Kayseri'nin İç Anadolu'yla Akdeniz iklimini birleştirenİncesu ilçesine bağlı Üçkuyu mahallesi, kırsal yaşam tercih edenler için sakin bir durak olma yolunda. Şehir merkezine yaklaşık 30 kilometre uzaklıkta, ulaşımı kolay ancak sıkıntıdan uzak bir konumda bulunan bu köy, tarıma elverişli toprakları ve geniş arazileriyle dikkat çekiyor. Bugün için Üçkuyu satılık arsa ilanlarında sadece 1 adet seçenek bulunuyor; 5.000 m²'lik imarlı bir arsa, 6 milyon TL fiyattan sahibinden ilan olarak sunuluyor. Bölgeye ilişkin arz daralması, adından da anlaşılacağı üzere, hem satın almak isteyenler hem de yatırımcılar için dikkate değer bir unsur.
Kayseri İli’nin doğu sınırlarına yakın konumuyla Üçkuyu, İncesu'nun diğer mahallelerine göre nispeten daha geniş ve bozulmamış arazilere sahip. Mevcut Üçkuyu arsa fiyatları, ender bulunan imarlı arsa talebine bağlı olarak 1.200 TL/m² seviyesinde gerçekleşiyor. Fiyatın stabilitesinin arkasında yatan nedense,Incesu’nun farklı kesimlerindeki arsa ilan sayısının fazlalığına rağmen Üçkuyu’nun tekil konumunu koruması. Geriye kalan birkaç arazinin el değiştirme süreci, hem fiziki hem de tapu bakımından titizlik gerektiriyor.
Bölgede imarlı arsaların yanı sıra imarsız araziler de mevcut, ancak satışa sunulan seçeneklerin çoğunluğu henüz gelişme sürecini tamamlamamış hisseli parsellerden oluşuyor. Söz konusu 5.000 m²’lik imarlı arsa, konut inşasına doğrudan izin veren bir imar durumu taşıyor ve bu da bölgedeki nadir fırsatlardan biri sayılıyor.
Özellikle fiziki olarak ulaşım konusunda rahatlık sunan Üçkuyu’da, bir arsa satın alırken kadastro ve ada-parsel sorgusunun yanı sıra imar durumunun da net şekilde anlaşılması gerekiyor. 5.000 m²’lik örneğe bakacak olursak, bu büyüklükteki bir arsanın KAKS (Kat Alan Katsayısı) ve emsal oranları dikkatlice kontrol edilmeli; planlanan inşaatın ne kadarına izin verildiği, gelecekteki projenizin boyutunu doğrudan etkiliyor.
Tapu belgelerinin incelenmesinde müstakil arsa tapusu mu yoksa hisseli arsa tapusu mu olduğu da kritiktir. Hisseli olarak satılan parsellerde, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle ileride ciddi hukuki süreçler yaşanabiliyor. Bu nedenle, tapu devri işleminden önce alınabilecek tapu kayıt örneği ve cebri icra engeli olmadığına dair belge temin edilmeli.
Üçkuyu’daki arazilerin büyük çoğunluğu miras yoluyla el değiştiren müstakil arsalar olsa da, son dönemde artan yatırımcı ilgisiyle birlikte tapu devri işlemleri hız kazanmaya başladı. 6 milyon TL’lik örneğimizde, fiyatın yanı sıra tapu devri sürecinin de rahat ilerleyebilmesi için ister mortgage ister peşin ödeme yapılsın, bankalarca kabul edilen tapu belgelerinin temin edilmiş olması gerekiyor.
Bölgede yer alan parsellerin birçoğu kadastro çalışmaları henüz yeni tamamlandığı için, ada numaraları ve parsel büyüklüklerinin sorgulanması kuyrukta beklemeyeceğiniz bir işlem olsa da, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınacak imar durum belgesinin güncel olması önem taşıyor. Aksi halde, inşaat süreci için alınması gereken yapı ruhsatı ve ruhsat harçları belirsizliğe yol açabilir.
