İzmir’in doğu kapısında yer alan Bornova, kent merkezine metro ve ESHOT hatlarıyla 15 dakikadan kısa sürede ulaşılabilen, ulaşım olanaklarıyla öne çıkan bir ilçe. Liman ve Havalimanına üçüne birden 20 dakikanın altında varılan konumuyla Bornova, mevcut sahibinden Bornova satılık arsa ilanlarının giderek azaldığını gösteriyor: platformda yalnızca 3 adet arsa bulunuyor. Bu duruma rağmen fiyat aralığı oldukça geniş: en düşük 2,5 milyon TL’den başlayan ve 96 milyon TL’ye kadar ulaşan teklifler var. Alan bazında ise en küçük arsa m² ölçüsü 110 metrekareyle sınırlı kalırken, en büyük parsel 3 bin metrekareye kadar çıkabiliyor. Üç ilan da tamamen imarlı arsa kategorisinde yer alıyor ve yerli emlak platformlarından ikisi doğrudan sahibinden konumundan yayınlanmış durumda.
Bornova’da bugün karşımıza çıkan Bornova arsa fiyatları 2,5 milyon ile 96 milyon TL arasında değişiyor. Bu geniş skalaya rağmen ortalama fiyatlar, imarlı projelerin yoğunluğu nedeniyle metrekareye 20-35 bin TL bandına denk geliyor. 110 metrekareden başlayan parsellerde fiyatlama en az büyüklük baz alınarak yapılırken, 3 bin metrekarelik bir arsa satın almak isteyen yatırımcı en az 63 milyon TL’yi gözden çıkarmak zorunda. Sahibinden ilanların yanı sıra geleneksel emlak ofisleri de devreye girmiş durumda: platformda 3 arsa ilanından 2’si doğrudan sahibinden’den kaynağından yayınlanıyor, geriye kalan bir tanesi ise ofis kanalıyla ilan edilmiş durumda.
Bornova’da satılık arsa almak isteyen bir yatırımcı öncelikle parselin imar durumu ve ada-parsel numarasıyla Kadastro Müdürlüğü’nden sorgulama yapmalı. Doğru sorgulama, henüz tapu devri yapılmamış olan hisseli parsellerde sıkıntı yaşamamanızı sağlar. KAKS (Kat Adet Katsayısı) ve emsal değerleri, inşa edilecek binanın kat sayısını ve toplam inşaat alanını doğrudan belirlediği için mutlaka proje onayına bakılmalı. Parselin gabarisi de yasal yükseklik sınırını etkilediğinden, imar planında yer alan gabari ölçülerinden haberdar olunmadan alım yapılmamalı. Tüm bu kontrollerin yanı sıra tapu sicilinde yer alan hisseli ya da müstakil ibareleri de titizlikle incelenmeli.
Bornova’nın ilan yoğunluğu ağırlıklı olarak iki bölgede yoğunlaşıyor: Doğanlar ve Merkez Mahalle. Toplam üç ilanın bir tanesi Doğanlar’da konumlanmış, diğerinin merkezi mahallelerde yer alması nedeniyle bölge içi ulaşım ve altyapı hizmetlerinde fark yaratmaya başladı. Doğanlar’ın Bornova’nın sanayi ve lojistik aksına yakın olması nedeniyle ticari projelerde de tercih edildiği görülüyor. Genelev Mahallesi ve Üçkuyular’a yakın konumlanan Merkez Mahalle ise subay lojmanları ve yeni projelerle emlak talebinin odak noktası haline gelmiş durumda. Geriye kalan arsa ilanı da ilçenin kuzeybatı köşesinde konumlanmış olup, şehir merkeziyle metro hattı sayesinde entegrasyonu artan bir konumda yer alıyor.
Bornova’da arsa fiyatları etkileyen en büyük faktör, parselin yer aldığı semtin konum avantajı. İzmir Körfezi’ne yakın olmak ya da metro istasyonlarına 500 metreden daha az mesafede olmak metrekare fiyatını %15 ila %25 arasında artırabiliyor. Parselin büyüklüğü de doğrudan bir diğer etken: her 100 metrekarelik artışta ortalama fiyatlar 1,8 ila 2,5 milyon TL bandında ilerliyor. İmar durumu ise hayati bir rol oynuyor: imarlı parsellerin fiyatı, aynı büyüklükteki imarsızlara göre %40 ila %60 daha yüksek olabiliyor. Tapunun durumuna gelince, hisseli parsellerdeki fiyatlar müstakil parsellere göre %10-15 oranında geride kalırken, miras yoluyla devir edilmiş parsellerde tapu devir süreci biraz daha uzun sürebiliyor.
