Ordu’nun kuzeyinde, Ünye ilçesine bağlı Hızarbaşıkumarlı mahallesi/köyü, Fatsa’nın hemen batısında yer alır. sahibinden Hızarbaşıkumarlı satılık arsa araması yapanlar için bugün itibarıyla ilginç bir durum söz konusu: Toplamda sadece tescil edilmiş aktivitesi bulunmuyor. Yani, Hızarbaşıkumarlı satılık arsa ilanları kategorisinde kaydedilmiş herhangi bir ilan bulunmamaktadır. Bu durum, köyün arsa piyasasının neredeyse durma noktasına geldiği anlamına geliyor aslında; ya sahiplerinin elinde tuttuğu arsalar vardır, ya da henüz dijital ortama aktarılmamış aktarım süreci devam eden mülkler bulunmaktadır.
Piyasadaki durgunluk, fiyatların da belirgin bir şekilde görülebilir hale gelmesini engelliyor. Genel olarak Hızarbaşıkumarlı arsa fiyatları, 2023 yılında yapılan son kayıtlara göre 50 TL/m² ile 150 TL/m² arasında seyretti. Bu rakam, Ordu’nun diğer bazı mahallelerine kıyasla son derece düşük bir seviye olarak öne çıkıyor. Fakat unutulmamalı ki, bugün için aktif bir fiyat dengesinden bahsetmek mümkün değil.
Şu anda Hızarbaşıkumarlı satılık arsa kategorisinde rakamlardan bahsetmek güç olsa da, geçmiş veriler ışığında değerlendirme yapmakta fayda var. Hızarbaşıkumarlı arsa fiyatları, tarla, nadas alanı ve konut arsası olarak üç temel kategori altında incelenebilir. Tarla ve nadas alanlarının fiyatı genellikle 50-80 TL/m² civarında iken, konut arsaları konumuna göre 100-150 TL/m² arasında değişebiliyordu. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, aktif bir piyasanın olmaması nedeniyle gerçek fiyatların aslında gizli kalmaya devam ettiği gerçeği.
Hızarbaşıkumarlı’nda satılık arsa ilanları kategorisinde neredeyse hiç hareketlilik olmayınca, bu fiyat aralıklarının referans alınabileceği varsayımsal bir piyasa oluşmuş durumda. Konut ve ticari arsalar ise, Ordu’nun kıyı şeridine paralel olarak doğuya doğru gidildikçe daha zor elde edilir hale geliyor; Hızarbaşıkumarlı da bu dirençli bölgelerden biri olarak karşımıza çıkıyor.
İmar durumu ve tapu kadastrodaki netlik, Hızarbaşıkumarlı’ya arsa almayı düşünenler için ilk durak olmalıdır. Mahallenin imar planına baktığınızda karşılaşacağınız veriler, bazen belirsiz kalabiliyor. Özellikle imar durumu sorgulamasını kesinlikle yapmanız gerekiyor; çünkü imarsız parsellerin üzerine bina dikme imkanı oldukça sınırlı. Bu analiz yapılmadan alınan parseller, ileride proje geliştirmeyi imkansız hale getirebilir.
Diğer bir önemli detay, ada-parsel sorgusu. Hızarbaşıkumarlı’daki parsellerin çoğu hisseli tapu olarak kayıtlı olabiliyor. Hisseli arsalar, satın alma sırasında tüm hissedarların onayını gerektirdiği için bürokratik süreçleri uzatıyor. arsa m² bilgileri de net bir şekilde tapuda yer almalı. Parsel büyüklükleri 500 m² ila 2000 m² arasında değişirken, yeterli büyüklüğe sahip olmayan parsellerde müstakil konut yapmak yerine kat irtifakı seçenekleri değerlendirmek anlamlı olabilir.
Mahallede bulunan parseller genellikle üç temel kategoride toplanıyor: konut arsası olarak kaydedilmiş parseller, ticari potansiyeli olan alanlar ve imarsız konut arazileri. müstakil arsa olarak kayıtlı parseller, tek malikin mülkiyetinde olup sınırları net bir şekilde çizilmiş parsellerdir. Bu tip arsalar, genellikle yerleşim için tercih edilir ve tapu devri süreci daha sorunsuz ilerleyebilir. Fakat aktif bir piyasanın olmaması nedeniyle, satın alma sürecinde komşularla pazarlık aşamasının öne çıktığını da unutmamak gerekiyor.
tam ticari arsa olarak kayıtlı alanlar son derece nadir olmakla birlikte, eğer varsa büyük oranda sınırlı boyutta ticari aktiviteye ev sahipliği yapabilecek şekilde konumlanmış oluyor. Ticari arsaların imar planındaki KAKS ve emsal değerlerine bakmak, gelecekteki projeyi şekillendirmek için elzem. Hisseli arsalarda ise, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar sıkça karşılaşılan bir durum olduğu için, tapu kaydında yer alan hisse oranlarını dikkatlice incelemek zorunlu.
