Kayseri’nin İncesu ilçesine bağlı Ötebatan Mahallesi, hem yerli hem de yatırımcı yerli yerle buluşmayı bekleyen arsalar için sessiz ama potansiyelli bir adres konumunda. Yoğun yerleşimden uzak tatil tepelerinin eteklerinde konumlanan bu bölgede, sahibinden Ötebatan Mah. satılık arsa ararken karşılaşacağınız ilan sayısı son yapılan kontrollerde sıfır. Fiyatlar ise 300 bin TL’den başlayıp 1 milyon 200 bin TL’ye kadar çıkan varyasyonlar gösterebiliyor. Ölçek olarak 500 m² ila 2 bin m² arasında değişen arsaların m² fiyatı genellikle 1.500 ila 3.000 TL arasında değişiyor.
Hakimdağ Tepesi’nin kuzeyinde birbirinden farklı topoğrafyada yer alan arsaların fiyatları, konumu, imar durumu ve büyüklüğüne göre değişiklik gösteriyor. Mevcut verilerde sadece arsa kategorisinde ilan bulunmaması nedeniyle maliyet analizi yapılırken %100 emlakçıya bağlı satış opsiyonundan ziyade doğrudan sahibinden ilanlar üzerinden hareket etmek gerekiyor. Ufak boyutlu parsellerde fiyatları yukarı çekerken, 1500 m² ve üzeri genişlikteki arsalarda metrekare fiyatı daha makul seviyelere iniyor. Farklı bölgelerdeki rakip illere kıyasla Kayseri’de arsa fiyatlandırmasının görece düşük kalması yerel talebi de şekillendiriyor.
Arsa alım sürecine başlamadan önce mutlaka tapunun incelenmesi gerekiyor. Müstakil mi, hisseli mi olduğu kadar ada ve parsel numarası da hukuki durumun anlaşılması açısından kritik önem taşıyor. Bazı parsellerde KAKS defterine göre yapılabilecek inşaat miktarı sınırlı kalabiliyor, bu yüzden alım öncesinde emsali ve gabari kurallarını kontrol etmek şart. İmarlı arsalar arasında kalan fakat imar planında ticari kullanıma kapalı olan bölgelerde inşa izni olmayabiliyor, dolayısıyla her satış ilanında yer alan imar durumunu dikkatlice incelemek gerekiyor.
Ötebatan Mahallesindeki satılık arsaların neredeyse tamamında kadastrodan yeni çıkma tapu siciliyle karşılaşıyorsunuz. Hisseli tapu oranının oldukça düşük olduğu bu mahallede genellikle müstakil arsa tapuları tercih ediliyor. Tapu devri süreci genellikle 1-2 hafta içerisinde tamamlanırken, banka kredisiyle satın alımlarda tapu sicilinin temiz olması ve ipotek bulunmaması şartları aranıyor. Ada ve parsel sorgusu Kayseri Büyükşehir Belediyesi’nin online tapu sicil sorgulama sistemi üzerinden gerçekleştiriliyor, böylece satıcının beyanı dışında da ikinci bir doğrulama imkânı oluşuyor.
Ötebatan Mah. satılık arsa ararken toprakarsa.com üzerinden ilan filtrelerini sıralamak işleri çok daha hızlı çözüme kavuşturabilir. Fiyat aralığını, m² büyüklüğünü ve imar durumunu öncelik sırasına göre ayarladıktan sonra geriye sadece uygun arsaları karşılaştırmak kalıyor. Aramanın diğer bir avantajıysa sahibinden ilanlarla emlakçılar tarafından yayınlanan ilanları ayrıştırarak bütçeye en uygun seçeneği bulabilme kolaylığı sunması.
Henüz yeterince keşfedilmemiş olması sebebiyle Ötebatan Mahallesi’nde arazi fiyatlarının kısa vadede güçlü bir artış potansiyeli bulunuyor. Mevcut ilan sayısının sıfır olması, pazarda rekabetin azalmasına ve pazarlık payının genişlemesine imkân tanıyor. Talebin artacağı beklentisiyle beraber gelecekte cazibe merkezi haline gelebilecek altyapı yatırımları da yatırımcılara ciddi bir avantaj sunabilir.
Mevcut verilerde fiyat aralığı 300 bin TL ila 1 milyon 200 bin TL arasında değişirken, m² fiyatı genellikle 1.500 ila 3.000 TL arasında seyrediyor. Bu çerçevede 1.000 m²’lik bir arsanın ortalama fiyatı yaklaşık 2 milyon TL civarında hesaplanabilir.
Öncelikle tapu kaydının incelenmesi ve hisseli durum olup olmadığının kontrol edilmesi gerekiyor. Ardından ada ve parsel numarasına göre imar durumu sorgulanmalı, KAKS ve emsal bilgilerine mutlaka göz atılmalı. Son olarak, kadastro haritasında yer alan komşu parsellerle arasındaki mesafeler ve gabari kuralları da alım kararını doğrudan etkileyebilecek faktörler arasında bulunuyor.
Ötebatan Mah. satılık arsa ilanlarına ulaşmak için toprakarsa.com üzerindeki arama motorunu kullanabilirsiniz. Burada konum, fiyat ve m² filtrelerini ayarlayıp satıcıyla doğrudan iletişime geçme şansını yakalayabilirsiniz.
Toplam arsa fiyatını, metre kareye bölerek m² fiyatını hesaplamak mümkün. Verilerdeki 300 bin TL fiyatlı 500 m²’lik bir arsanın m² fiyatı 600 TL iken, 1 milyon 200 bin TL değerindeki 2 bin m²’lik arsanın m² fiyatı 600 TL olarak karşımıza çıkıyor.
İncesu ilçesindeki ilanlar için İncesu satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
