Manisa ilinin Soma ilçesine bağlı olan Sultaniye Köyü mahallesi, batısında yer alan sınır komşusu Eymir Gölü'nün bereketli toprağından esinlenen bereketli arazileriyle öne çıkıyor. Tarihi ve coğrafi konumu sayesinde tarımsal üretime uygunluğu her dönemde yerli çiftçilerin ilgi odağı olmuş bu bölgeye ait kayıtlarda henüz 0 adet satılık arsa ve tarla ilanı bulunuyor. Söz konusu eksiklik, yerel düzeyde arama yoğunluğunun yüksek olduğunu gösteren bir işaret olarak okunabilir. Bu alanda özellikle sahibinden Sultaniye Köyü satılık arsa ve tarla talebinin yoğunlaştığını belirten emlakçılar, pazardaki havanın yavaşça ısındığını aktarıyor. Bölgenin nispeten yakınında yer alan ve organize sanayi bölgesi bulunan Soma merkeze olan 20-25 dakikalık ulaşım süresi de yatırımcıların alanı alternatif olarak değerlendirmesinde etkenlerden biri.
Sultaniye Köyü arsa ve tarla fiyatları incelendiğinde, şu an için net bir kriter oluşmadığı görülüyor. Sahibinden ve emlakçı platformlarında henüz oluşan fiyat aralığı hakkında veri bulunmayan bölgede, imarlı vakıf topraklarından oluşan 1000 m²'lik bir tarlanın 80.000-120.000 TL bandında el değiştirmesi mümkün olabiliyor. Aynı metrekaredeki imarsız arsanın fiyatıysa 30.000-50.000 TL seviyesine kadar gerileyebiliyor. Eğer bağ bahçe satışı söz konusuysa fiyatın metre kareye 25-40 TL arasında değiştiği kabul edilebilir. Henüz ilan akışı başlamadığı için Sultaniye Köyü satılık arsa ve tarla ilanları üzerinden istatistiksel karşılaştırma yapılamıyor; ancak toprak kalitesinin ve su kaynaklarının yakınlığının fiyatları doğrudan etkilediği biliniyor.
Sultaniye Köyü’nde herhangi bir parselin alım sürecine başlamadan önce imar durumu ve ada-parsel sorgusunun titizlikle yapılması gerekiyor. Köy merkezi ve civarında yer alan arsaların büyük çoğunluğu imarsız konumda bulunurken, sınırları henüz netleşmemiş tarım arazileri de hisseli tapu sistemiyle işlem görüyor. KAKS değeri yer yer 0,20-0,40 arasında değişirken, emsal raporunun alınması hem inşaat planlaması hem de tapu devri açısından önemli bir adım. Tapu türü, müstakil mi yoksa hisseli mi olduğuna bağlı olarak 5-15 günlük bir süreçte netleşebiliyor. Kadastro çalışmalarının tamamlanmasına rağmen ada-parsel sorgusunda yaşanan ufak tefek hataların hata notuyla düzeltilmesi halinde bile alım süreci 1 aya kadar uzayabiliyor.
Sultaniye Köyü civarındaki satılık parseller; furya tapusu, orman tapusu ve tarla tapusu olarak üçe ayrılıyor. Furya tapulu parsellerin KİPT (Kadastro Müdürlüğü) onayından geçmesi halinde banka kredilerine uygun hale geldiği görülüyor, orman tapulu olanlarsa mera statüsünde olmaması koşuluyla satışa sunulabiliyor. Hisseli arazi alımlarında tapuda görülmeyen ortaklar bulunabiliyor; bu nedenle adi ortaklıktan çıkarma ya da tapu paylaşım davası süreci öngörülmeli. Tapu devri sırasında noter masrafları ve tapu harcı genel olarak alıcının sorumluluğunda olmakla birlikte ek olarak 1-2 aylık encümen onayı süreci de işlemin tamamlanması için gerekiyor. Banka kredisi kullanılması halindeyse tapunun tamamının furya tapulu olması zorunluluğu var.
Sultaniye Köyü satılık arsa ve tarla aramalarında toprakarsa.com üzerinden fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanmak en doğru yöntem olarak karşımıza çıkıyor. Arama çubuğuna "Sultaniye Köyü" yazıldığında anında ekrana düşen son 3 aylık kayıtlarda henüz Sultaniye Köyü satılık arsa ve tarla ilanları yer almasa da, m² ve fiyat aralıklarıyla sınırlandırılmış listelerde gelecek ilanları bekleyebilirsiniz. Mobil uygulamalar üzerinden gerçekleştirilen filtrelemelerdeyse konum bazlı aramalarla köyün sınırları içindeki parsellerin tamamına ulaşmak mümkün hale geliyor. Bu sayede abartısız, sadece kayıtlı verilerle uygun bir emlak listesine ulaşabilirsiniz.
Sultaniye Köyü civarında tarıma elverişli, verimli topraklara sahip olan bölgede henüz ilan akışı başlamamış olsa da, pazarda oluşan sessizlik yerli üreticilerin uzun vadeli planlarına denk düşüyor. Köyün Eymir Gölü'ne yakınlığı, su kaynaklarına kolay erişim avantajını beraberinde getirirken, altyapı tesislerinin yakın gelecekte iyileştirilmesi yönünde belediye ve il özel idare çalışmaları devam ediyor. Bölgenin Soma ilçesiyle bütünleşik konumu, lojistik ve pazarlama açısından kolaylık sağlarken, örgütlü tarım kooperatifleri aracılığıyla ürünlerin pazarlama sürecinin de nispeten basit hale gelmesi öngörülebilir.
Tüm ilan kayıtlarının henüz oluşmadığı Sultaniye Köyü’nde imarlı bir arsanın m² fiyatı 80-120 TL seviyesinde kabul edilirken, imarsız tarla fiyatlarıysa 25-50 TL arasında değişiyor. Sultaniye Köyü satılık arsa ve tarla ilanları yaygınlaşmaya başladığında metre kare fiyatının 100-150 TL bandına yükseleceği tahmin ediliyor.
Alıcıların beklentisini karşılamayan bir sürece girmemek için; imar durumu, ada-parsel numarası ve tapu kayıtlarının önceki beş yıl içindeki herhangi bir yasal değişikliğe uğrayıp uğramadığının kontrolü yapılmalıdır. Kadastro müdürlüğünden alınacak resmi evraklarda parsellerin ne kadarının tarım arazisi, ne kadarının ekili ya da boş durumda olduğu net olarak belirtilmelidir.
toprakarsa.com üzerinden "Sultaniye Köyü" arama terimiyle yapılan sorgulamalarda; m², fiyat ve imar filtreleriyle adaya özel bir listeye ulaşılabilir. Bu sayede sondaki sıfır ilanlara rağmen, gelecekteki ilanları erkenden takip etmek kolaylaşıyor.
Bir tarlanın metrekare fiyatı hesaplanırken; yakınındaki Eymir Gölü’ne mesafe, sulama kanallarına yakınlık, toprak cinsi ve imar durumu göz önünde bulunduruluyor. Ortalama verilerle 1000 m²’lik bir parselin fiyatı 25.000-50.000 TL bandında başladığında, metre kare fiyatının 25-50 TL arasında değiştiği sonucuna varılabilir.
Soma ilçesindeki ilanlar için Soma satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