Topraksarsa.com üzerinden Hızarbaşıkumarlı satılık arsa araması yaptığınızda, ilk karşınıza çıkacak olan filtreler arasında fiyat, m² aralığı ve imar durumu bulunuyor. Bu tip arama motorlarında yer alan filtreler, aktif olmayan ilanları da gösterebiliyor; ancak verilerin güncelliği söz konusu olduğunda sürekli kontrol etmek gerekiyor. Özellikle imar durumunu filtreleyerek, imarlı ve imarsız parselleri ayırt etmek, yanlış yönlendiren ilanlarla karşılaşmanızı engelliyor.
Fiyat aralıklarını 0-500.000 TL olarak tercih etmek, beklenmedik fiyatların karşınıza çıkmasını önleyecektir. Bu fiyat aralığı içinde, parselleri m² bazında karşılaştırmak ve Ordu’nun kıyı ötesi bölgelerindeki fiyatlara oranla ne kadar uygunlukta olduğunu değerlendirmek mümkün. İmarlı parsellerin fiyatı imarsızlara göre genelde %20 ila %40 daha yüksek olabiliyor; bu da alınacak riskleri minimize etmekte önemli bir faktör.
Bugünkü verilerle Hızarbaşıkumarlı’ya arsa almanın avantaj ve dezavantajlarını objektif olarak değerlendirmek gerekiyor. Aktif bir fiyat dengesinin bulunmaması, nihai kararın sahibinin elinde olduğu anlamına geliyor. Bu durumda, pazarlık gücünün yüksek olması avantaj olarak görülebilir; fakat aynı zamanda mevcut varlıkların da pazarda yer bulamadığı gerçeğiyle karşı karşıya kalabiliyorsunuz. Yani, Hızarbaşıkumarlı arsa fiyatları henüz istikrarlı bir seviyeye ulaşmadığı için, gelecekteki fiyat hareketlerinin tahmin edilmesi zor.
Ayrıca, bölgenin Ordu ve Ünye’ye olan coğrafi yakınlığı, lojistik avantaj sağlıyor. Fatsa ve Ünye’nin ticari hayatı bu bölgeye ulaşımı kolaylaştırsa da, mahallenin kendisinde henüz yeterli altyapı gelişmemiş durumda. Bu da proje geliştirme sürecinde ek maliyetlerin doğmasına sebep olabiliyor.
2023 kayıtlarına göre Hızarbaşıkumarlı arsa fiyatları, 50 TL/m² ile 150 TL/m² arasında yer alıyordu. Ortalama fiyat ise yaklaşık 90-100 TL/m² olarak kayıtlara geçti. Aktif bir piyasa olmadığı için, bu fiyatların referans kabul edilmesi ve satın alma sürecinde birebir pazarlık yapılması gerekiyor.
Arsa alırken ilk olarak tapu kaydının incelenmesi ve kadastro sorgusunun yapılması gerekiyor. imarsız arsa alma riskini azaltmak için imar durumunu mutlaka kontrol edin. Ayrıca, hisseli parsellerde tüm hissedarların onayının alınması ve tapu devri sırasında oluşabilecek hukuki engellerin önceden tespit edilmesi elzemdir.
Topraksarsa.com’daki arama motoruna sahibinden Hızarbaşıkumarlı satılık arsa ifadesini girerek devam edin. Ardından fiyat, m² ve imar durumu filtrelerini kullanarak sonuçları daraltabilirsiniz. Aktif olmayan ilanları da görüntüleyebilmek için filtreleri geniş tutmakta fayda var.
Hızarbaşıkumarlı arsa fiyatları hesaplanırken 50 TL/m² ile 150 TL/m² arasındaki aralık referans alınır. Örneğin, 1000 m² bir parsel için ortalama100.000 TL'ye kadar ödeme yapılabilir. Bu hesaplamada imar durumunun olup olmadığı da dikkate alınmalı; imarlı parsellerde fiyat %20-40 daha yüksek olabiliyor.
Ünye ilçesindeki ilanlar için Ünye satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
