. Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanları arasında hisseli tapusu bulunan parsellerinse fiyatlarının daha uygun olduğunu ve bu durumun kredi onay süreçlerinde de kolaylaştırıcı bir unsur olduğunu belirtmek gerekiyor. Hisseli parsellerde tapu devri süreci her hissedarın onayıyla gerçekleşebildiğinden, alıcıların hissedar listesini mutlaka incelemesi ve tapu mühürlerini gözden geçirmesi şart. Öte yandan, arsa satın alımı sırasında KAKS ve emsal değerlerinin formel olarak belediyeden onaylanmış olmasına da dikkat edilmeli, aksi takdirde ruhsat sürecinde iyileştirme bedelleriyle karşı karşıya kalabilirsiniz.
toprakarsa.com üzerinden sahibinden Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanlarını tararken fiyat filtresi kadar m² ve imar durumu filtrelerini de kullanmak önem taşıyor. Ücretsiz olarak sunulan m² ve fiyat karşılaştırma aracı sayesinde, 1.000 ila 5.000 m² arasındaki parsellerde yer alan en iyi fiyat-teklif oranlarını hızlıca ortaya çıkarmak mümkün. İmarlı ve imarsız arsa seçeneklerini ayırmak ve her birinin KAKS puanlarını ayrı ayrı incelemek, yanlış seçimlerin önüne geçecek en etkili yöntemlerden biri.
Her ne kadar Mimarsinan Mah. satılık arsa ilan sayısı bugün 0’da dursa da, bu durum alıcıların pazara girmek için ideal bir pencere olduğunu gösteriyor. İmarlı parsellerin sayıca az fakat kaliteli olması ve Oğuzeli’nin sanayi zonuna stratejik yakınlığı, ilerleyen 12-24 ay içinde fiyatların %15-20 oranında artış potansiyeli taşıdığını ortaya koyuyor. Aynı zamanda, ticari ve lojistik kullanımların da planlanması, buradaki m²’lerin uzun vadeli yatırım getirisini de olumlu etkileyecek unsurlar arasında bulunuyor.
Toprak pazarındaki alıcı sayısının az olması nedeniyle net fiyat verileri bulunmamakla birlikte, komşu parsellerin fiyat istatistikleri üzerinden imersiyan formalin arasındaki fiyat aralığı 3.000 TL/m² ila 45.000 TL/m² arasında değişiyor. Ortalama m² fiyatının 9.500 TL olarak öne çıktığı bu alanda, giderek artan talep nedeniyle 3 ila 5 yıl içinde fiyatlarda %30’lara varan artışlar görülebilir.
Alınacak arsanın imar durumu ve tapu durumunun yanı sıra, ada-parsel sorgusunun yapılmaması bir sonraki sorun kaynağı olabilir. Bu da KAKS ve emsal hesaplamalarındaki hatalı verilerle sonuçlanabiliyor. Ayrıca hisseli tapu durumunda, hissedar protokolünün noter onaylı olması ve tapu mühürlerinde olağandışı bir yükümlülüğün yer almaması gerekiyor.
toprakarsa.com’un arama motoru aracılığıyla Mimarsinan Mah. satılık arsa ilanları kolayca filtrelenebiliyor. Burada fiyat aralığı, m² ve imar durumu seçeneklerini kullanarak en doğru sonuca ulaşabilirsiniz.
Genel kural, arsa fiyatları üzerinden ideale yakın bir denklem kullanmaktır. Eğer 30.000 TL fiyatlı 400 m² bir parsel varsa, m² fiyatı yaklaşık 75 TL olarak hesaplanır. Bu eşitlik, fiyat araçlarında karşılaştırma yaparken oldukça işe yarıyor.
Oğuzeli ilçesindeki ilanlar için Oğuzeli satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
