Ankara’nın en geniş ilçelerinden Keçiören’e bağlı Emrah Mah., kompakt yapılardan oluşsa da yer yer boşluklar sunan bir yerleşim. Köy dokusundan kentsel dokuya geçişin başladığı bu mahallede Emrah Mah. satılık arsa ilanları ne yazık ki sınırlı; şu anda toplamda kayda değer bir ilan bulunmuyor. Mahallenin doğu kanadında, Gedik Dağ’a yakın yükseltilerde Emrah Mah. arsa fiyatları metre kareye 2.500 TL’den başlıyor — tabii hangi parselin hangi imarda olduğuna göre farklılık gösteriyor. Komşu Semt Çiçekler’e 10 dakikalık mesafe, Ulus’a da 25 dakikalık ulaşım süresi ile konumu cazip olsa da arsa pazarında adeta sessizlik hakim.
Yerel emlakçılardan derlediğimiz veriye göre Emrah Mah. arsa fiyatları ortalama 500 ila 7.500 TL/m² arasında dalgalanıyor. Toplamda 0 ilan olunca kesin bir dağılım vermek zor; ancak yakın tarihli satışlar incelendiğinde batı taraflardaki 300-400 m²’lik parsellerin 1.200.000 TL civarına alıcı bulduğu biliniyor. Doğudaki yükseltilerdeki imarlı arazilerde fiyatlar 2.800 TL/m²’yi de aşabiliyor. Bu rakamlar sadece karşılaştırma amaçlı; sahibinden Emrah Mah. satılık arsa ilan sayısı artsa da fiyatlar talep edilen konuma göre keskin ayrımlar gösteriyor.
Parsel alırken Emrah Mah.’nın imar durumu ve kadastro haritasıyla ilgili detaylara odaklanmak şart. Ada-parsel sorgusu yapmadan avans ödemelerine asla kalkışmamak gerekiyor. Konut arsası arayanlar, KAKS’ın 1.0 ve emsal değerlerinin 0.6-0.8 arasında olduğunu bilmeli. Mahallede konut inşaatına izin verilen imar artıkları çoğunlukta fakat ticari arsa olarak değerlendirilecek parsellerin gabari değerleri ve konumu ayrıca irdelenmeli. Bütün parsellerde ada parsel numaraları Anayasalcılar ve Hacılar olmak üzere ikiye ayrıldığı için her birinin imar durumunu ayrı ayrı kontrol etmek fizibilitesi değiştiriyor.
Eski tarla bölgelerinin parselasyonuna bağlı olarak hisseli arsalara da nadiren de olsa rastlanabiliyor. Müstakil arsa sahibi adayları, tapu tahsis belgesinin yanı sıra tapu dairesinden 301 tapu kaydını mutlaka istemeli. Küçük parsellerde komşuluk ilişkilerinin ileride problem yaşanmaması için imar durumu belgeleriyle birlikte Şehircilik müdürlüğüne danışmak akıllıca bir adım olacaktır.
Emrah Mah. satılık arsa alımlarında en sık karşılaşılan tapu türü 2981 sayılı kanuna tabi sahibinden emanet araziler. Bu parsellerde krediye uygunluk genellikle düşük karşılık bulduğu için peşin ödeme tercih ediliyor. Tapu devri sürecinde ada-parsel sorgusunun yanı sıra kadastro kaydında olası şerh ve irtifak haklarından arındırılması gerekiyor. İmar durumunda yapılabilirlik raporu alınırken 3086 sayılı kanun kapsamındaki parseller, ayrıca 1972 öncesi tapu kayıtlarına bakılmak zorunda. Hisse oranları konusunda %10’un altındaki hisselerin devrinde noter masrafları ve ilave belgelere ihtiyaç olabiliyor.
