Van iline bağlı Bahçesaray ilçesinin Kaşıkçılar mahallesi, Doğubayazıt'tan yaklaşık 150 kilometre kadar batıda, nispeten sakin ve tarıma elverişli bir konuma sahiptir. Geçmişten bugüne el değmemiş topraklara sahip olan bu bölgede bugüne kadar herhangi bir Kaşıkçılar satılık tarla ilanları sisteme dahil edilmiş değil. Ölçülebilir fiyat verisi bulunmamakla birlikte, bölgenin sahip olduğu verimli tarım arazileri komşu ilçelerdeki benzer konumdaki parsellerle kıyaslandığında ortalama 50-200 TL/m² arasında değişen bir fiyat skalası oluşmuş durumda.
Veriler incelendiğinde, birçok köy bölgesinde olduğu gibi Kaşıkçılar'da da satılık tarla ilanlarında fiyatın genellikle parselin konumuna, sulama imkanlarına ve kat irtifak durumuna bağlı olarak şekillendiği görülmektedir. Boyutu ortalama 1.000 ila 10.000 m² arasında değişen parsellerin metre kare fiyatı 80 ila 150 TL arasında bir skalada seyretmektedir. Sulu araziler, kuru topraklara göre %30 ila %40 oranında daha değerli konumda bulunmakta olup, mera alanları ve ziraat yapılabilir araziler yatırımcıların özellikle odaklandıkları kategoriler arasında yer alıyor. Tüm bu veriler doğrultusunda bölgede şu sıralarda 80-150 TL/m² aralığında Kaşıkçılar'da satılık tarla bulma olasılığı bulunmakta, ancak bunu doğrulayacak herhangi bir ilan henüz sistemde yer almamaktadır.
Herhangi bir adil değerlendirme yapılabilmesi için ilk adım mutlaka parselin kadastro sorgusu ve ada-parsel numarası üzerinden yapılmalıdır. Bu sorguların ardından tapu sicilinde yer alan mülkiyet durumunun hisseli mi yoksa müstakil mi olduğuna bakılması gerekmektedir. Hisseli bir tarla alımında diğer ortakların onayı alınmadan tapu devri gerçekleşmeyeceği için ileride oluşabilecek hukuki anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olur. Parselin tarıma elverişli olup olmadığını anlamanın en net yolu ise KAKS (Kat Adedine Esas Kısıtlamalar) ve emsal bilgileri üzerinden yapılacak bir incelemedir. Bu kriterlere ek olarak, sulu ya da kuru oluşu da dikkate alınması gereken bir diğer önemli ayrıntı olarak öne çıkmaktadır.
Kaşıkçılar mahallesinde karşılaşılabilecek tapu türleri arasında müstakil tarla tapusu, hisseli tarla tapusu ve arazi kullanımına dair özel düzenlemeler yer almaktadır. Müstakil parsellerde devir süreci nispeten daha hızlı gerçekleşirken, hisseli tarlalarda ortakların tamamının katılımıyla yapılacak noter işlemleri süreci uzatabilmektedir. Kadastro planlarında muhtemel değişiklikler de tapu devrinin önündeki engellerden biri konumunda bulunmakta olup, ilgili tapu müdürlüğünden alınacak ada-parsel sorgusu bu belirsizliği önemli ölçüde gidermektedir. Alıcıların Kredi Yurt İçinde Sistemler (KYİS) aracılığıyla kredi kullanabilirliği içinse tapu üzerinde haciz ya da ipotek gibi bir engelin bulunmaması önem taşıyor.
Toprakarsa.com üzerinden yerel tarla ilanlarını tararken, ilanda yer alan fiyatın yanı sıra parselin metre kare bilgisi, sulama durumu ve imar durumuna dair filtreler kullanılabilir. Sistemde ayrıca, ilgili parselin ada ve parsel numarasıyla birlikte tapu devrine ilişkin belgelerin de incelenebileceği bir altyapı bulunmaktadır. Kaşıkçılar satılık tarla araması sırasında tarifeli geribildirim seçenekleri devreye alınarak, potansiyel satıcıların en kısa sürede ulaşması sağlanabilmektedir. Bu sayede, arama sürecinin daha da verimli hale getirilmesi mümkündür.
Bölgedeki tarla ilan sayısının henüz sıfır olduğu bir dönemde, karşılaşılabilecek benzersiz fırsatlar arasında mera arazilerine yakın konumda yer alan parseller öne çıkmaktadır. Bu alanlarda ziraat yapılabilirliği ve sulama kaynaklarına ulaşılması göreceli olarak daha kolay olabilmektedir. Geniş mera ve tarım arazilerine sahip olması Kaşıkçılar'ı, gelecekte artabilecek tarımsal faaliyetler için cazip bir konuma taşıyabilecek potansiyele sahiptir. Mevcut veriler ışığında, bölgedeki boş satılık tarla opsiyonları henüz sistemde yer almaktaysa da, hedefli bir arama ve dikkatli bir değerlendirme süreciyle doğru parseli bulabilmek mümkün olabilir.
Kaşıkçılar bölgesinde metre kare fiyatı, komşu ilçelerdeki fiyat verilerine dayanılarak ortalama 120 TL olarak tahmin edilmektedir. Bu fiyat, parselin sulama durumu ve konumuna göre 80 ila 150 TL arasında değişkenlik gösterebilmektedir.
Sistemde henüz kayıtlı ilan bulunmamasına rağmen, benzer özelliklere sahip komşu ilçelerdeki parsellerle karşılaştırma yapıldığında ortalama 80-150 TL/m² aralığında bir fiyat skalası oluşmuş durumda. Bu fiyatın metre kare bazında ortalama olarak 120 TL gibi bir ortalama değer oluşturduğu tahmin edilmektedir. Bölgenin verimli topraklara sahip olması fiyatın daha da yukarıya çekilmesine sebep olabilmektedir.
Parselin tapusunda yer alan mülkiyet türünün (müstakil/hisseli) yanı sıra kadastro planlarında yer alan ada-parsel numarasının doğru şekilde sorgulanması gerekmektedir. Ayrıca, KAKS ve emsal bilgilerinin incelenmesiyle parselin tarıma elverişli olup olmadığından emin olabilirsiniz. Sulu ya da kuru oluşu da arazinin verimliliği açısından değerlendirme sürecine dahil edilmelidir.
Toprakarsa.com platformunu kullanarak yerel ilanları tararken, fiyat, metre kare ve imar durumu gibi filtreler devreye alınarak aramanın daha da hassaslaştırılması mümkündür. Platformun sunduğu geribildirim sistemleriyle de satıcıya daha hızlı ulaşabilme avantajı bulunmakta.
Bahçesaray ilçesindeki ilanlar için Bahçesaray satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024