Üçkuyu satılık arsa bulmak için İncesu’daki emlak ofislerinin yanı sıra, online ilan sitelerinde ilçeye özel filtreleme yapmak gerekiyor. Burada en önemli kriter, aradığınız arsanının imar durumunun yanı sıra metre karesi ve fiyat aralığını daraltmak. Özellikle 5.000 m²’yi aşan genişlikteki parseller, hem tarım hem de konut projeleri için cazip olduğundan birçok alıcıyı cezbediyor.
Kayseri genelinde özellikle ilçenin kuzey ve doğu kesimlerinde yoğunlaşan arsa ilanlarının aksine, Üçkuyu’da henüz ciddi bir spekülasyon oluşmamış durumda. Bu da fiyat istikrarını koruyor ve araştırma sürecinde vakit kaybetmenizi minimize ediyor.
Üçkuyu’da piyasa dar olmasına rağmen, coğrafi konumunun getirdiği avantajlar yeterince cazip. Taşımacılık için Konya-Adana yolu bağlantısına yakınlığı, ayrıca İncesu’daki OSB’nin istihdam olanakları, arazi satın alımında uzun vadeli bir planlama yapılmasını kolaylaştırıyor. Sadece 1 adet sahibinden Üçkuyu satılık arsa ilanı bulunmasına rağmen, geniş parsellerin tercih edilen hisseleri ileride talep artışı yaşanırsa yatırım getirisi açısından potansiyel taşıyor.
Bölgenin sunduğu imarlı tek arsanın fiyatı olan 6 milyon TL, gerekirse kredi yoluyla da satın alınabilir. Bunun için bankaların Üçkuyu’daki parseller için kredi onay oranlarını araştırmak gerekiyor. Fiyatlandıracağınız m²’nin karşılığında ne kadar kat ve inşaat yapabileceğiniz, gelecekteki kâr marjını doğrudan belirleyecek bir unsur olduğundan, dikkatli bir fizibilite çalışması şart.
Diyarbakır'dan bakıldığında Üçkuyu, nispeten düşük fiyatlı ve geniş arazi olanakları sunan bir konum olarak görülüyor. Ancak satılık arsaların tek bir ilandan oluşması sebebiyle, fiziki inceleme için zaman ayırmak önemli. Yol altyapısının iyileştirilmesi yönündeki çalışmaların hızı, bölgenin gelecekteki değerini de etkileyecek.
Diyarbakır Yenişehir bölgesinden Üçkuyu’ya bakıldığında karşımıza çıkan fark, altyapı düzeyindeki sınırlılıklardır. Projektörlü yollar ve altyapı yatırımları henüz tamamlanmamış olup, yakın zamanda bu durumun değişebileceği yönünde beklentiler var. Geniş parsellerden biri olan 5.000 m²’lik imarlı arsa da bu bağlamda uzun vadeli bir yatırım olarak değerlendirilebilir.
Üçkuyu arsa fiyatları konusunda net bir talep olmasına rağmen, şu andaki tek örneği oluşturan 5.000 m²’lik imarlı arsa 1.200 TL/m² seviyesinde seyrediyor. 6 milyon TL karşılığında satın alabileceğiniz bu arsa, hem tarımsal hem de konut amaçlı kullanım için yasal izinlere sahip durumda. Fiyatlardaki durağanlık, geçici bir durum olarak görülmemeli; zira yakın zamanda arzın genişlemesi beklenmiyor.
İncesu ilçesindeki ilanlar için İncesu satılık arsa sayfasına bakın.
| Mahalle/Köy | İlan | Ort.m² | Kıyaslama |
|---|---|---|---|
| Şeyhşaban | 1 | 740 ₺ | |
| Karahüyük | 1 | 268 ₺ | |
| Semerkent | 1 | 553 ₺ | |
| Örenşehir | 1 | 1.003 ₺ |
