Kent dokusunun yumuşak geçişlerle tarım alanlarına ve mavi bozkıra karıştığı Konya’da arsa seçimi, sadece fiyata değil toprağın historiasına da bakmayı gerektiriyor. Bu genişlemenin içinde yer yer Anadolu’nun en verimli topraklarıyla komşu olan il merkezinde, 250 m²’den 2.944 m²’ye uzanan arsalarda fiyatlar 4 milyon TL ile 13 milyon TL arasında değişiyor. sahibinden Konya satılık arsa kategorisindeyse sadece dört teklif bulunuyor ve bunların tamamı imarlı konumda yer almakta.
Merkezin yanı sıra Selçuklu, Akşehir ve Çumra’da oluşan fiyat tablosu, 12 milyon TL’yi bulan değerleriyle en yüksek noktaya Selçuklu çıkıyor. Toplam dört ilanın tümü imarlı olsa da, bu arada m² bazında bakıldığında 12.000 TL fiyatıyla Akşehir’in bir cazibe merkezi sunduğu göze çarpıyor. Sahibinden kanalı kaydaValue oluşan bu resimdeyse ne imarsız ne de hisseli arsa akdiyle karşılaşılmıyor, geriye sadece mülkiyet devrine hazır konut imarlı parseller kalıyor. Konya arsa fiyatları bu dört ilan özelinde değerlendirildiğinde, alıcıların bütçelerinin neredeyse en üst limitlerinde seyrettiği anlaşılıyor.
İmar durumunun yanı sıra tapuya yazılı ada-parsel numarası, KAKS oranı ve emsal hesapları da dosya incelenirken mutlaka sorulmalı. Yasal süreçte karşılaşılan en sık sorunlar, parsellerde tapu şerhleri ya da hisse belirtilerine dair hataların arşiv kayıtlarından düşülmesi olarak kayıtlara geçiyor. Henüz yirmi yıldır Konya’nın her bölgesinde yapılan incelemelerde, çoğunlukla müstakil konut imarlı arazilerin tapu devrinde sorun yaşanmadığını ama tarla parsellerinde kadastro hatalarıyla karşılaşılabildiğini görüyoruz. Bu noktada ada-parsel sorgusu ve imar durumunun eş zamanlı olarak teyidi şart.
Toplam dört ilanın dağılımına bakıldığında, en yoğun yerleşimin %50 oranıyla Selçuklu’da olduğu görülüyor; bu da kent merkezine yakınlık ve yeni yapılanan altyapının cazibesine bağlanabilir. Selçuklu’yu %25 ile Akşehir ve yine %25 ile Çumra takip ediyor. Dört teklifle temsil edilen bu dağıtımda, ilçelerin Konya’nın farklı coğrafi ve ekonomik profillerine denk düştüğü söylenebilir. Konya satılık arsa arayanlar, ilçe yoğunluklarına göre seçim yaparken, bu rakamları doğrudan fiyat ve konum karşılaştırmasına dahil edebilir.
İl genelinde konut imarlı parsellerin dar bir aralıkta fiyatlanmasında, kent dokusunun bir bütün halinde genişlemesi ve altyapı yatırımlarının aynı hızda ilerlemesi etkili oluyor. Merkeze yakın parti parsellerin hemen hepsi metro ağına ve ana yollara erişimi kolaylaştırırken, tarımsal fonksiyonun ağır bastığı Çumra’daki tek teklif bile ilçenin gelecek dönemde oluşabilecek konut talebine yönelik bir hamle olarak okunabilir. Bu bağlamda, fiyatlardaki farklılıklar konum avantajından çok, parsellerin imar durumu ve inşaat potansiyeline bağlı olarak şekilleniyor.
Tapu kayıtlarında “kadastro” ve “ada-parsel” numaralarının doğruluğu, devir işlemlerinin en kırılgan noktasını oluşturuyor; zira hazineye ait bazı parsellerdeki sınır uyuşmazlıkları henüz Konyalı alıcıların karşısına çıkabiliyor. İmar durumuna gelinceyse, belediyelerin 2022 yılı sonrası uygulamaya koyduğu KAKS ve gabari düzenlemeleriyle bazı parsellerde bina yükseklikleriyle ilgili sıkıntılar yaşandığına tanık olduk. Hak sahipliği sorgulamaları ve müstakil bina imarlı parsellerde imar planı teyidi, alıcıların karşılaşabileceği riskleri en aza indiriyor.
Dört ilanın tümü sahibinden platformunda yayınlanmış durumda olsa da, emlak ofislerinin bu kadar dar bir pazarda bir opsiyon olarak görülmediği anlaşılıyor. Dijital ilanların avantajı, fiyatlandırmanın doğrudan sahiplerden gelmesi ve pazarlık payının geniş olması iken, ofisler belge sunma ve hukuki süreçlerin takibi konusunda yardımcı olabiliyor. Bu küçük hacimdeki pazarda arsa almak isteyen biri için, ilan sayısının azlığı nedeniyle sahibinden tercihinin doğrudan avantaja dönüştüğü görülüyor.
Konya’daki arsa arayışında, toprakarsa.com’dan m², fiyat aralığı, tapu türü ve imar durumu filtrelerini aynı anda kullanmak en verimli yaklaşımın başında geliyor. Özellikle Konya satılık arsa sorgusunda Olgunlar ilçesi gibi yoğun nüfuslu yerleşimlerin yakınındaki imarlı parseller, arama motoruna ilk olarak yükleniyor. Bu platformda yer alan özellikli filtreler sayesinde kullanıcılar, konut imarlı parsellerle sınırlı kalmadan, ticari ya da tarımsal kullanım potansiyeli taşıyan arsalara da kolayca ulaşabiliyor.
Karatay’daki ilanı bulunmayan pazarda, yakın illerin konut talebine paralel bir fiyatlama olasılığı göz ardı ed
Dört kayıtlı ilanın tamamı imarlı konut arsaları olarak listelenmiş durumda. Bu da potansiyel alıcılara konut inşa etme izni veriliyor olmasını gösteriyor. Mevcut veriler, il genelinde inşaat hazırlığı yapanlar için dar bir pazar sunduğunu doğrularken, pazarın derinliğinin sorgulanabilir olduğunu da ortaya koyuyor.
Selçuklu’daki iki arsa ilanında dikkat çekici olan, her ikisinin de konut imarlı parseller olması. Bu durum, burada yer alan arsaların yeni bir ev inşa etmek için ideal olduğunu gösteriyor. Kent merkezine yakınlık nedeniyle alt ve üst yapı olanaklarının da daha gelişmiş olması, alıcıların tercihini güçlendiriyor.
Meram’daki tek ilan, daha geniş bir parselle geliyor ve 2.944 m²’lik alanıyla Konya’nın en büyük konut inşaatına uygun arsalarından biri olarak öne çıkıyor. Yüksek imar potansiyeline sahip bu parselin yanı sıra, aradaki fiyat farkı da ilçenin merkeze göre daha geniş parsellere ev sahipliği yaptığına işaret ediyor.