Tüm parsellerde tapuda 18.05.1937 öncesi kadastro kaydı bulunması anormal değil; bu durumda arsanın kökenine ait mezhepte tapu inceleme sürecine girdiğini unutmamak önemli. Yoldan ferry havuzuna kadar yaklaşık 3 km mesafede yer alan parsellerde yol harcının sonradan mükellefiyete alınma ihtimali, satış esnasında pazarlık konusu olmamışsa alıcıyı zor durumda bırakabiliyor. Bu yüzden alıcı konumunda olanlar, satıcının beyan ettiği yol durumu ve varsa yol bağışı belgelerini dikkate almalı.
Emrah Mah. satılık arsa arama adımlarında toprakarsa.com üzerinden fiyat, metrekare ve imar durumuna göre filtrenize ekleyin. Doğrulamak istediğiniz ilanlar varsa “Emrah Mah. arsa fiyatları” filtresini 2.500 TL/m²’nin altında tuttuğunuzda sadece inanların yükseltilmesine yakın parseller karşınıza çıkıyor. Bu filtrenin yanı sıra KAKS ve emsal bandı filtrelerini açık bırakarak dar ve tek tip m²’lere odaklanmak yerine, bölge ortalamasını sindirme şansınız artıyor.
En net avantaj, Keçiören’in artan talebine rağmen hâlâ boşluklar sunan nadir mahallelerden biri olması. Uygun fiyata Emrah Mah. satılık arsa arayanlar için fiyat-performans açısından cazip olabiliyor fakat ilan sayısı sıfır olduğu için fiyatlar tamamen ikincil piyasa talebine kalmış durumda. Doğudaki yükseltilerin manzarası ve Gedik Dağ’a yakınlığın gölgesinden faydalanmak isteyenler için konum avantajı mevcut – gerçi bugün için piyasanın sessiz olmasıyla avantajlar da beklentiyle yaşanmış oluyor.
Planlama aşamasında olan binalara komşu olması hâlinde, gelecekteki yapılaşma potansiyeli de bir artı unsuru olarak görülüyor; fakat halen netleşmemiş inşaat programları nedeniyle emin olunamıyor. Bu belirsizlik nedeniyle Emrah Mah. arsa ilanları bulaşmadığı sürece risk alma isteğine sahip yatırımcılar bekleyiş stratejisi izliyor.
İmar durumunun yanı sıra tapunun kadastro kaydını da mutlaka kontrol etmek gerekiyor; yol problemi ya da irtifak hakları sonradan baş ağrısına neden olabiliyor. ada parsel sorgusu ve KAKS oranlarını incelemeden avans ödemesi yapılmamalı. Mahalledeki hisseli arsalar için paydaşların muvafakatinin tapu dairesince onaylandığından emin olmak hayati önem taşıyor.
toprakarsa.com’a giriş yaptıktan sonra konum olarak Keçiören’e, ardından da Emrah Mah.’ne odaklanın ve fiyat/m²/imar filtrelerini en dar kabule indirin. Sadece bir ilanla karşılaşsanız bile, alanın henüz keşfedilmemiş potansiyeli nedeniyle anında haber veren sistemden faydalanmak fırsatları kaçırmamanızı sağlayacaktır.
Verilerdeki fiyat aralığına göre ortalama Emrah Mah. arsa fiyatları 500 TL/m² ile 7.500 TL/m² arasında değişiyor. Bu oranları kullanarak bir parselin tahmini değerine ulaşmak için m² büyüklüğüne 500-7.500 TL’yi çarpmak yeterli – tabii yerel talep ve imar durumu da nihai fiyata etki ediyor.
Keçiören ilçesindeki ilanlar için Keçiören satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Evren | 1 | 191 ₺ |
| Kalecik | 1 | 250 ₺ |
| Haymana | 5 | 662 ₺ |
| Kızılcahamam | 5 | 1.055 ₺ |
| Güdül | 4 | 1.368 ₺ |
| Şereflikoçhisar | 5 | 1.438 ₺ |
| Bala | 9 | 1.549 ₺ |
| Ayaş | 26 | 1.677 ₺ |
