İzmir’in Karabağlar ilçesinin Araphasan Mahallesi, şehrin doğal dokusunu koruyan, tarım alanları ve bostanların ağırlıkta olduğu sessiz bir yerleşim bölgesi. İlçenin alt bölgelerinden biri olan Araphasan’daki arazi ilanları incelendiğindeyse güncel olarak Araphasan Mah. satılık tarla ilanları kategorisinde herhangi bir aktivite bulunmadığını görüyoruz. Mevcut fiyat aralıklarına ulaşmak içinse yakın çevre mahallelere (Bornova, Buca ya da Çeşmecik köyleri) ya da ilçenin nispeten daha yoğun arsa ilanları bulunan kenar bölgelerine bakmak gerekiyor. Bu durum, Araphasan’da tarımsal arazilere olan talebin sınırlı olduğunu ve genellikle komşu yerleşimlere yöneldiğini gösteren bir istatistik niteliği taşıyor.
Araphasan ilçesinde halihazırda hiçbir Araphasan Mah. satılık tarla teklifi mevcut olmadığı için net fiyat skalasından bahsetmek şu aşamada mümkün değil. Ancak Karabağlar’ın geneline bakıldığında, köy tipi tarımsal arazi fiyatlarının metrekare üzerinden 50 TL ile 300 TL arasında değiştiği ve ekili alanlar için bu rakamın ekim koşullarına göre 30 ila 50 TL daha yükseğe çıktığı bilinmekte. Fiyatlar, arazinin sulu ya da kuru tarım arazisi olmasına, erişim yolunun kalitesine ve yakınında yer alan yollardaki asfalt duruma göre de farklılaşabiliyor. Son yıllarda doğal hayatı koruma altındaki alanların artmasıyla birlikte pazarda tarımsal arazi arzının kademeli olarak azaldığı da dikkat çeken bir unsur.
Araphasan Mah. tarla fiyatları henüz net bir seviyeye oturmadığı için müstakil bir tarım arazisi alımı yaparken kadastro kayıtlarının mutlaka incelenmesi gerekiyor. Ada-parsel sorgulamasının yapılmaması durumunda karşınıza çıkan arazinin, örneğin mera olarak kaydedilmiş olması ve bu yüzden satın almanın hukuki riskler taşıması oldukça olası. Ayrıca, Araphasan’da yer alan kimi parsellerin imarsız konumda olup olmadığı da araştırılmalı, zira imarsız arazilerde yatırım yapmanın ilerleyen yıllarda yenileme gerektireceği unutulmamalı. Alıcıların arazinin önceki yıllarda hangi amaçla kullanıldığına da dikkat etmesi öneriliyor; sonradan ortaya çıkabilecek ekolojik restorasyon bedelleri ya da ziraat faaliyetlerinin yasaklanması gibi durumlar yatırımın heba olmasına yol açabilir.
Araphasan’da satışa sunulan herhangi bir tarım arazisi için tapu türü incelendiğinde genellikle iki ana kategoriye denk geliniyor: müstakil tarımsal arazi tapuları ya da hisseli parseller. Hisseli tarla durumunda tüm paydaşların imzasının gerekmesi ve noter onayı alınması zorunluyken; müstakil parsellerde tapu devri görece daha basit aşamalarda tamamlanabiliyor. Bankalar tarafından verilen kredilerdeyse araziyi satın alırken tapu kaydında herhangi bir rehin olup olmadığı ve parselin ekili arazi mi yoksa ıssız bir durumda mı bulunduğu son derece belirleyici. Ayrıca, Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak ada-parsel sorgulama belgesinde araziye ait KAKS ya da emsal katsayıları da incelenmeli, zira bu değerler ilerleyen yıllarda inşaat ruhsatı (mesken, sera vs.) alınıp alınamayacağını doğrudan etkileyen unsurlar.
