Hatay ilinin Arsuz ilçesine bağlı Helvalı mahallesi, son yıllarda özellikle denize yakınlığı ve sahil şeridine yakın konumuyla dikkat çeken bir yerleşim birimi haline geldi. Eski tarımsal karakterinin yanı sıra, yer yer imarlı parsellerin artışıyla birlikte yeni konut ve ticari arsa taleplerinde de hafif bir yükseliş gözlemleniyor. Helvalı satılık arsa kategorisinde şu an için aktif ilan sayısının sıfır olmasına karşın, yakın bölgelerin fiyat dinamikleri ışığında buradaki arsa değeri konusunda genel bir fikir oluşturulabilir. Küçük ölçülerdeki arsalar genellikle 300 bin TL civarında, daha geniş ve imarlı parsellerse 800 bin ila 1.2 milyon TL arasında değişen fiyat aralıklarında alıcı bulma potansiyeline sahip.
Helvalı’nın sayılı sahil köyleri arasında yer almasından ötürü, buradaki Helvalı arsa fiyatları komşu mahallelere göre nispeten rekabetçi olabiliyor. Aktif ilan bulunmamasıyla birlikte, genellikle 300-400 m² arasındaki parsellerde fiyat m² başına 900 TL ile 1.500 TL arasında değişiyor. Bu fiyat aralığı, henüz büyük çapta imar çalışmalarına girmemiş ve çoğunlukla tarımsal kısıtlama altında bulunan parselleri de kapsıyor. Diğer yandan, imarlı ve konut yapımına uygun imarlı arsa talebindeyse fiyatlar m² başına 2.000 TL’yi aşabiliyor. Tamamen imarsız parsellerdeyse fiyatlama, sadece kadastro değerine dayandığından 500-1.000 TL/m² civarında seyrediyor. Sahibinden listelenen ilanlar incelendiğindeyse büyük oranda el değiştiren parsellerin müstakil tapulu arsalar olduğu anlaşılıyor; kişisel satış ya da tarımsal amaçlı kullanımlar ağır basıyor.
Arsa satın alırken Helvalı özelinde dikkate alınması gereken ilk unsur, parsellerin sahip olduğu imar durumudur. Henüz planlama sürecinde kalmış ya da tamamen tarımsal olarak koruma altında olan parsellerde imar durumu ve gelecekteki KAKS (Kat Adedi Katsayısı) imkanı netlik kazanmamış olabilir. Herhangi bir yapı ruhsatı ya da KAKS değerinin olmadığı parseller için ileride herhangi bir inşaat izni alma olasılığı oldukça düşük. Bu tür durumlarda, uygun fiyata almak cazip gelse de, tapu devri sonrasında ek maliyetlerle karşılaşmamak adına ili ilgili belediyeden net bilgi alınması şart. Ayrıca hisseli arsalar üzerinde yapılacak işlemlerdeyse diğer ortakların rızası ve tapu kayıtları titizlikle incelenmeli. Bilhassa Arsuz’un diğer sahil mahallelerinden farklı olarak Helvalı, henüz yoğunlaşmaya başlamadığı için parsellerdeki alım kararlarında gelecekteki yol ve altyapı projelerinin de araştırılması gerekiyor.
Helvalı’daki parsellerin tapu durumları genel olarak müstakil arsa tapusu şeklinde karşımıza çıkıyor; nadiren hisseli arsa formuna rastlanıyor. Sahibinden ilanlarda sıklıkla karşılaşılan satış türü, üçüncü şahıslarca yapılan kişisel elden devirlere dayanıyor. Bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli ayrıntı, tapu kaydında yer alan ada ve parsel numaralarının doğruluğudur. Özellikle Arsuz Belediyesi ya da Tapu Sicil Müdürlüğü’nden edinilecek belge ve sorgularla parsellerin konumu, alanı ve üzerindeki herhangi bir ipotek ya da haciz kaydı olup olmadığı netleştirilmeli. Kadastro çalışmalarınınhenüz tüm Helvalı arazilerini kapsamadığını da hatırlatmakta fayda var; kadastro paftalarında çakışmalar ya da sınır anlaşmazlıkları görülebilir. Bu açıdan, noter onaylı satış vaadi sözleşmeleri ya da tapu devrine hazırlık süreçlerinde mutlaka bir avukat eşliğinde hareket edilmeli.
