Kent merkezine 12 kilometre uzaklıktaki Meram ilçesinde arka arkaya ikiz villaların inşa edildiği, 4600 metrekarelik bir arazide toprağın henüz sürülmemiş halini görüyorsunuz. Trafik gürültüsünden biraz uzak, ama ana caddeye hemencecik ulaşılabilen — Konya’nın gürültüyle sessizlik arasındaki ince hattını temsil ediyor bu arsa. Benzer şekilde Selçuklu’nun organize sanayi bölgesine komşu arazilerde, geceden gündüze değmeyen bir fabrika bacasının gölgesinde toprağın veriminden çok imar rengi konuşuluyor. Tarım arazisinden ticari parsele, yenilenmekte olan merkezi bir değirmenden uzaklaşmak isteyen bir yurttaşın konut arsasına kadar genişleyen yelpaze, Konya’daki Konya satılık arsa arayışının en çarpıcı yanı. Platformumuzda yer alan 13 farklı ilan, bu çeşitliliğin rakamlarla da ne anlama geldiğini gösteriyor: fiyatlar 440 bin liradan başlayıp 11,8 milyon liraya kadar uzanırken, metrekareler 189 m²’yle 4.668 m² arasında değişiyor. Tüm ilanlar imarlı konumda, ilçelerin dağılımına bakıldığında Karatay, Selçuklu ve Meram öne çıkıyor — her üçü de doğal olarak farklı kullanım taleplerine hitap eden bölgeler.
Platformumuzda listelenen Konya satılık arsa ilanları, kentteki arazi fiyatlarının anlaşılması için oldukça net bir resim sunuyor. En düşük fiyat 440 bin lira seviyesindeyken en yüksek fiyat 11,8 milyon liraya kadar çıkıyor. Metrekareler ise 189 m²’den 4.668 m²’ye kadar geniş bir yelpazede yer alıyor. Tüm ilanlar imarlı konumda bulunuyor, bu da alıcıların yatırımlarını daha güvenli bir zemine oturtabilecekleri anlamına geliyor. Sahibinden sayfalarında yer alan bu 13 ilanda hem konut hem de ticari amaçlı kullanımlar söz konusu — yani kentteki arazi talebinin sadece konut odaklı olmadığı, farklı sektörlerin de araziye ihtiyaç duyduğu görülüyor.
Kent merkezine yakın bir arazide arsa satın alırken karşılaşabileceğiniz en yaygın sorun, tapuda görünenin aslında mevcut imar planıyla örtüşmemesi. Örneğin, KAKS değeri 2,5 olarak kayıtlarda görünen bir parselde, genellikle komşu parsellerden çok daha yüksek bir gabari uygulaması karşınıza çıkabiliyor. Bu nedenle ilk adım, kat irtifakı kurulmayan parsellerde ada parsel ve emsal bilgisine derinlemesine göz atmak olmalı. Ayrıntılı bir tapu incelemesi, hisseli arsa durumunu ve müstakil parselde bile yüzde kaç oranında paylı mülkiyet olabileceğini ortaya koyar. İmarlı bir arsadayseniz, imar durumunun resen düğüm noktası, KAKS ve emsal üzerinden hesaplanma zorunluluğu taşıyan yapı ruhsatına gidene kadarki adımlardır.
Konya satılık arsa ilanları incelendiğinde karşımıza Karatay, Selçuklu ve Meram ilçeleri çıkıyor. Bu üç ilçenin her birinde 3 adet ilan listelenirken, Meram’da 2 ilan bulunmaktadır. Karatay’ın eski kent dokusuna komşu ticari arsaları, Selçuklu’nun yeni yerleşim alanlarındaki konut parselleri ve Meram’ın nispeten daha yeşil ve ağaçlık bölgeleriyle öne çıktığı görülüyor. İlan yoğunluğu bu ilçelerde bir araya geliyor, ancak fiyatlar, ilçeye göre 200 bin liradan 5 milyon liraya kadar değişiklik gösterebiliyor. Bu üç ilçe dışında kalan bölgelerdeyse halen az sayıda ilan bulunmakla birlikte, kentin şehirleşme hızına bağlı olarak gelecekte daha fazla parselin pazara çıktığı gözlemleniyor.
Bir arsa sahibi adayı, Konya’nın farklı bölgelerindeki fiyat farklılıklarını anlamadan rahat bir karar veremez. Karatay bölgesinde, kentin ticaret merkezine yakınlığının getirdiği avantaj, fiyatların da yükselmesine sebep oluyor. Selçuklu’da, hızla büyüyen konut talebiyle birlikte ticari ve konut arsa fiyatları arasındaki makas giderek açılıyor. Meram’da ise doğal güzelliklerin korunduğu alanlar, fiyatları yukarı çekiyor, ancak tarıma elverişli arazilerin yakınındaki parsellerde fiyatlar daha makul seviyelerde seyrediyor. Konya arsa fiyatları arasında ilçeler bazında bu farklılıklar net bir şekilde ortaya çıkıyor. Konut arsa fiyatları genellikle ticari parsellerden daha düşük kalırken, konum ve altyapıyla doğrudan ilişkili olarak büyük ölçüde değişiklik gösteriyor.
Konya’daki bir arsa alım sürecinde ilk sırada, tapunun türüyle yakından ilgili olan kadastro kayıtları yer alıyor. Kadastrosu henüz tescillenmemiş arazilerde, miras yoluyla intikal etmiş ya da paylı mülkiyet halinde olan parsellerde karşılaşılan sorunlar genellikle süreç sonunda ortadan kalkıyor. İmar durumuna gelince, imarsız bir arsadaysanız öncelikle imar planı sorgulaması yapmalısınız. Eğer imarlı bir arsa seçtiyseniz, tapu kaydındaki imar durumuyla gerçek plan arasında tutarlılık olup olmadığına bakmanız gerekiyor. KAKS ve emsal değerleri, yapı ruhsatına esas teşkil ettiği için proje aşamasında da bu bilgilerin güncel ve doğru olduğundan emin olmalısınız. Müstakil arsa olmayan, hisseli durumdaki parsellerdeyse paydaşlarla yapılacak görüşme ve noter onayı süreç boyunca en dikkat edilmesi gereken noktalardan biri.
Konya satılık arsa arayışına girenlerin karşılaştığı en önemli seçeneklerden biri dekanaldır: sahibinden platformu üzerinden mi ilan takibi yapılacak, yoksa bir emlak ofisiyle mi çalışılacak? Mevcut durumda sahibinden platformunda 13 adet ilan listelenirken, emlak ofisleri aracılığıyla satışa sunulan Konya arsa ilanları da genellikle benzer özelliklere sahip. Sahibinden platformu alıcıya doğrudan satıcıyla görüşme ve pazarlık yapma imkanı verirken, emlak ofisleri genellikle belge inceleme, tapu ve imar sürecinde destek sağlıyor. İlan yoğunluğu birbirine yakın olsa da, ofisler daha profesyonel bir süreci temsil ederken sahibinden ilanları birebir temas imkanı sunuyor.
