Manisa’nın bereketli topraklarında yer alan Akhisar ilçesine bağlı Muştular Köyü, tarımsal üretimin kalbi sayılan bir noktada konumlanıyor. Bugün itibarıyla Muştular Köyü satılık arsa ve tarla kategorisinde ilk sayfalarda karşılaşabileceğiniz ilan sayısı sıfır gibi görünse de, bu durumun geçici mi yoksa kalıcı bir eğilim mi olduğunu zaman gösterecek. Değişken fiyat aralıkları içindeyse 5.000 TL’den başlayıp 250.000 TL’ye kadar uzanan teklifler mevcut; metre kare bazındaysa genellikle 50 ila 300 metrekare arasında değişen parseller öne çıkıyor.
Bu köyde arsa ve tarla fiyatları bir hayli çeşitlilik gösteriyor, şöyle ki en makul fiyata alınabilecek imarsız tarım arazileriyle, imarlı müstakil arsalar arasındaki farklar oldukça belirgin. Genellikle 10.000 ila 75.000 TL arasında seyreden imarsız parseller, halihazırda ekili arazi statüsünde bulunabiliyor; imarlı arsalarsa 80.000 ila 250.000 TL aralığıyla fiyatlanabiliyor. Hektar bazlı değerlendirildiğindeyse metre kare fiyatı 40 TL’nin altından 1.500 TL’ye kadar çıkıyor ki bu da parselin konumuyla ve imar hassasiyetiyle doğrudan bağlantılı.
Bir imarlı arsa almayı hedefliyorsanız öncelikle o parselin imar durumunu belediyenin ilgili biriminden ya da e-devlet üzerinden sorgulamak şart. Tapu kaydında “tarım arazisi” ibaresi bulunan parselleri satın alırken, imar değişikliği olasılığını da gündemine alarak ilerlemen gerekir; aksi takdirde KAKS (Kat Adedi Kat Sayısı) sınırlaması nedeniyle yeniden imar alaşağı olabilir. Bunun yanı sıra hisseli tarlalarda ortaklar arasında yaşanabilecek hukuki meseleleri en aza indirmek için ortaklığın kadastroya yansıyan oranlarını tapu senedinde teyit etmeyi unutma. Ufak müdahalelerle değer kazanabilecek arazilerdeyse parselin ada ve parsel numaralarını not alarak işe başlaman ilk adım olmalı.
Muştular Köyü’nde el değiştiren parsellerin büyük çoğunluğu müstakil tapuya sahip, fakat köy içindeki bazı küçük parsellerde henüz kadastroya geçirilmemiş arazilere de denk gelmek mümkün. Hisseli tarla alımlarında ortaklıktan kaynaklanan ciddi sorunlarla karşılaşma riskini azaltmak için tapu kaydında yer alan hisse oranlarının noter huzurunda onaylanması ve ilgili bilgilerin tapu senedine işlenmesi mecburiyetini hatırlatmakta fayda var. Krediye uygunlukta karşılaşılan en büyük engelse imarsız arazi statüsü; bankaların çoğu tarım arazisine mortgage imkanı tanımıyor, bu da alıcıların özkaynakla ya da ticari kredi seçenekleriyle hareket etmesini gerektiriyor. Ada-parsel sorgusunda e-devlet üzerinden alınan belgeyse alıcıya en güvenilir yolu sunuyor.
toprakarsa.com’a giriş yaptığında karşına çıkan filtre seçeneklerinden fiyat aralığını 5.000 TL’den 300.000 TL’ye, metre kareyiyse 40 ile 500 arasında belirleyerek aramayı daraltabilirsin. “İmar durumu” filtresiyle imarsız tarım arazilerini elersen, gelecekteki imar değişikliklerine dair bir beklentini de barıttığını unutmamalısın. Arama sonuçlarını en uygun fiyat/m² oranlarına göre sıraladığında, köydeki arsa ve tarla çeşitliliğinin en gerçekçi fotoğrafını edinmeye bir adım daha yaklaşırsın.
Burada karşılaşacağın en önemli avantaj, fiyat aralığının nispeten makul olması, hele ki benzersiz bir konuma sahip olmasanız bile. 2023 verilerine göre köydeki ortalama m² fiyatı neredeyse köy dışındaki tarım alanlarının onda biri kadar, bu da yatırımcılara küçük çapta bile toprak sahibi olma fırsatı tanıyor. Fiyatların neredeyse durağan seyredebileceği bu köydeyse ani artışlar yerine tedrici değerlenmeler daha muhtemel.
İncelenen ilanlar arasında en düşük parseller 50 metrekarelik imarsız tarlalardan oluşuyor ve fiyatı 5.000 TL civarında seyrederken, en yüksek değerli parseller 300 metrekarelik imarlı arazilere denk geliyor ve 250.000 TL’yi bulabiliyor. Ortalama metre kare fiyatıysa 200 TL ila 1.500 TL arasında oynuyor, bu da konum ve imar durumuna bağlı olarak geniş bir saçılma demek.
En önemli adım imar durumunu sorgulamak: “Bu parsel imarlı mı, değil mi?” sorusunun cevabını belediyenin kentsel planlama biriminden ya da e-devlet üzerinden almalısın. Tapu kaydında yer alan ada ve parsel numarası, adrese dayalı sisteme girildikten sonra kadastro paftasıyla karşılaştırıldığında ortaya çıkacak uyumsuzluklar ciddi sorunlara gebe. Hisseli parsellerdeyse ortakların kimler olduğunu ve ne oranda paya sahip olduklarını tapu kaydından kontrol ederek ilerlemek şart.
toprakarsa.com’un arama motoruna girip konum olarak “Akhisar, Muştular Köyü” seçeneğini işaretleyerek fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini sırasıyla daraltabilirsin. Mobil uygulamaya giriş yaptığında ise sana özel hatırlatmalar sayesinde yeni ilanlar geldiğinde anında bilgilendirilme şansın doğuyor.
Toplam fiyatı metre kareye böldüğünde ortaya çıkan rakamı karşılaştırmalı olarak değerlendirmek önem taşıyor; örneğin 100 metrekarelik bir parsel 150.000 TL’ye satılıyorsa m² fiyatı 1.500 TL ediyor. Bu hesaplama yöntemiyle köydeki parsellerin fiyat-performans dengesini kolayca ölçebilir, aralarında karşılaştırma yapabilirsin.
Akhisar ilçesindeki ilanlar için Akhisar satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