Helvalı satılık arsa ilanları topraksarsa.com üzerinden arama yaparken m², fiyat ve imar durumuna göre filtreleme imkanı sunuluyor. Arama çubuğuna “Helvalı” yazılarak ya da konum bazlı koordinatlar kullanılarak sonuçlara ulaşılabilir. Filtre seçeneklerinde yer alan “imar durumu” ve “tapu tipi” seçenekleri sayesinde, henüz tamamen imarsız arsa arayanlarla, inşaat imkanı bulunan parselleri ayırmak kolaylaşıyor. Her ne kadar mevcut dönemde ilan sayısı sınırlı olsa da, buradaki fiyat aralıkları ve ilgili bölgelerin eğilimi takip edilerek alım stratejisi belirlenebilir. Aynı zamanda fiyat/m² endeksiyle, mevcut fiyat artışı eğilimiyle karşılaştırma yapılabiliyor.
Helvalı’nın henüz yoğunlaşmamış olması, Helvalı satılık arsa pazarında rekabetin düşük olmasını sağlıyor. Aktif ilan sayısının sıfıra yakın olması, fiyatlar üzerinde baskı oluşturabilecek yoğun talebin henüz oluşmamış olduğunu gösteriyor. Diğer yandan, sahil şeridine olan 5-10 dakikalık yakınlığı ve Arsuz ilçe merkezine ulaşım kolaylığı da buradaki parselleri cazip kılan etkenlerin başında geliyor. Eğer aradığınız konut arsası ya da tarımsal amaçlı araziyse, nispeten düşük metrekare fiyatlarına karşın gelecekteki artış potansiyeliyle beraber karlı bir yatırım olarak değerlendirilebilir. Buradaki parsellerin çoğunda henüz imar planı çalışmaları başlamamış olduğundan, satın alma sürecinde dikkatli bir due diligence ve yerel idarelerle iletişim kurma gerekliliği ortaya çıkıyor.
Aktif ilan bulunmamasına rağmen, piyasa fiyatları en küçük parsellerde 300 bin TL civarından başlarken, 400 m² üzerinde konut imarlı parseller 800 bin TL ile 1.2 milyon TL arasında alıcı bulabiliyor. En sık karşılaşılan fiyat aralığı, 100-150 bin TL arasındaki 200-300 m²’lik parsellerdir. Ortalama metrekare fiyatıysa imarsız parsellerde 1.000 TL/m², imarlı konut arsası kategorisindeyse 2.500 TL/m²’ye kadar çıkabiliyor.
Öncelikle parsellerin imar durumu ve gelecek planlamalar araştırılmalı, KAKS ve emsal değerler incelenmeli. Ardından tapu kaydı ve kadastro paftası üzerinden ada-parsel sorgulaması yapılmalı, herhangi bir ipotek ya da engel kaydı olup olmadığı kontrol edilmeli. Hisseli arsalarda diğer paydaşların onayı ve tapu kayıtları titizlikle araştırılmalı.
topraksarsa.com üzerinden “Helvalı” araması yapılarak m², fiyat ve imar durumuna göre filtreleme yapılabilir. “Helvalı bölgesinde satılık arsa” anahtar kelimesiyle yapılan aramalarda, yerel ilanlar ve üçüncü şahıs ilanları kolaylıkla görüntülenebilir.
Örneğin, 1.000.000 TL fiyatlı 400 m² bir imarlı arsa için m² fiyatı 2.500 TL olarak hesaplanır. Aktif ilan bulunmamasına rağmen, mevcut fiyat aralıkları ve komşu mahallelerin verileri karşılaştırılarak ortalama m² fiyatı belirlenebilir.
Arsuz ilçesindeki ilanlar için Arsuz satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