İzmir Karabağlar’ın Araphasan Mahallesi’nde Araphasan Mah. satılık tarla olanaklarını araştırmak içinse toprakarsa.com’daki gelişmiş filtreleme sistemiyle süreç hızlandırılabilir. Siteye girilerek “İzmir” il seçildikten sonra Karabağlar ilçesi ve ardından Araphasan Mahallesi seçilerek m² aralığı, imar durumu ve fiyat aralığı gibi kriteler girilip filtre uygulanabiliyor. Arazinin tarıma elverişli olup olmadığını ya da yerel yönetimlerin kullanım planlarına uygun olup olmadığını anlamanın en hızlı yoluysa Kadastro Müdürlüğü’nün online sorgulama hizmetinden faydalanmak ve tapu kaydındaki ada-parsel numarası üzerinden detaylı araştırma yapmak.
Araphasan’daki yerel tarımcılara göre, bölgede ekili olmayan parsellerin, örneğin zeytinlik alanlarının ya da bostan arazilerinin doğaya yeniden kazandırılması amacıyla boş bırakıldığı gözlemleniyor. Bu durum Araphasan Mah. satılık tarla ilanları rakamlarının düşük kalmasının ardında yatan ana sebeplerden biri olarak öne çıkıyor. Bölgedeki parsellerde yeraltı suyunun yeterli düzeyde olduğu ve sulu tarım yapılabilecek koşulların mevcut olduğunun altı çiziliyor, ancak pazardaki talebin azlığı yatırımcıların ilgisini henüz tam anlamıyla çekmeye yetmiyor. Eğer konut ya da ticari inşaat amaçlı bir yatırım yapmayı düşünenler mevcut tarımsal arazi ilanlarını takip etmeli, zira şehrin yakın gelecekteki gelişme aksları üzerinde yer alan bu parseller ilginç alternatifler sunma potansiyeline sahip.
Karabağlar’daki yapılan son incelemelere göre, komşu mahallelerdeki tarımsal arazi fiyatlarının metrekare başına 50 TL ile 100 TL arasına yayıldığı görülüyor. Sulama imkanı bulunan parsellerinse fiyatları 100 TL/m²’ye kadar çıkarken; kuru tarım arazilerindeyse bu rakamın 50 TL/m² civarında seyrettiği ifade ediliyor. Ancak ne yazık ki, Araphasan özelinde herhangi bir Araphasan Mah. satılık tarla teklifi olmadığı için bu fiyatların doğrudan bu bölgeye uygulanabilir olup olmadığını bugün için kesin olarak söylemek mümkün değil.
Arazi satın alırken arazinin ada-parsel numarası üzerinden kadastro kaydını çıkarmak ilk adım olmalı. Aynı şekilde imar durumu da çiftçilik ya da ev inşa etmek için son derece önemli; imarsız parsellerde sadece tarım faaliyetleri yürütülebilirken, imarlı parsellerde konut ya da sera inşaatı da mümkün. Müstakil tarla mı yoksa hisseli bir tarla mı satın alınacağına karar vermekse hem tapu devrini hem de veri hukuki karmaşaları önlemek açısından kritik.
toprakarsa.com üzerinden “Karabağlar, Araphasan Mahallesi” filtresi kullanılarak ilanlar görüntülenebilir ve fiyat aralığı ile m² seçimleriyle sonuçlar daraltılabilir. Listenin güncel olmaması durumunda sitedeki bildirim sistemi aktif edilerek fiyat ve konum değişiklikleri anında takip edilebilir.
Arazinin toplam fiyatı metrekareye bölünerek m² fiyatı elde ediliyor. Örneğin, 30 bin TL fiyatla satışa sunulan 3.000 m²’lik bir tarla için m² fiyatı yaklaşık 10 TL olarak hesaplanıyor. Komisyonlar, tapu devir ücretleri ve varsa ek ödemeler de bu hesaba dahil edilmemeli; net fiyata odaklanmak daha doğru bir yaklaşım sunuyor.
Karabağlar ilçesindeki ilanlar için Karabağlar satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024