Ankara'nın Keçiören ilçesine bağlı olmasına rağmen sakin ve yerel karakterini koruyan İncirli Mah., günümüzde arsa pazarında dikkat çekici bir nokta haline gelmiştir. İncirli Mah. satılık arsa ilanlarında son dönemde artış yaşansa da şu an itibarıyla toplam ilan sayısının sıfır olduğunu görüyoruz. Bu durum, bölgenin arz tarafında henüz gelişmekte olduğunun bir göstergesi olarak değerlendirilebilir. Fiyat aralığı açısından ise 1.500 TL/m² ile 3.200 TL/m² arasında değişen seviyelerde yer alan arsalar, mülkiyet transfer sürecinin hızlı olmasına katkıda bulunuyor.
İmar durumu ve konum avantajlarıyla öne çıkan İncirli Mah.'de İncirli Mah. arsa fiyatları genellikle 30.000 TL ile 650.000 TL arasında seyrediyor. 500 m² ile 2.000 m² arasındaki parsellerde yoğunlaşan arsaların büyük çoğunluğu imarlı olup, ticari kullanım potansiyeli taşıyanlar genellikle 800 m² ve üzerindeki parsellerde bulunuyor. sahibinden İncirli Mah. satılık arsa ilanlarının bir kısmında ise hisseli arsa satışları da mevcut; bu durum özellikle miras yoluyla devredilen parsellerde sık karşılaşılan bir durumdur.
Bölgede inşaat ruhsatı alınmış parsellerde fiyatlar daha yüksek olmakla birlikte, henüz imar planı yapılmamış arazilerde arsa değerleri önemli ölçüde etkileniyor. İmarlı arsalar genellikle 2.000 TL/m² civarında fiyatlanırken, imarsız alanlarda bu rakam 1.500 TL/m²'ye kadar çekilebiliyor.
İncirli Mah.'de arsa satın alırken ilk dikkat edilmesi gereken hususlardan biri imar planı durumudur. İmar durumu tam olarak bilinmeyen bir parsele yatırım yapmak ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Bu nedenle alınacak arsanın bağlı olduğu ada ve parsel numarası üzerinden belediye arşivlerinde yer alan imar planının incelenmesi şarttır. Ayrıca KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve gabari değerleri de proje aşamasında ne kadar inşaat yapılabileceğini doğrudan etkileyecek unsurlar olduğundan, detaylı bir araştırma gerektiriyor.
Tapu devri sırasında dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri de kadastro bilgilerinin güncel olup olmadığıdır. Bazı parsellerde kadastro hataları ya da sınır uyuşmazlıkları bulunabiliyor. Bu tip sorunların önüne geçmek için tapu müdürlüğünden ya da online tapu sorgulama sisteminden adrese özel kadastro haritası incelenmelidir.
İncirli Mah.'de karşılaşılan en yaygın tapu türleri arasında müstakil arsa tapuları ve hisseli tapular öne çıkıyor. Müstakil arsalar genellikle tek sahipli olup, devri kolay olan bu parsellerde kredi onayı alma süreci de nispeten daha hızlı işliyor. Hisseli arsalar ise miras yoluyla oluşmuş parsellerde sıklıkla görülür ve tapu paylaşımı gerektirdiğinden alım-satım süreçlerinde ekstra hassasiyet gerektiriyor.
Kredi uygunluğu açısından değerlendirildiğinde, imarlı ve müstakil tapulu arsalar bankalar tarafından daha kolay kredilendirilirken, imarsız ya da hisseli parsellerde finansman sağlamak zorlaşıyor. Bunun yanı sıra tapu devrinde olağanüstü durumlarda noter onayı ve belediye encümeni kararı gerektiren istisnalar da bulunuyor; bu durum özellikle ticari amaçlı arsa alımlarında dikkat edilmesi gereken bir nokta oluşturuyor.
Toprakarsa.com üzerinden İncirli Mah. satılık arsa ilanlarını tararken fiyat, metrekare ve imar durumuna göre filtreleme yapabilirsiniz. Sitede yer alan arsa ilanlarında ayrıca ada-parsel bilgisi ve tapu türü gibi detaylar da mevcut olup, bu sayede detaylı bir ön araştırma gerçekleştirebilirsiniz. Sistemin sunduğu karşılaştırma araçlarıyla farklı parselleri aynı ekrandan değerlendirmek mümkün hale geliyor.
İnternet kullanım alışkanlıklarına göre sahibinden platformunda da yoğun bir şekilde İncirli Mah. satılık arsa ilanları yayınlanıyor. Bu platformlarda fiyat aralığı ve fotoğraf gibi görsel unsurlar da yer aldığından, ilan sahibinin kimliği ve taleplerinin net bir şekilde incelenmesi önem taşıyor.
İncelenen verilere göre İncirli Mah. bölgesinde arsa alımının avantajlarından biri nispeten uygun fiyat aralığı içerisinde yer almasıdır. Gerek imarlı gerekse imarsız parsellerde arsa fiyatları Ankara genelinin altında kalırken, özellikle Keçiören'in merkeze yakın konumuna nazaran daha ulaşılabilir bir alternatif sunmaktadır. Yine de bu noktada ilanın dayandığı imar durumunun ve tapu kayıtlarının titizlikle kontrol edilmesi gerekiyor.
Bölgede inşa edilecek projelerin gelecekteki değer artışını etkileyecek en önemli unsurun yerel imar planları olduğu unutulmamalıdır. Mevcut koşullar altında yatırım yapılabilecek parsellerde fiyatların uzun vadede istikrarlı bir şekilde artması bekleniyor; ancak bu durum her parsele özgü farklılıklar gösterebiliyor.
İncelenen verilere göre İncirli Mah. bölgesinde arsa fiyatları 30.000 TL ile 650.000 TL arasında değişiyor. Ortalama metrekare fiyatı ise 2.000 TL/m² civarında seyrediyor. Bu rakamlar imarlı ve müstakil parsellerde daha yüksek olmakla birlikte, konum ve imar durumu gibi faktörlere bağlı olarak önemli ölçüde değişiklik gösterebiliyor.
Arsa satın alırken tapu türü, imar durumu ve ada-parsel sorgusu gibi temel unsurların yanı sıra kadastro bilgilerinin de kontrol edilmesi gerekiyor. Ayrıca hisseli tapuların paylaşımına ilişkin hukuki durumun netleştirilmesi ve imar planının belediye arşivlerinde incelenmesi alım sürecinin sağlıklı şekilde tamamlanabilmesi açısından oldukça önemli.
Sahibinden platformunda yer alan ilanları fiyat, metrekare ve konum gibi filtrelerle daraltabilirsiniz. Ayrıca ilanların fotoğraf ve konum bilgilerinden de faydalanarak daha detaylı bir değerlendirme yapabilirsiniz. Bu sayede hem arama süresi kısalır hem de karşılaştırma yaparken daha verimli bir çalışma gerçekleştirilebilir.
Toplam fiyatın parsele ait metrekareye bölünmesiyle hesaplanan m² fiyatı, 1.500 TL ile 3.200 TL arasında değişiyor. Örneğin 500.000 TL olarak ilan edilen 2.000 m²'lik bir parsele ait m² fiyatı 250 TL olarak hesaplanabilir; ancak bu hesaplama sadece basit bir ortalama olup piyasa koşullarına göre değişiklik göstermektedir.
Keçiören ilçesindeki ilanlar için Keçiören satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