Bornova’da Bornova satılık arsa ararken karşılaşılan vaka sayısı yalnızca üç olduğu için arama süresini en aza indirgemek mümkün. Platformlarda yer alan temelde dört adet filtre sistemiyle işe başlayabilirsiniz: arsa fiyatı, büyüklük, imar durumu ve tapu türü. Fiyat aralığını 2,5 milyon ile 96 milyon TL bandında tutarak arama listenizi daraltabilirsiniz. Yalnızca imarlı arsa seçeneğini işaretleyerek imarsız parsellerden kaynaklı vakaları devre dışı bırakabilirsiniz. Alan bazında 110 metrekareden aşağıya persona satışı olmadığı için alt limit olarak 100 m²’yi ayarlayabilirsiniz. Son olarak da tapu sorgularında hisseli-müstakil ayırımını yaparak, yatırım stratejinize en uygun kategoriyi seçebilirsiniz.
Bornova’daki satılık arsa ilanlarının %67’si sahibinden platformunda yayınlanmış durumda. Bunun en büyük avantajı, üçüncü şahıs komisyon ücretlerinden kurtulmak ve doğrudan sahibiyle görüşerek fiyat pazarlığı yapabilmek. Doğrudan satıcının görüşme saatleriyle uyum sağlamaksa dezavantaj olarak karşınıza çıkabilir; emlak ofisi bu konuda esneklik sunarak ofisin mesai saatlerine uygun randevular düzenleyebiliyor. Bir diğer püf nokta da sahibinden’deki ilanların genellikle en yeni fiyat tekliflerini barındırması. Emlak ofislerindeyse tapu devri ve imar durumu incelemeleri önceden yapılmış olarak sunularak alıcıya zaman kazandırıyor. Sonuçta tercih kullanıcının neye değer verdiğine bağlı: zaman ve komisyon maliyetinden kurtulmak mı önemlidir yoksa tapu ve imar incelemelerinin profesyonelce yapılmış olmasını mı tercih eder?
İzmir’in doğu kapısında konumlanan Bornova, yalnızca üç adet sahibinden Bornova satılık arsa ilanına ev sahipliği yapıyor. Bu durumun ana sebebi, ilçenin son yıllarda hızlı konutlaşması ve mevcut arsa stoğunun tüketilmiş olması. Ancak fiyat aralığının 2,5 milyon TL ile 96 milyon TL arasında değişmesi, yatırımcılara çok farklı boyutlarda parçalara yatırım yapabilme olanağı sunuyor.
Naldöken, Bornova’nın kuzeybatı kesiminde konumlanan ve ilçenin sanayi lojistik merkeziyle bütünleşik bir mahalle. Güncel ilanlara bakıldığında doğrudan Bornova Naldöken satılık arsa kategorisinde yayınlanan bir ilan bulunmuyor; mevcut üç ilanadan biri Naldöken’e yakın bir konumda yer alıyor. Bu da mahallede arsa alım talebinin yoğun olduğunu gösteriyor.
Yakaköy, Bornova’nın batı sınırlarında konumlanan ve ilçe merkeziyle metro hattıyla sadece iki durak mesafesinde bulunan bir köy. Güncel listede doğrudan Bornova Yakaköy satılık arsa kategorisine denk gelen bir ilan bulunmasa da, ilan yelpazesiyle benzer konumdaki parsellerin bu bölgede yoğunlaştığı görülüyor. Bu da Yakaköy’ün gelecekteki kentsel dönüşüm projeleriyle cazibe kazanacağının işareti.
Bornova’nın kuzeyinde konumlanan Çiçekliköy, organik tarım ve yerel üretimin yoğun olduğu bir köy. Mevcut Bornova Çiçekliköy satılık arsa ilan sayısı yalnızca bir: 175 metrekarelik parsellerde fiyatlama 3,2 milyon TL civarında seyrediyor. Bu da hobi bahçesi ya da küçük ölçekli tarımsal yatırımlar için cazip bir alternatif oluşturmasını sağlıyor.
Beşyol, Bornova’nın güneybatısında konumlanan ve kent merkezine metro hattıyla 12 dakika mesafede bulunan bir mahalle. Mevcut ilan listesinde Bornova Beşyol satılık arsa kategorisine denk gelen bir ilan bulunmuyor; ancak ilan yelpazesinde Beşyol’a yakın konumlanan parsellerin yer alması yoluyla dolaylı yoldan ulaşılabiliyor. Bu durum mahallenin altyapı iyileştirmeleriyle gelecekteki cazibe potansiyelinin yüksek olduğunu gösteriyor.
İzmir genelindeki ilanlar için İzmir satılık arsa sayfasına bakın.
