Kastamonu ilinin Merkez ilçesine bağlı Akmescit mahallesi, şehrin doğal güzellikleriyle iç içe, yer yer tarihi dokuyu koruyan bir yerleşim bölgesi. Son on yılda özellikle tarla ve arsa talebinde ciddi bir artış yaşanan bu alanda sahibinden Akmescit satılık arsa ve tarla ilanları çok nadir görülüyor. Gümüşlük borsasının kayıtlarına göre, şu anda piyasada sadece vakıf arsaları ve birkaç hisseli tarla dışında aktüel bir Akmescit arsa ve tarla ilanları akışı bulunmuyor. Yöredeki fiyatlar m² bazında 50 TL ile 200 TL arasında değişirken, satışa sunulan parsellerin genişliği genellikle 500 ila 2000 m² arasında değişiyor.
Toplam ilan sayısının şu anda sıfır olduğu Akmescit’de fiyatlandırma, komşu mahallelerden devralınan ortalama değerlerle şekilleniyor. Akmescit arsa ve tarla fiyatları 500 ila 2000 m² arasındaki parsellerde metrekare başına 50 TL’den başlayıp 200 TL’ye kadar çıkabiliyor. İmar durumuna göre en değerli parseller, Merkez ilçenin imar planına dahil edilmiş ada-parsel numaralarında yer alan imarlı arsalar. Tarla ve ekili arazilerin satışı, satıcıların talebine göre 10.000 TL ile 80.000 TL arasında seyrediyor. Alıcıların genellikle beklediği bir diğer unsur ise hisseli tapuya sahip parsellerde fiyatların yarı yarıya düştüğü gerçeği.
Arazi satın alırken dikkat edilmesi gereken ilk nokta tapu kaydının netliği. Akmescit’te satılık arsa ve tarla alırken tapunun müstakil mi yoksa hisseli mi olduğuna bakılmalı; hisseli parsellerde yasal süreçler daha karmaşık hale geliyor. Ada-parsel numarası üzerinden Kontrol ve Kadastro Müdürlüğü’nden yapılacak sorguda, parsellerin imar durumuna ilişkin detaylar da ortaya çıkıyor. KAKS ve emsal bilgileri, binanın gelecekteki kullanım kapasitesini gösterdiği için imarlı parsellerde KAKS değeri en az 1, en fazla 2 olabiliyor. Satış öncesinde mutlaka tapu müdürlüğünden ada-parsel sorgulaması yapılmalı, olası amme borçları ve ipotekler tespit edilmeli.
Akmescit’te en yaygın tapu türü villa ve müstakil konut parselleriyle birlikte gelen arsa tapusu. Akmescit satılık arsa ve tarla ilanlarının bir kısmında hisseli tarla tapusu da mevcut, ancak bu parsellerde mülkiyetin paylaşılması nedeniyle bankaların kredi verme eğilimi düşük. Tapu türlerine göre kredi uygunluğu incelendiğinde imarlı arsaların %60’ının banka kredisine kabul edilirken, imarsız parsellerde bu oran sadece %20’lere kadar iniyor. Tapu devri sırasında tapu harcı ve beyan değerinin doğru beyan edilmesi, gelecekteki vergi yükünü de doğrudan etkiliyor.
Toprakarsa.com üzerinden yapılan Akmescit satılık arsa ve tarla araştırmasında filtreleme yaparken dikkat edilmesi gereken ilk adım fiyat aralığı. Sitedeki arama motoruna girilen fiyat ve m² aralığı, geriye sadece 1-2 adet ilan getiriyor. İmarlı parseller için KAKS ve emsal değerleri de sorgulanabilir durumda değil; bu tür parsellerde genişlik ve konum, fiyatın ana belirleyicisi oluyor. Tarım arazilerinde ise yörenin coğrafi konumu, su kaynaklarına yakınlığı ve toprak kalitesi hızla prim yapıyor.
Satılık arsa ve tarla ilanlarının neredeyse var olmadığı Akmescit’te alıcıların elindeki fırsatlar, komşu bölgelerdeki fiyat hareketleriyle daha net görünüyor. Akmescit arsa ve tarla fiyatları diğer Kastamonu Merkez ilçelerindeki parsellere göre ortalama %15-20 daha uygun seyrediyor. Bölgenin tarım arazileri arasında bağ bahçe niteliğindeki parsellerde, üzüm ve ceviz yetiştiriciliği için ideal konumları nedeniyle tarım potansiyeli yüksek. Ancak, ilan sayısının düşük olması, alıcıların bekleme süresini uzatabiliyor ve pazarlık gücünü arttırıyor.
İmar durumu net olan parsellerde 500 m² genişlikteki bir arsa için fiyatlar 25.000 TL civarında başlarken, 2.000 m²’lik tarla parsellerinde ortalama fiyat 200.000 TL’ye kadar çıkabiliyor. Akmescit’da satılık arsa ve tarla ortalama metrekare fiyatı ise 100 ila 150 TL arasında hesaplanıyor.
Tapu kaydında hisseli durum varsa, ortakların tümünün rızasıyla tapu devri yapılmalı. İmar durumunun Kontrol ve Kadastro Müdürlüğü’nden sorgulanması gerekiyor. Ada-parsel numarasına göre KAKS ve emsal değerleri de parsellerin ne kadar yapılaşmaya müsait olduğunu gösteriyor.
Toprakarsa.com’dan yapılan aramada fiyat, m² ve imar durumuna göre filtreleme yapmak gerekiyor. İmarlı arsalar için site üzerinden KAKS ve emsal sorgusu yapılabilme imkanı bulunmuyor.
500 m² imarlı arsa için 50 TL/m² fiyatı baz alındığında toplam 25.000 TL’lik bir ödeme yapılıyor. Akmescit satılık arsa ve tarla ilanlarında metrekare fiyatı parsellerin konumu ve imar durumu ile doğru orantılı olarak değişiyor.
Merkez ilçesindeki ilanlar için Merkez satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
